Re: [心得] 2017買房懶人包II 史上最大交屋潮將至 房價降定了

看板home-sale作者 (Kris)時間7年前 (2017/04/26 12:16), 7年前編輯推噓28(31推 3噓 45→)
留言79則, 28人參與, 最新討論串2/5 (看更多)
看了一下推文 大概很多人不太懂建商財務邏輯 為什麼說會緩跌跌到有天爆開是有原因的 蓋房子不是好像烤200個蛋糕3天賣不掉就臭酸倒店這麼簡單 首先要先有 建造 持有銷售 這兩種公司分離的觀念 邏輯簡化來講是這樣的 我是建商 我有兩間子公司 一間負責營造 一間負責持有和銷售 (其實持有銷售也會分離不過先拼一起講) 營造公司其實很單純就是有開工就有收入 母公司左手把錢給右手 除非成本出問題不然這個就是代工廠的概念 大都是調整成小賺小虧 把操作放在另一端 極端的爆成本蓋不完像理成那種算少數的例子 比較可以操作的是持有銷售這邊 開案設計找銀行土建融 比如說這塊地5億 營造成本估3億 完銷可以收20億 所以銀行說好那我估你10年內賣7成 我可以貸14億的7成10億給你 以這個建案作抵押 購地先放40% 後面依工程進度撥款 建照下來先蓋個預售開始賣 工期到了開始施工 完工後依鑑價認列成屋庫存 這個期間就2-4年過去了 注意到眉角了嗎 貸款金額是可能大於營造和購地成本的 不過營造成本常常爆掉 前期後期銷售也是有蠻多成本沒計入 土建融的利息也比較高三年前大概2.4吧 貸太滿偶有被收傘要補擔保的風險 完工的時候公司會認列進項---未售出的房子存貨 所以完工的當下公司幾乎都是黑字的 只有去化出問題的時候 打折舊和付持有成本付利息時才會出現現金壓力 簡言之 除非預售屋被大量棄繳 或槓桿過高 正常的建設公司在完工後應付現金壓力的能力通常都能撐個幾年 (原本開案就有預設10年左右的財務計劃 雖然常常節外生枝) 如果台灣的房市反轉在2014 現在2017往體質不佳的 或確認被大量棄繳的 或開始有些恐慌的大量餘屋地方找便宜屋 是有可能有點收獲 但肯定還是零星開槍的階段 拿著報紙走進鄉林叫他照實登7折賣你只會是笑話一場 想看腰斬遍地開花還需要一些時間 而且不見得對大家是好事... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.130.12.161 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1493180177.A.ECD.html
推
04/26 12:17, , 1F
你說到重點了
04/26 12:17, 1F
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04/26 12:19, , 2F
坐等腰斬遍地開花
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推
04/26 12:19, , 3F
哇謝謝你。了解多了
04/26 12:19, 3F
推
04/26 12:21, , 4F
營造爆->銀行爆->股市爆->金融海嘯?
04/26 12:21, 4F
推
04/26 12:22, , 5F
我推估大概跌個八年吧！然後就死魚盤
04/26 12:22, 5F
推
04/26 12:22, , 6F
我很佩服有勇氣大膽議價的人，尤其是找體質好的，有口碑的
04/26 12:22, 6F
推
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搞到金融海嘯房價腰折 你真的也不敢買房 便宜都沒用
04/26 12:22, 7F
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建案議價，哪怕99%談不成，只要有一戶談成就成功了！
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建商不可能停止蓋房，供給會持續增加，所以走跌是確定方
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向
04/26 12:24, 10F
嗯建商一定要繼續蓋 這樣他的公司才會有營收 但是最糟糕的是前面銀行是用相對高點鑑價放給他蓋 要是他金流掛了 餘屋法拍也無法自償就變成銀行呆帳 08年金融海嘯的特點就是最終擔保品也是地產 所以才會搞到米國銀行倒一票
推
04/26 12:25, , 11F
坐等腰斬遍地開花？等等會很多人揪團去摘花
04/26 12:25, 11F
推
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但如果市價跌2成，完銷估的錢從20億變16億呢？
04/26 12:30, 12F
這個比較細 有這種狀況就要補擔保 但是通常土建融除非工期很長 很少中間會重鑑價 會發生是完工後會拉公正第三方(戴X仲X) 去抓近期成交價把土建融轉成一般的抵押貸款 所以你看為什麼松X院完工後光頭王要去自己買兩戶左手轉右手
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好久不見大(多)到不能倒了，有點想念。
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推
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不管啦 一定崩
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推
04/26 12:32, , 15F
銀行借出了10億，風險在銀行，會要建商先清償一部分或提
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高擔保品吧
04/26 12:32, 16F
推
04/26 12:38, , 17F
謝謝k大說明
04/26 12:38, 17F
推
04/26 12:39, , 18F
大建商：我怕銀行還是你銀行怕我？
04/26 12:39, 18F
大樹: 我就是銀行 ※ 編輯: KrisNYC (220.130.12.161), 04/26/2017 12:40:54
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欠小錢怕銀行，欠大錢銀行怕你
04/26 12:40, 19F
推
04/26 12:42, , 20F
但建商還款壓力就算不大，也不會放任存貨折舊損失啦
04/26 12:42, 20F
→
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畢竟人事還是一直在燒，折舊也是很驚人
04/26 12:43, 21F
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04/26 12:47, , 22F
銀行也不會怕建商，怎樣都有實質資產(抵押擔保品)在手
04/26 12:47, 22F
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虧損找國家哭哭穩定金融體系，等資產價格回升就好
04/26 12:48, 23F
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過程中被拍賣的原資產持有者就....
04/26 12:48, 24F
推
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做生意是要做賺錢，不是做不賠錢的啦，建商撐著慢慢賣沒
04/26 12:51, 25F
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04/26 12:51, , 26F
錢賺，是撐不久的
04/26 12:51, 26F
推
04/26 12:54, , 27F
好文推
04/26 12:54, 27F
推
04/26 12:56, , 28F
推簡單明瞭
04/26 12:56, 28F
推
04/26 12:59, , 29F
拿實價開七折 被洗臉的機會很高
04/26 12:59, 29F
推
04/26 13:08, , 30F
銀行貸放額度是看土地鑑價+營造成本吧？而不是看總銷給
04/26 13:08, 30F
→
04/26 13:08, , 31F
成數
04/26 13:08, 31F
→
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理論上是 但是你知道營造成本range很大
04/26 13:10, 32F
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04/26 13:11, , 33F
實際上貸不夠的也有 銀行拜託她多貸的也有
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推
04/26 13:13, , 34F
那這個說法又會有不一樣的結果了，也就是不是每個建案建
04/26 13:13, 34F
→
04/26 13:13, , 35F
商都會是寬鬆的
04/26 13:13, 35F
→
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這又是另一個問題
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→
04/26 13:16, , 37F
寶咔咔都很多人不想買了 ㄧ案建商打五折你敢買嗎
04/26 13:16, 37F
推
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那一案建商為什麼敢蓋？？
04/26 13:16, 38F
→
04/26 13:17, , 39F
你懂得的敢買，但很多人不懂啊
04/26 13:17, 39F
推
04/26 13:20, , 40F
我舉例好了，你應該買過超商的三明治，但它加了很多雞粉
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等化學調味料，你知道嗎？不信你進超商拿個三明治看它的
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成分，有多少你看不懂的化學添加物，我沒說那添加劑不好，
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我只是舉例形容消費者不一定都懂品質內容
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一案建商如果評估沒人敢買，他們蓋房是笨蛋嗎
04/26 13:22, 44F
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04/26 13:24, , 45F
應該說現在要進來撿東西選擇很有限 好物件比較少這樣
04/26 13:24, 45F
推
04/26 13:31, , 46F
這是我在版上看過最強的文，大推。
04/26 13:31, 46F
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好奇原PO 是否工作相關，好詳細。
04/26 13:32, 47F
推
04/26 13:49, , 48F
樓上這個太誇張了啦 XD 用研究公司的概念去拆解財報
04/26 13:49, 48F
→
04/26 13:50, , 49F
就能得到這樣的結果 營建算是簡單易懂的
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推
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不管不管 空空都是魯
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→
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因為基本上沒什麼難看得懂的項目 只是查全部很花時間
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推
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文人相輕，自古皆然
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建安七子？？哈哈
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之前不是有人在問什麼魯空五虎將嗎,是哪五位阿
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建商也不是吃素的，投客就比較鳥蛋，柿子挑軟的吃吧
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不過建安七子不包括三曹啦
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推
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建安七子是曹自己封的，哪好意思放自己進去，哈哈
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04/26 14:14, , 58F
當然是過度簡化了 不然光是解釋IFRS就跟全文一樣長
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五虎將誰封的?
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→
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我是用協助建廠的經驗去推測的 如果與建住宅的狀況有異
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04/26 14:20, , 61F
能有業內願意幫忙詳細解釋當然是更好
04/26 14:20, 61F
推
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推
04/26 14:57, 62F
推
04/26 16:03, , 63F
推
04/26 16:03, 63F
推
04/26 17:06, , 64F
大推
04/26 17:06, 64F
噓
04/26 17:44, , 65F
土建融不是這樣給。這位大大哪間銀行的?
04/26 17:44, 65F
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04/26 18:24, , 66F
是有一些什麼看你預售賣多少就額度等量加土地鑑價之類的
04/26 18:24, 66F
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04/26 18:25, , 67F
不過那都是這幾年開始限制的事了啦 ＧＧ跟你說他的廠房
04/26 18:25, 67F
→
04/26 18:25, , 68F
震動系數要壓在多少之內 平整度要在幾度之內 所以他的廠
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→
04/26 18:26, , 69F
蓋起來單位營造成本要隔壁那間的3倍你敢嘴? 還不是照過
04/26 18:26, 69F
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04/26 18:27, , 70F
我也是寫東西給人家審的層級而已 但是我碰到的狀況
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04/26 18:27, , 71F
人家都算好數字給我了 我只負責湊跟兜 這樣應該講很明了
04/26 18:27, 71F
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04/26 19:24, , 72F
有些數字要修正 , 不過大概是這樣運作沒錯
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04/26 19:24, , 73F
另外營造這邊講的太籠統，不過對整體造價而言影響有限
04/26 19:24, 73F
噓
04/26 23:19, , 74F
最好土建融是這樣算的, 不懂可以去請教一下RM
04/26 23:19, 74F
噓
04/27 01:25, , 75F
幻想文?
04/27 01:25, 75F
→
06/19 14:10, , 76F
哼哼噓文的看看最近X寶X豐新聞再想想是你們的世界太美好
06/19 14:10, 76F
→
06/19 14:10, , 77F
還是我在唬爛你 有些東西不能講太明而已
06/19 14:10, 77F
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11/16 11:05, , 78F
再補刀 慶富的205億徵信空白 用未來的船廠無保貸
11/16 11:05, 78F
→
11/16 11:05, , 79F
11/16 11:05, 79F
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