[新聞] 量價齊漲?今年只是小幅反彈!這兩個錯誤觀念將害你買在高檔！

看板home-sale作者KuoChingYa (我不是國慶爺我不約砲)時間6年前 (2018/04/03 16:01)推噓21(21推 0噓 10→)

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連結： http://0rz.tw/kLGmm 內文：量價齊漲？今年只是小幅反彈！這兩個錯誤觀念將害你買在高檔！ 2018-03-16 Dr. J 8977 Views 首圖來源：pxhere 二年前的一篇房地產文章: 以2015年為中心點，前後兩年買房子的朋友會有一種感覺，好像房價買在高點了，怎麼不再漲上去了呢？筆者對於在此一區間買到房子的朋友，會用下列這一段話來形容：「雖然不能說是買貴，但很難說有買到便宜。」會說出這段話的背景，與2016年4月在大數聚發表的文章有關。當時剛與大數聚合作，並且寫出第一篇文章「不動產只漲不跌嗎？從人口結構看房價趨勢！」當時商周財富網轉發此文，但標題下得有點令人頭痛，將我的文章內容「房價少三分之一」的推論，一改成為「房價剩三分之一」。差一個字差很多，雖然很多地點的房價應該也會剩下三分之一，但該篇文章是從整體平均值的角度來看，所以「房價剩三分之一」並不符合我的想法，所以經過不斷地溝通，商周財富網才將標題改了過來。當時的房地產市場氛圍還在高檔的喜悅中，雖然現在回頭來看，當時的房價正處於反轉的階段，只是對於身處於當時的購屋投資者，比較容易受到樂觀氣氛的影響，而不知道趨勢已經在逐漸改變了。當時曾引用信義房價指數的數據（最新是2015年Q4），可得知在 2014Q2算是最高點，目前最新數據到2017Q4（如下圖），會發現整體平均尚在高檔盤整。 https://i.imgur.com/ZG4T5UY.png

對於那一篇文章的說法，甚至於有媒體用了讓我納悶的標題：「十年房價崩跌三分之一？專家打臉：不可能！」[1]仔細看了一下，這一位專家是章定煊先生，不過綜觀其評論意旨，與我的論述差距不大，其認為只要有移民來台灣，就可以解決房價的問題。我個人也認為未來房價在人口、法令等方面都趨向下跌走勢，但仍有兩個可能上漲的因素，第一個因素是通膨（或印鈔的力道，第二點則是移民多寡（目前看不出來有什麼吸引力）；只是第一篇在大數聚發表的文章，內容只著眼於人口結構的問題，爾後也陸續在其他文章中談論各種房地產的數據分析。針對該篇兩年前的文章，在經過兩年的時間，針對多方的質疑以及我個人對於市場的觀察，撰寫本文，讓房地產買賣方對於整體市場有更明確的觀察，也能選擇對自己最有利的進出點，只是本文文長，慎入！ 14年後，人口減少三分之一很多人認為我當初提出「十年跌三分之一」的「十年」並沒有數據為依據。首先，筆者認為首次購屋的主要年齡層，在於27至41歲之間，如果觀察27歲的點，二年前的那一篇文章，27歲為1989年出生，10年後為1999年出生，進入跌破出生人口30萬的第二年，算是起跌點。至於兩年後的今日，該如何看待這些數字呢？ https://i.imgur.com/PVU1kvi.png

如上圖，目前27歲的購屋人口約32萬人（1991年，左邊箭頭）；一般人概念中的少子化為 20萬人，始於2005年，還要14年後才會邁入27歲（右邊箭頭），從30萬的門檻跌落到20萬的門檻，如果沒有其他需求來補足，很明顯地對於供給面將是強大的壓力，屆時恐怕不只是三分之一的跌幅。戶數增加，房地產需求會增加嗎？當我以各種角度、數據提出不動產下跌的主張，反對者提出一項看法，認為總體戶數則逐年增加，因此需求絕對會增加，所以不動產價格還是會上漲；筆者則認為戶數增加，主要是因為小家庭劇增，現在很少五代同堂的大家庭，大多數是結了婚就搬出家門，也有很多隻身離家，前往都會區找工作，還有一種是配偶辭世，留下孤獨一人的單獨戶，參考每戶人數的數據（稱之為「戶量」），會發現此一數據逐年降低。 https://i.imgur.com/gsQAMa5.png

隨著人口逐漸來到頂峰，即將反轉減少，人口增加數、戶數增加數都逐漸減緩（參見下圖）。因此，在未來的十年、二十年，此一增加數字仍會持續減少，很難據此作為支撐房地產上揚的論據。 https://i.imgur.com/R7U8qgc.png

老一輩愛買房的觀念，不一定適用今日市場上充斥著不買房是錯誤的說法[2]，其論點主要有二：．房價一定會上漲。．不買房，老了租不到房子。第一點是最可怕的一件事情，因為台灣房地產已經漲了數十年，因此許多人累積了根深蒂固的「經驗」，過去不管發生什麼影響房價的狀況，事件過了就還是會漲回來，久而久之在大腦就形成了一個潛意識的小程式，很難改變這種房價必漲的觀念。像是股票投資也一樣，跌一天、漲兩天，如果連續發生了五次，當第六次又跌一天時，你終於忍不住而決定出手進場，預期明天會漲兩天，沒想到這一次不再漲，而是一路拉肚子跌到谷底，這就是週期性觀察的盲點。週期性的觀察並非錯誤，而是很多採行週期性的觀察者只看形式上的週期變化，卻不去瞭解內部產生週期的實質上原因[3]。更糟糕的事情，老一輩的會勸年輕人趕緊買房，早年雖然房貸利率很高，但因為房價很低，未來還會有增值的空間，加上薪資不斷增加、利率不斷降低；卻不想想這年頭已經不同了，薪水不增反降，雖然是低利率，卻是高房價（正在跌價），而且現在利率還可能會上升，錯誤的經驗是最可怕的知識[4]。第二點是很實際，但也並非難解決的問題。首先，現在買房子是大多數地區的房價高點，長期揹著房貸的沉重龜殼，財務狀況若是因此而拖垮，老了反而成為下流老人；試想看看，當你退休後，三、四十年的房屋貸款應該還沒繳完，也不是什麼好事情。從日本經驗來看，持有成本不斷增加，像是老房子換個電梯，一戶要拿出五萬、十萬，強化防震每戶要出個二十萬，還要繳交不斷上揚的稅金，致使很多房子已經淪為棄置的負資產，使持有者面臨更讓人喘不過氣的資金壓力。未來一定會大幅度興建適合老人居住的安養村，所以現在房價高檔儘量不要買大坪數的住宅，避免自己的資金卡死其中，尤其未來是小家庭的天下，大坪數的房子要脫手也不好賣。如果資金許可的前提下，也可以在許多地段買到價格合理、坪數較小的住宅；未來許多建商會針對老人推出合適的老人宅，當大量老人住宅出現的時候，可以選擇買一間或支付類似租金的方式入住其中，而且價格會比現在的高點還要親切許多。結論價格高檔，量能縮減持續了兩三年之久，近期因為許多重劃區紛紛推出建案，有了殺價取量的現象，今年的量能應該會小幅反彈，價格在少數地段應該也會上升，但長線跌價趨勢不變。除非大量開放並有能力吸引外來移民，或者是政府卯起來印鈔票，才有可能反轉此一趨勢。不動產的專家很多，引用數據資料也不少，一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比等數據來評斷不動產市場的表現。但是這些都是外表的數據，人口結構的供需才是核心關鍵，只是很少人願意細心研究。日本米其林餐廳主廚長田耕爾，花了32年學習切好鱧魚，3.3公分的魚片，切30刀不斷[5] 。不動產數據也是一樣，只要細心鑽研之，對於不動產的趨勢也可以正確判斷，正如同順著魚骨將魚肉切割下來，刀口在哪兒該轉彎，閉著眼睛都可以知道。附註連結: [1] 十年房價崩跌三分之一？專家打臉：不可能。 https://news.housefun.com.tw/news/article/212302126585.html [2] 可參考這一篇主張購屋者的說法。不買房到底會怎樣？專家這樣說 https://news.housefun.com.tw/news/article/843332188629.html [3] 可參考這一篇文，有談到一些房價週期性的走勢。年輕人買房，真的不難！小資女艾蜜莉算給你看：每天存下400元，就能擁有一間房 https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000109094 [4] 買房要比父母輩多掏400萬！兩個世代購屋成本大PK，你還忍心苛責年輕人？ https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000108393 [5] 日主廚職人精神 32年練就切一條魚 https://youtu.be/52mYZe1IGRQ

心得：再等十年, 租一輩子, 再跌也買不起還是還不賣老家or你家怎麼不降價賣...等即使有這類的推文也請理性冷靜勿隨之起舞請各方意見理性討論勿離題筆戰尤其切勿謾罵or人身攻擊端正看板風氣從你我開始 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.226.30.123 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1522742464.A.438.html

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HANAXALICE

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newhander

04/03 16:04, 6年前 , 2^F

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