Re: [新聞] 「自殺無冤屈」 房客跳樓判非凶宅
我一個在台北地院當法官的學長之前有跟我討論過凶宅認定的問題。
(但這應該不是他審的案子，反正現在法學資料檢索還找不到這號判決)
我認為本判決把死者跳樓認定成「非冤屈所逼之自殺」故非凶宅，
是離譜了點，畢竟過往多數法院實務在認定自殺造成的凶宅時，並不區分是否出於冤屈。
但這個判決確實突顯了內政部給出的凶宅定義過於模糊，解釋上本來就容易有歧異。
不過，這個法官對於死亡型態的認定根本不是這個判決勝敗的關鍵因素。
重點是，本案事實中最後死亡的地點是在社區中庭，是在集合住宅的公設區域。
多數實務判決認為，凶宅死亡地點必須限於專有部分內。
也就是，如果死亡地點是在公設區域，公社是各住戶公同共有，
那死者原本住的、或死者選擇跳樓的那戶就不能算是凶宅。
這是一個長久困擾司法界的問題。
因為如果把公設認定成凶宅，會有整個社區都被認定成凶宅的問題，
這樣凶宅範圍太擴張。
如果把死者原本住的、跳樓的那戶也認定為凶宅，
又與「發生死亡事故」的定義有所不合。
所以最後多數法官都會採取比較保守的立場，死亡地點必須限於專有部分內。
但說穿了，就是凶宅認定這種問題本來不該強求法官做出正確判斷。
如果審案法官根本不信鬼神、或信仰其他宗教，是不是凶宅對他有差別嗎?
再加上我國憲法第7條已經很明確採取了「政教分離」的立場，
憑什麼要求法官去迎合部分台灣民俗信仰的觀點?
因為凶宅認定是個非常主觀的問題，法院內部的判斷其實也沒統一過。
所以如果要杜絕買賣糾紛，最好的做法就是一開始買賣雙方在契約書裡，
把凶宅是否列入買賣物之瑕疵擔保、以及如何認定凶宅的標準一併寫清楚。
法官絕對是最尊重當事人的契約自由，原則上一切照契約文字去判斷。
凶宅的認定標準，以97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函最有參考價值。
該函釋略指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附
屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)
，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭
砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
依內政部的標準，死亡地點就不限專有部分了，專有部分有求死行為也算。
不過內政部函釋對法院沒有拘束力，所以之前判決沒有採用這個標準。
但如果把這個標準放到買賣契約裡，基本上就有拘束法官的效果。
其他相關資料可參照：
http://tinyurl.com/pq3wdlp
http://www.paochen.com.tw/OnlinePublicationsDetail/2/13
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你可以去看我貼的第二個參考連結，向來判斷凶宅的成立要件不只一個。
今天新聞的判決同時談了：1.自殺是否出於冤屈+ 2.死亡地點是否在專有部分。
只要其中一個要件不符合，就不是凶宅。而本判決認為兩個要件都不符合。
※ 編輯: watameki (140.112.251.86), 09/14/2015 20:06:08
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以我跟我法官學長的討論內容，以及我長期跟多位法官友人討論的經驗，
法官不會去做統計。
他們不但沒有時間跟資源，司法官訓練也不會提供統計實證的課程。
這也不是職權詢問事項，基本上那就是當事人自己要負責去舉證，
如果當事人自己都不care這些事情，法官又何必雞婆去幫當事人決定?
要是問過頭，侵犯到當事人程序處分權，判決被上級撤銷怎麼辦?
基本上司法界文化就是相因承襲，前輩怎麼判，
如果這個案子事實跟性質差不多，我就跟著這樣判。
先不談司法界這樣消極的作風對不對，現狀就是這樣，短期內也不會改變。
所以眼前這個判決，如果當事人沒特別argue你說的那個判準差異，
前面判決又都這樣判，那八成這個法官就沿用之前的標準了。
※ 編輯: watameki (140.112.251.86), 09/14/2015 20:22:24
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如果買賣契約中對於凶宅關於死亡地點認定完全沒有約定，
那依照多數判決看法，跳樓戶非凶宅。反之，如果有約定跳樓戶是凶宅，那就是。
至於凶宅的告知義務，出賣人若因故意或過失未告知出賣物之瑕疵，需負瑕疵擔保責任。
而法院對於凶宅是否為物之瑕疵之態樣，多數採肯定見解，只有少數採否定見解，
所以基本上對於凶宅，如果因故意、過失未告知，出賣人就要負責。
※ 編輯: watameki (140.112.251.86), 09/14/2015 20:53:22
噓
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法律>習慣(法)>法理，所以你想表達什麼? 挑戰長期以來的法院實務見解?
※ 編輯: watameki (140.112.251.86), 09/14/2015 22:05:13
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剛爬了一下大大的文章，只能說你辛苦了
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那就看你是不是有接過炸彈的那一手。
不管怎麼洗，總是會是有個狡詐的前手跟倒楣的後手，責任要追一定可以追。
※ 編輯: watameki (140.112.251.86), 09/14/2015 22:30:45
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回歸告知義務的制度精神，是為了平衡買賣雙方的資訊落差。
像房子有沒有潛在的漏水問題、有住戶自殺，這種事情賣方不告知，買方幾乎無法得知。
所以民法就會要求賣方必須告知只有賣方才會知道的訊息。
但是像稅務這種事情，稅務法規既然都已經公告全國，買方要得知這些資訊很容易，
那就沒有所謂平衡買賣雙方資訊落差的問題，賣方原則上就沒有告知義務。
以下這些新聞跟判決就可以佐證上述論點：
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1273184
http://tinyurl.com/pj6wqar
http://tinyurl.com/nbdyuob
但是，如果買方主動向房仲問起奢侈稅的問題，
雖然房仲沒有告知義務，但是房仲也不可虛構說「沒問題」或隨便亂回答，
否則一樣要負物之瑕疵擔保責任，更嚴重甚至有債務不履行或侵權責任。
不知道或不確定就如實回答不知道，可向國稅局查證後再回覆。
※ 編輯: watameki (140.112.251.86), 09/14/2015 23:22:17
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一般民俗觀點是這樣沒錯，內政部也採納此標準。
不過，就像上面講的，民俗宗教習慣對法官沒有拘束力。
除了政教分離外，除非這個交易習慣已經達到「習慣法」的程度，(習慣不同於習慣法)
成為一般通常交易觀念，那法官才會採納。
也就是，就算這個法官明明知道凶宅的民間標準，
他只要認為這沒有到達一般通常交易觀念的程度，那麼這個標準對他就沒拘束力。
這個嘛，法官採納的標準有時候也跟當事人如何舉證跟攻防有關，所以很妙的。
※ 編輯: watameki (140.112.251.86), 09/15/2015 18:29:01
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