Fw: [爆卦] 大陸專業分析台灣房市
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作者: popobang (popobang) 看板: Gossiping
標題: [爆卦] 大陸專業分析台灣房市
時間: Wed Dec 28 11:48:07 2016
等我一下轉成繁體字 版主
對岸專業網民分析台灣房市狀況,
可供大家參考,雖然說簡體字也是426,
但文章也是有參考依據來看,裡面也寫到大陸人對台灣房子沒興趣
繁體字20字
網址:
m.sohu.com/n/456237283/?_trans_=000115_3w
前言:
相比美国、加拿大和澳大利亚,台湾从来不是大陆人海外投资的热点地区,甚至远不及香
港在大陆人心中的地位。
而台灣的房地產市場經歷了幾度漲跌,在2008年金融危機後上漲至去年轉跌。另一邊,台
灣市民也在抱怨房價越來越高,買房貴、買房難成為了普通民眾的最大難題。
與大陸相同的是,投資性需求在上一波上漲中占了很大比例,而下跌卻有礙於政策的限制
和需求的下降。那麼,台灣房價有沒有泡沫?有投資價值嗎?本文對台灣房產市場進行初
步分析,以供參考。
先來看看台灣整體的經濟狀況:
台灣GDP年增幅 ↓↓↓
http://i.imgur.com/Q92lBBe.jpg
明顯看到,經歷了2008年全球金融危機後的台灣,在2010年迅速恢復,從2009年的-8.8%
的大幅下跌到10%的增幅,增長了近20%;但從2010年後,台灣經濟便開始漫長下行期,直
到2015年再次陷入負增長區間。
再來看台灣的整體房價走勢(數據來源:台灣內政部統計處)↓↓↓
http://i.imgur.com/TnG5X0n.jpg
台灣整體房價在1.2萬-1.4萬人民幣元/平方米,從2008年至今漲幅達30%,但近三年僅上
漲4%,相比其他歐美國家,或者新加坡香港,都差得很遠。與大陸相比,台灣整體房價相
當於二三線城市的水平,如合肥、武漢、鄭州等。
台灣6都市房產平均單價(數據來源:台灣內政部統計處)↓↓↓
http://i.imgur.com/iSrsIP8.jpg
台北市房價與北北上深對比(數據來源:台灣內政部統計處與中國指數研究院)↓↓↓
http://i.imgur.com/mU36sM7.jpg
台北是個例外,其房價明顯“鶴立雞群”,2016年3月平均單價達3.6萬元/平方米,與北
京上海相差無幾,新北市位於第二檔位,3月均價為1.8萬元/平方米,其他主要縣市則在1
.5萬元/平方以下。
受益於上世紀末的高速經濟增長,台北市房價也快速爬升,遠超北上深,而在近年中國經
濟持續高幅增長時,台灣經濟增長乏力,台北房價也慢慢被北上深趕上,在今年初房價暴
漲後,被深圳反超。
但台灣房價在2014年後漲幅不斷收縮。在住宅價格指數對比中,從2014年3季度開始有城
市房價下跌,而在2015年下半年,6個主要城市房價均呈下跌之勢,且跌幅不斷擴大。
台灣及6都市房價指數較上季增幅(數據來源:台灣內政部統計處)↓
http://i.imgur.com/Qdn2sSI.jpg
台北和新北市跌幅最為明顯,2015年四季度台北跌幅達3.5%,也是近十年來首次連續三季
下跌。而近三年來,台北市房價跌幅達10%!
台灣的房地產存在泡沫嗎?
判斷房地產市場是否存在泡沫標準不一,我們以房價收入比、貸款負擔率、房價租金比等
幾項主要指標來衡量台灣房地產市場是否存在泡沫。
台灣房價收入比(圖片來源:StockFeel)↓↓↓
http://i.imgur.com/ypyyJ5k.jpg
國際公認正常範圍內的房價收入比為3~6倍,而2014年台灣整體的房價收入比達到了8.41
,高於正常水平。台北和新北市更是高達15.73倍和12.78倍,也就意味著台北市民不吃不
喝拚命工作15.7年才能買得起一套房子,若再加上生活開銷、房產稅(台灣每年需繳房產
稅)等開支,估計這一時間擴大至20-40年。
而同一時間,內地35個大中城市2015年的房價收入比均值為10.2,高於台灣,其中深圳高
達27.7倍,上海(20.8倍)、北京(18.1倍)、廈門(16.6倍)都要高於台北市。
貸款負擔率(圖片來源:StockFeel)↓↓↓
http://i.imgur.com/5fiuSiZ.jpg
正常标准的房贷负担率低于33%,台湾整体为35.6%,也高于正常标准。台北和新北市更是
高达66.6%、54.1%,以为着每个家庭每月所得一半以上甚至三分之二都要还房贷,压力还
是很大的。
不动产余额占GDP比(图片来源:StockFeel)↓↓↓
http://i.imgur.com/Lkw77vk.jpg
不动产余额为购房贷款、房屋修缮贷款和开发商
贷款的总和,也可称为不动产授信余额,
国际上将此比例是否超过40%作为房产泡沫化的警戒线,而台湾的占比最高时接近50%。而
在2010年,台湾推出选择性信用管制,也使得不动产余额连续四年下降,但仍高于警戒线
。
房價租金比,也即房屋價格與租金的比例,計算購房後出租多少年才能回本,正常標準在
20倍(即20年)以下,而台灣的房價租金比高達64倍,全球第一,意味著房東需要64年才
能收回購屋成本,少年郎都熬成了白髮翁。
房价租金比(图片来源:StockFeel)↓↓↓
http://i.imgur.com/AcB2NTX.jpg
投資性需求占比(圖片來源:StockFeel)↓↓↓
http://i.imgur.com/bwYgja4.jpg
投资性需求占比,显示楼市中的投资性需求是否过高,一般标准为20%以下,台湾的这一
比例从2012年四季度开始超过正常标准,2014年底仍为23%,投资风气仍存在。
空屋率(图片来源:StockFeel)↓↓↓
http://i.imgur.com/xG1wHCf.jpg
空屋率(房屋空置率)越高,意味著自住需求不高,可作為判斷房地產泡沫的指標之一,
正常範圍低於10%。台灣的空屋達156萬套,空置率接近20%,且六個主要都市的空置率均
在紅線以上。
從以上6項指標綜合來看,台灣全部超過正常值,因此目前的台灣房地產市場泡沫是存在
的,尤其是台北市和新北市,泡沫明顯。再加上目前台灣人口老齡化嚴重,購房需求下降
等因素,雖然房價有所下跌,但對於台北民眾來講,購房成本依然難以負擔。
供需關係才是樓市變化根本原因
2008年來持續上漲的房價使得民怨載道,政府也不斷出台一系列措施打壓房價,但收效甚
微。而2016年1月1日政府推出房產稅和地價稅正式合一,解禁奢侈稅等政策,寄希望降低
購房成本來打壓房價上漲,如今還看不到效果。
台灣房價下跌並非首次。過去25年來,台灣房價經歷過四次大小暴跌,包括1990年房市股
市萬點齊反轉、1997年亞太金融危機、2003年SARS疫情、2008年全球金融危機。除去後三
次系外部因素引起外,1990年的暴跌則是因政府出台調控措施,被稱為“黑暗1990年代”
,其經驗也更值得借鑒。
1970年代開始,台灣經歷了相對高速發展階段,80年代後期貨幣充足,也造成大量熱錢流
動,經歷了城市化、8%-10%的高GDP增速和較高的通脹時期。其間,1989年經歷了股市瘋
狂高漲和泡沫破滅。
而台灣房價的起伏跟隨經濟的發展而變化。從1970年開始,台灣房地產市場高速成長,80
年代緩慢增長,90年代卻開始衰退。1988年台灣房價相比70年代漲幅達到了97.2%,台北
核心區的上漲達到了200%,大批熱錢和投機投資行為進入樓市,推高房價,與目前大陸的
房價形勢很類似。
於是,台灣政府開始出台一系列調控措施,開始追查購屋資金來源並緊縮銀根,限制房地
產信貸放款,對空地限期完工、對兩棟以上房屋課徵累進稅率等。本次動作之大,直接導
致台灣股市崩盤,戳破了股市泡沫。1990年開始,房價下跌,並長期保持低迷。
而從2008年至今的樓市,則與1980年代頗為相似。起因是2008年政府降低了贈與稅和遺產
稅,吸引大量海外資金迴流,但有沒有限制不准進入房地產業,造成投資和投機盛行,一
直上漲至今。
但從去年開始的下跌,卻不同於90年代政府主動刺破泡沫,最根本的或許還是供應關係上
。一個被容易忽略的數據是,目前台灣的住宅存量已經超過家庭總戶數,也就是在宏觀上
,供應超過了需求。
這也反映出購房需求的進步一下降。據台灣內政部不動產資訊平台數據,自2013年開始,
台灣整體購房需求呈直線下降,或許成為主要原因。
台灣住宅購房需求趨勢(數據來源:台灣內政部不動產資訊平台)↓↓↓
http://i.imgur.com/ahteGRc.jpg
而我們從台灣市場中跳脫出來,從週期看,如今的台灣房地產市場又陷入另一個下跌週期
中。雖然房價不可能一直跌下去,而縱觀整體經濟形勢、政治因素和長期人口結構,台灣
的房價至少需要4-5年時間恢復,或許2020年是一個關鍵時間點。
結束:
從台灣房地產市場的過去,總能看到大陸北上深的影子。同是中國人,具有相同文化的根
底,對家庭有相同的傳統觀念,對消費和住房具有相同的心理狀態。而經濟發展經歷的歷
史時期基本重合,因此,台灣尤其是台北市的樓市走向,更具有可比性和借鑒意義。
與台灣相同的是,大陸的房地產市場百分百是在泡沫中;但是與台灣不同的是,房地產是
大陸的支柱產業,政府不敢主動刺破泡沫,這引發的連鎖性危機可能要比想像的嚴重。
四小龍的威名如今只留存在舊日江湖之中,相比新加坡、韓國和香港,台灣掉隊的步伐太
大。今年的“5?20”新局交替,小馬哥給蔡英文留下的連續三季度經濟負增長的“爛攤子
”,台灣民眾對於未來的期待,或許要擱淺一段時間了。
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1482896889.A.C79.html
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