Re: [心得] 新竹的房價還沒到天花板

看板home-sale作者時間8年前 (2015/09/01 16:58), 8年前編輯推噓45(46推 1噓 186→)
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你看的太好了 新竹、竹北已經享受過園區經濟起飛的美好時光 10-14年是分紅屢創高、經濟好的日子、工程師人人炒房的日子 (經版友更正 10-14年分紅沒有屢創高 但我相信還是大勝其他行業 有到人人稱羨的水準) 而現在的電子業挑戰重重 股市預計會空頭走勢，使得資金縮水 加上台灣大環境，籠罩在打房氣氛下 未來的新竹能再創下新的天花板？ 我不這麼認為 今年初就已經是天花板了 我認為新竹和竹北房市將走向一個模式 就是關長區和高鐵區獨強 關長區 不是關埔 因為光埔無法跟關長比肩 關長區受惠於關新路氣氛太好 又近園區、新莊車站 多年累積的自住客也會持續帶動商圈的資金湧入 機能將逐步地持續海放其他新興重劃區 房子自然稀有少有釋出 價格也是會遠高於其他區 至於高鐵區 我指的是走路可達高鐵的建案 不是什麼開車5分鐘的 如新世紀 中央公園 國泰twin park 光立方 甚至是文興路附近的建案 基本上因為走路可達高鐵 自然有他強勁的需求在 此區除了高鐵之外 就是重大投資案的建設 未來會吸引更多資金流入 這兩區因為都有他的獨特性 所以價格可以成為大新竹的天花板 另外竹北文興路綠園道一帶也因為優異的地理條件 舒適的環境、竹北最有優勢的學區、公家機關的帶動 價格應會接近竹北高鐵區 成為天花板附近的一份子 最後就是新竹市附近的舊區新房 雖然因為離園區遠而不被市場關注 但像是鴻柏過去蓋的 鴻磬、鴻韻等類似的舊區新房 一樣會是天花板附近的成員 這四區的另一個特色是 價高 且釋出少 因為物以稀為貴 自住客已經住進這麼好的地點 沒什麼重大事件不會搬離 因此釋出少 想住進這幾區 極有可能只買得到高總價、老房、瑕疵房等 如關長目前大概只能買到超大坪數、跳脫市場行情的房 或是三小國（老房） 也就是你買的起 但可能卡不到位的狀況會發生在這些區域 我的結論就是 大新竹的天花板不是還沒到 已經到了 因為景氣循環使然 新竹又這麼仰賴科技業 天花板就是關長跟高鐵區的指標建案 除了上述提到的區域房子之外 應該都免不了僵持量縮 甚至跌價的命運 天花板 跟 中間沒特色的房子 本來就會有所差異 可悲的是投資客愛炒作中間沒特色的房子 因為便宜 也因為一般自住客也只買得起這種類型的房 看看竹北縣三 華興 或新竹光埔 那精美的委賣量 經濟不好轉的話 修正應該是可預期的 自住客可以再觀望一下 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.136.22.247 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1441097886.A.385.html
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竹北王
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行情總在猶豫中誕生
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看法不同是健康的
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高鐵區除了走路可到的，離興隆橋近的也有撐
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興隆橋近的 是像什麼明日軸 宏觀大器嗎XD
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我覺得看起來很好買 很好買的就感覺沒有撐
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對竹北不熟，光埔個人認為是人還沒搬進去，關長剛開始發
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展不也是超便宜？
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明年costco那側的一些建案陸續完工後 光埔應該會好很多
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我還是看好光埔，光埔是否成功在二期的開發進度及光埔百貨
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及空橋商圈是否順利營造起來。二期有大量綠地，加上舒適的
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空橋，可擋風避雨的逛街。若順利發展，光埔有綠地，有商業
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機能，離園區又近剛好集大成。
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交通會很可怕
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光埔的部分可以另外討論一下 大概分3點看 1.新竹房市的主要市場族群是什麼？ 台北的商辦、住辦算是十分火熱 因為台北是商業重心 新竹的部分 園區的自住客是主要族群 因此在新竹 會最搶手的重劃區域 一定得具備的就是良好的居住環境 因為新竹捧著大把鈔票的是自住客 2.光埔的規劃雛形是什麼？ 根據我現場看過慈雲路旁建案的心得 我認為光埔會偏向美麗的高樓大廈群 慈雲路一整排的大型社區 混著商業與住宅大樓 或許會很壯觀 3.關長區為何而成功？ 除了日光公園 三小國綠園道營造的氣氛外 就是近關東市場、近光復路一段的平價店面機能 甚至是近金山街的日常生活機能等 北端有生活機能 南端有商業洽公的機能（銀行、車站） 也就是一個完全爲自住客打造的重劃區 因爲具備新竹最有競爭力的自住環境 所以新竹市最有錢的園區人當然資金湧入 而光埔北方接公道五路埔頂路 機能難形成 南接電塔、高架橋等 機能同樣難以吸引自住客 雖然重劃區的機能不是最必要 但想成為天花板自然得吸引當地最有錢的族群 在我看來新竹是自住客的天下 這也是為什麼竹北離園區這麼遠 卻能夠吸引這麼多自住客的資金湧入 就是因為竹北的自住環境太好了 光埔如果搬到台北應該可以吸引財團的大量資金 但他是在新竹 所以關鍵在於重劃區的定位與特色 光埔是遠遠不及關長 這是因為規劃 不是現況的差別而已
推
09/01 17:39, , 15F
光埔的建材比較好，而且學區也很近，我會選擇光埔，而且
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關新區餐廳都不便宜，不會常常去報到@@
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甘泉魚麵 麥當勞 池上飯包等等 旁邊還有一些小吃類
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※ 編輯: ck960684 (223.136.205.72), 09/01/2015 18:19:20
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不過新房的建材比較好 這當然也是自住客要考量的點
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10-14分紅履創新高?
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推
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竹北在關埔還沒起來之前確實是購屋的首選，但從推案量跟人
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口成長比例來看，近幾年關埔不管是關長還是光埔都不輸竹北
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，尤其近一年光埔區的人口成長數已蟬連整個新竹市冠軍很久
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。剛好跟你說的不是自住客首選狀況相反。畢竟高鐵旁邊緊臨
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高壓高架橋都能當賣點，在南邊變電廠影響或許早期是有，但
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畢竟光埔腹地較大，不喜歡的就選擇遠一點的建案就好。至於
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會不會跟關新路那麼成功，現在整個工地樣實在太早下結論。
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推
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認真看計畫書，你會覺得光埔對於退縮跟人行空間規劃是其他
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區域值得學習的。在多雨，炎熱，的台灣還有新竹風，騎樓及
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退縮的設計絕對是王道啊.
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10-14分紅履創新高?這誤會大了 XDD
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是喔 我以為科技業這幾年賺得不錯 看來是我誤會了XD
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光埔就是在複製2009年後的關長區模式...
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關長區也是到2012年之後才真正算發展成熟 , 光埔真正有較多
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建案進駐是在2011~2012年,其餘大量在2014下半年到2016年上
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半年 基本上光埔根本還沒完全進駐完畢 說要輸關長也只是現在
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兩區最大的差異就是在於 外來人潮的來源
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關長區也是住了7,8成後 開始展店+新莊車站 慢慢有較多的人潮
09/01 20:16, 37F
還有 157 則推文
還有 3 段內文
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09/02 11:45, , 195F
人期待的競爭。 但說實在，真的雙雙漲上去後，我們家就只
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好放棄換房想法，反正現在室內30坪也勉強夠用了。
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推
09/02 12:02, , 197F
關長到光埔走路還是有段距離, 且沒有人行道, 帶小朋友不是
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很方便, 還是得開車. 喜歡走路逛賣場的會以光埔當第一選擇.
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但喜歡走路逛公園坐鐵路. 想立即享受現有機能. 關長會比
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較好. 光埔有騎樓地規劃也更適合各種天氣逛街. 若二期能順
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利完成, 除了Q1前的萬坪公園, 另外還有大型綠帶, 可以從慈
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濟路直接散步或騎車到頭前溪濕地去. 開發好,光埔整體商業
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活動或者休閒空間,甚至學區(據說107年要蓋新小學)等一定是
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比現在關長還要多元完整.只是需要時間來發展.
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09/02 12:08, , 205F
不知道哪個地區投資客比較多. 但是投資客會投資的地區一定
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是有未來發展前景的地區. 真的要考慮增值, 跟著投資客買反
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09/02 12:08, , 207F
而是最保險的.
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推
09/02 14:51, , 208F
走過去一小段，很快就能接空橋了XD
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09/02 14:52, , 209F
之前去好市多都走過了，如果能接空橋，就更輕鬆了
09/02 14:52, 209F
用走的也是蠻有耐心的耶..光復路一段也不好走 若光埔商場真能發展的起來 關長騎車開車3分鐘 輕輕鬆鬆 竹北開車10分鐘 一樣樂觀其成 現在光埔的高樓景象已經令人滿意了 FB計劃外觀不錯 那整排預期都會很壯闊 再1-2年工期後 真的會是新竹的驕傲 像台中七期 竹北興隆路水岸一樣 但美歸美 房價我是覺得未必能多高 反正大家對光埔看法不同 過2年見真章 ※ 編輯: ck960684 (223.136.98.6), 09/02/2015 15:24:46
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根本不用走到光復路耶，中間有小巷子就可以過去了
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十里靜安那邊有小巷子可以過去，長春街尾那邊也有路
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推
09/02 23:48, , 212F
竹北高鐵特區VS光埔 兩年後 見真章
09/02 23:48, 212F
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09/03 00:59, , 213F
繼續買進兩區房子, 抱緊囉~~~~~反正房價只會井噴~~~
09/03 00:59, 213F
推
09/03 01:04, , 214F
哈 樓上的大絕只有這句而已？
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09/03 01:28, , 215F
哈 大家不是都這麼想嗎? 這是趨勢你不是也這麼認為?
09/03 01:28, 215F
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09/03 06:16, , 216F
我只認為不會跌多少，有機會在漲上去，跟你整天井噴井噴的
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09/03 06:16, , 217F
酸酸喊 差多了
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推
09/03 06:22, , 218F
我以前也是看空的，等到你真的發現周圍哪些人在買房，我就
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徹底改觀了，到頭來多存的錢都不夠付這幾年漲的，還不如去好
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09/03 06:22, , 220F
好研究哪邊的房子有機會保值，以後跌至少抗跌，跌很兇跟很便
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09/03 06:22, , 221F
宜的，其實普遍人都不會去買
09/03 06:22, 221F
推
09/03 10:31, , 222F
慈雲路西側未來均價應該會輸世界島，東方文華那區。但有
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09/03 10:31, , 223F
一個變因是興復發跟富宇住商混合案未來也是主推小坪數，
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09/03 10:31, , 224F
曰後的換屋需求就會持續存在。但也可能換屋就換去竹北了
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，畢竟光埔二期容積率低，單價一定更高不利換大屋族。反
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09/03 10:31, , 226F
正看不看好它都會一直發展下去，竹北也是發展起來了，媒
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09/03 10:31, , 227F
體用台北觀點看天下當然到處是鬼城。
09/03 10:31, 227F
推
09/29 00:17, , 228F
關長走小巷子到光埔不是沒人行道嗎
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09/29 00:18, , 229F
如果那麼好走的話反過來光埔到新莊車站不也一樣
09/29 00:18, 229F
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09/29 00:19, , 230F
西側均價目前反而被謙品權峰等往上拉
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09/29 00:20, , 231F
還高於高於文華那區勒 東西兩側倒是各有一個拖油瓶
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09/29 00:21, , 232F
未來兩個小坪數建案對世界島可能比較有影響
09/29 00:21, 232F
推
09/29 00:23, , 233F
竹北換屋到關新慈雲的大概沒什麼新選擇了
09/29 00:23, 233F
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