[心得] 20年貸款與30年貸款的迷思

看板home-sale作者 (信義小魯)時間7年前 (2016/11/02 17:33), 7年前編輯推噓62(62推 0噓 49→)
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※ 引述《ejeanstone (內湖米達麥亞-帝國軍647T)》之銘言： : 您好，感謝您的文章，淺顯易懂 : 不過這邊有個問題想請教 : 我也是預計購買700萬左右的房子~ : 如果貸八成的話就是560萬 : 請問以利率1.75%來算 : 貸款20年跟30年總共要還的金額~依您的表格http://imgur.com/a/u4oeF : 20年-每月還款27669元X12個月X20年=6640560元 : 30年-每月還款20003元X12個月X20年=7201080元 : 請問我這樣大致的算法對嗎? : 就等於多了10年還款期限，還款總金額增加了560520元? : 因為老媽觀念保守老舊~覺得背30年太長~ : 但是我想跟他解釋現在利率低~每個月多7000元很好運用~ : 而且也可以提早還款~ : 以上問題還請您費心，感謝解答~ 因為自從寫了上次關於自備款與攤還款的文章之後 (按shift+#搜尋：1O4SkAAl 或 小寫a搜尋overshot) 剛好有幾位版有來信問我關於20年、30年房貸的差異以及疑惑甚至是憤怒。 所以想說也打一篇文章來和版友們分享/討論20年貸款與30年貸款的差異 說實話 和銀行借錢，越久還本來支付的利息就會越多這很正常，大家也知道 這邊文章主要是和大家討論到底多多少、值不值得。 (精確數字不在討論範圍內) 首先我們以借款100萬來說吧! (利率抓1.75%，20年每月攤還4941、30年是3572) 借100萬 20年本息均攤的話，付出去的總金額為： 4941*12*20=1,185,840 30年本息均攤的話，付出去的總金額為： 3572*12*30=1,285,920 所以30年和20年，累計付出的金額差為100,080，中文化就是10萬。 大概就是每100萬，你會多花10萬，500萬來說的話就是多了50萬在給銀行的利息。 到這邊都是正確的。 不過幾有個因素必須考慮到就是──折現、資金運用以及通貨膨脹。 (以下微學術+有假設性模擬，可直接跳過看結論) 折現的意思是，10年後的100塊錢，換算成今天的幣值是多少呢? 或者說，假設我現在存入多少錢，經過每年不斷的複利，10年後會變成100元 通貨膨脹意思是,錢幣的價值縮小，很大程度是反映在CPI(消費者物價指數)上面 正常來說會造成未來的錢可換得的物資少於現在的錢 上面兩者疊加反映下來的結果就是，未來的錢的價值會比現在的價值還低。(結論A) 所以重點來了 我20年花費了1,185,840，和30年花費了1,285,920 帳面上我是這30年多花了10萬元 可是實際上，因為結論A的關係，我並沒有真的多花了10萬這麼多。 那到底詳細來說是多花了多少呢? 這邊往下就是小弟我個人建立的假設： 1.房貸全部還完 2.現在活存利率是0.8% 3.每年綜合CPI為1.18% (http://tsjh301.blogspot.tw/2016/01/2016-taiwan-cpi.html) 有兩種思考方式：(我都簡化到很極致，所以計算上多少會有一點瑕疵) 一、折現以及可運用資本 AB兩人今天都跟銀行借了100萬，A是選20年還清的套餐，B是選30年還清的套餐 在第20年的時候，A已經還了全部款項共1,185,840 (4941*12*20) 而B則只還了857280 (3572*12*20)，也就是在第20年的時候，B手上還比A多了328560元可 用 而如果B用這32萬做投資(活存拿0.8%也算種投資)，每年得到的利率可以稍微cover一點月 付房貸 當然，如果B是投資高手可以找到10%以上的金融商品，那絕對要用30年，因為超划算 可是如果是B保守型的人的話，每年活存算一算 到第30年大約就會比B多繳8.9萬，而不會到10萬這麼多 (計算方式以年繳42864(3572*12)算，不然要算120次....) ｛{(328560*1.008)-42864]*1.008-42864｝....10次得到-88896 而這第30年累計多繳的8.9萬，再用0.8%的活存利率折現回來，其實真的不多~ 二、物價上漲指數 以105年來說，台灣綜合CPI是1.18% 當然，未來還是不是1.18%不知道，不過通常資本主義國家的CPI正常來說都是正的。 意思就是隨著時間遞增，一樣面額的錢，他的價值其實是下跌的。 那我們把20年的累計金額1,185,840，以每年繳59292、幣值年減1.18%為假設 回推到跟銀行借錢的當下會是1,063,211 (59292/1.0118^第1-1年)+(59292/1.0118^第2-1年).....(59292/1.0118^第20-1年) 而30年的累計金額1,285,920，以年繳42864、幣值年減1.18%為假設 回推到跟銀行借錢的當下會是1,090,379 (42864/1.0118^第1-1年)+(42864/1.0118^第2-1年).....(42864/1.0118^第30-1年) 算起來，1,090,379-1,063,211=27,168 帳面算是每100萬，30年是比20還多繳了10萬 可是如果以錢幣的時間價值來思考的話，大約只多繳了2.7萬 500萬的話大概就是13.5萬，比起50萬就少了很多很多~ 結論： 我個人還是覺得，房貸如果可以貸到30年，那就貸到30年 因為現在利率低、物價上漲相對快，每個月多留一點現金在手上真的挺划算的。 而且即便貸款30年，明訂月繳3572，可是你還是可以當作20年方案，每年還4941 多繳的1369就是還本金讓利息少些，而若當你這個月生活費比較辛苦的話，那還是可以只 繳3572 也就是給自己留一個保有生活品質的彈性、應急的彈性，對生活應該會是不錯~ 再強調一次... 由於小魯我只是某中字輩財金系大學畢業而已 所以本文真的只是提供一種20年vs30年貸款的「思考方向」 我不能說我的算式完全正確，一定充滿了不少瑕疵 而且CPI、活存都是假設未來一制(實際則否每年變動) 但邏輯上基本是沒有問題的，那就是：30年貸款並沒有向大家想的那樣被銀行敲詐很多。 以上謝謝大家，也請先進前輩or學霸多多指教、提供看法 -- 信義小魯：(免站內信快速諮詢專頁) https://www.facebook.com/sinyi.ptt.overshot/ 陸陸續續把文章移過去方便大家檢索諮詢囉~!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.83.193.202 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1478079226.A.3DB.html ※ 編輯: overshot (111.83.193.202), 11/02/2016 17:34:29
推
11/02 17:38, , 1F
問題是有人會叫你多貸一些分三十年買更高價的物件
11/02 17:38, 1F
推
11/02 17:38, , 2F
受教了 推
11/02 17:38, 2F
→
11/02 17:39, , 3F
也不管他三十年後有沒有收入來還
11/02 17:39, 3F
呃...確實= =" 我還真的沒想這麼多，難怪有板友寄信給我是很憤怒 認為我再鼓吹超貸買房.... 其實我真的不是這個意思，只是希望大家不必為了拘泥於20年而把生活品質弄得很糟...
推
11/02 17:41, , 4F
我的想法是我會貸三十年，但我沒有要全還完，把房貸
11/02 17:41, 4F
→
11/02 17:41, , 5F
當成租金的來看。
11/02 17:41, 5F
※ 編輯: overshot (111.83.193.202), 11/02/2016 17:45:11
→
11/02 17:43, , 6F
用財管的NPV基本假設在於你必須當作自己就算完全無關買房
11/02 17:43, 6F
→
11/02 17:44, , 7F
借這些錢回來是否能穩定創造大於利息的報酬率
11/02 17:44, 7F
→
11/02 17:45, , 8F
如果只是要表達在無風險利率下最終付出成本沒多那麼多的話
11/02 17:45, 8F
→
11/02 17:45, , 9F
你拿無風險利率去折現兩個不同的cash flow就好了啊...
11/02 17:45, 9F
我有想過耶 可是一來那樣感覺和我寫的第二點思考方式好像 (第一點重點式在同時間軸的第20年比別人多出一部份資金運用) (第二點有點像是折現的思考方式，只是把他用貨幣價值表達..) 再來就是因為無風險利率定存和活存差太多了 30年這麼長的時間應該是要用定存去算，可是因為是要一直抽出去繳貸款的 所以好像又不能，所以我最後放棄用這個去算了~
推
11/02 17:57, , 10F
貨幣的時間價值不是我輩肥宅能理解的啦
11/02 17:57, 10F
※ 編輯: overshot (111.83.193.202), 11/02/2016 18:30:07
推
11/02 18:11, , 11F
以現在這種通膨速度算 多借每一毛都賺的
11/02 18:11, 11F
→
11/02 18:18, , 12F
話說每年多留下了的可以投資或存起來....
11/02 18:18, 12F
→
11/02 18:18, , 13F
這感覺就像是，多多覺得沒買房的人，天真有辦法把錢存
11/02 18:18, 13F
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11/02 18:18, , 14F
起來或是投資賺錢一樣道理....
11/02 18:18, 14F
推
11/02 18:27, , 15F
樓上說的應該是空空吧…
11/02 18:27, 15F
我也覺得t大打錯了0.0
推
11/02 18:29, , 16F
結論：銀行還是最大贏家
11/02 18:29, 16F
對阿，可是我們就是需要那些大贏家QQ
→
11/02 18:37, , 17F
最不需要擔心死活的就是老闆跟銀行家
11/02 18:37, 17F
推
11/02 18:50, , 18F
假設現在利率低貸了30年,可是之後如果利率調漲,這樣是否
11/02 18:50, 18F
→
11/02 18:51, , 19F
會影響還款? 還是當初的利率定了就定了?
11/02 18:51, 19F
會 所謂的利率變動就是調整I值，任何貸款都一樣會跟著I值跑 可是初始給你的基數定了就是定了
推
11/02 18:55, , 20F
壽險業者也是贏家 會買儲蓄險的 XDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD
11/02 18:55, 20F
所以儲蓄險那種，請務必細算投報率、NPV是否划算哦
推
11/02 19:05, , 21F
貸款三十年還是可以二十年還完，真的沒必要想不開
11/02 19:05, 21F
推
11/02 19:10, , 22F
謝謝你熱心分析
11/02 19:10, 22F
推
11/02 19:27, , 23F
推推推
11/02 19:27, 23F
推
11/02 19:30, , 24F
推
11/02 19:30, 24F
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11/02 19:31, , 25F
利率應該是變動的吧.
11/02 19:31, 25F
推
11/02 19:40, , 26F
現在利率當然貸30年 但沒銀行會貸30年啊
11/02 19:40, 26F
推
11/02 19:44, , 27F
推
11/02 19:44, 27F
推
11/02 19:48, , 28F
推
11/02 19:48, 28F
推
11/02 19:54, , 29F
原來保險業者就是這麼賺錢的呀…
11/02 19:54, 29F
推
11/02 20:21, , 30F
推這篇分析
11/02 20:21, 30F
推
11/02 20:25, , 31F
不是有銀行貸40年的? 最近要併購的那家
11/02 20:25, 31F
還有 45 則推文
還有 7 段內文
推
11/03 07:54, , 77F
原po一開始就說只是單純比較20年和30年的差異，樓上還在跳
11/03 07:54, 77F
→
11/03 07:54, , 78F
針?
11/03 07:54, 78F
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11/03 08:29, , 79F
你還是沒說到好處啊
11/03 08:29, 79F
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11/03 08:30, , 80F
貸30年多繳每月繳的跟20年好處一樣多 那跟貸20年還不是一樣
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11/03 08:31, , 81F
貸30年故意每月繳的跟20年貸款一樣多 那跟貸20年還不是一樣
11/03 08:31, 81F
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11/03 08:31, , 82F
又說貸30年每月可以繳的少 多出來的可以讓生活多點品質 那不
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11/03 08:32, , 83F
就是花掉 ...這能叫好處嗎
11/03 08:32, 83F
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11/03 08:34, , 84F
那點差異都遠不如房價的差異
11/03 08:34, 84F
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11/03 08:35, , 85F
老實說你的建議就跟叫初學者開車要注意紅綠燈 沒叫他要看後
11/03 08:35, 85F
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11/03 08:36, , 86F
照鏡一樣
11/03 08:36, 86F
樓下有回答了，謝謝n大~
→
11/03 09:01, , 87F
原po是建立在買房前提下選20年還是30年貸款,不買房
11/03 09:01, 87F
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11/03 09:01, , 88F
或等房價跌的人並不在假設內呀
11/03 09:01, 88F
推
11/03 10:50, , 89F
我也是三十年派 因為錢太便宜惹 如果能多賺就早還阿~
11/03 10:50, 89F
這是真的 不過本文並不鼓勵信貸借錢出來XD 因為只有房貸才有辦法利率低成這樣，信貸或增貸之前自己試算都不合
推
11/03 11:23, , 90F
突然豁然開朗
11/03 11:23, 90F
推
11/03 11:46, , 91F
這個算法是建立在100萬都在手中 所以才可以拿晚還款多
11/03 11:46, 91F
→
11/03 11:46, , 92F
剩的錢去投資嗎？但大部份房貸借的錢都不在手邊而是在
11/03 11:46, 92F
→
11/03 11:46, , 93F
銀行裡呀？若是20年還完，之後每個月的薪水收入拿去投
11/03 11:46, 93F
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11/03 11:46, , 94F
資獲利呢？
11/03 11:46, 94F
不是喔!! 是假設L大你今天借100萬，有能力20年還或者選30年還 那在第20年的時候你本來就會還清本息1,185,840了 但是如果選30年，在第20年的時候你才還了857,280 差額是從這邊出來的，也就是：不是100萬一開始都在手中，是20年還118萬與85萬的差異
推
11/03 19:30, , 95F
你的算法是借貸金額相同
11/03 19:30, 95F
推
11/03 19:34, , 96F
這根本沒什麼好比的，把貸款改成生活，利息改成吃飯，就
11/03 19:34, 96F
→
11/03 19:34, , 97F
能得出結果
11/03 19:34, 97F
推
11/03 19:45, , 98F
+1
11/03 19:45, 98F
推
11/04 01:57, , 99F
好文 中肯啊!
11/04 01:57, 99F
推
11/04 02:25, , 100F
很多人不懂 (笑)
11/04 02:25, 100F
→
11/04 02:25, , 101F
不過要是我還是會借 20 年
11/04 02:25, 101F
→
11/04 16:19, , 102F
能貸越久越好
11/04 16:19, 102F
※ 編輯: overshot (42.72.78.180), 11/05/2016 02:06:18
推
11/05 10:19, , 103F
感謝原po分享，不過好奇的是，若大家都推薦貸30年，
11/05 10:19, 103F
→
11/05 10:19, , 104F
那對借貸者(銀行)來說不是20年比較有效益嗎?
11/05 10:19, 104F
推
11/06 17:03, , 105F
真的很多人不懂。因為華人的觀念就是，欠錢能還清趕快
11/06 17:03, 105F
→
11/06 17:03, , 106F
還清。
11/06 17:03, 106F
推
11/07 17:53, , 107F
本文正確。跟一位財金的大佬請教過，他提到對於金錢
11/07 17:53, 107F
→
11/07 17:53, , 108F
的概念要用''時間''與''數字''兩方衡量，不是只有單
11/07 17:53, 108F
→
11/07 17:53, , 109F
單數字，結論跟本篇大致相同。
11/07 17:53, 109F
推
11/07 21:21, , 110F
很中肯阿
11/07 21:21, 110F
推
12/18 20:05, , 111F
推! 謝謝大大有耐心的分析 實用!
12/18 20:05, 111F
※ 編輯: overshot (118.168.17.174), 06/16/2017 03:06:03
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