[討論] 依附副都心三區域 頭前 洲子洋 明日城

看板home-sale作者時間10年前 (2014/08/07 17:58), 10年前編輯推噓19(19推 0噓 61→)
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想跟版友們討論看看 對於依附新莊副都心的三大新興重劃區 1.洲子洋 2.塭仔圳(以明日城7800坪造鎮當做選擇) 3.頭前重劃區 為了讓各位搞懂地理位置 討論前先分享整區的地理位置圖搭配當參考:http://imgur.com/c1oUYFj
--------------------------------------------- 當然現在房市氣氛不佳 理論上買房以自住客→剛性需求為主 目前沒有需求的 也歡迎假設自己要買房自住 一起討論! 這篇是想討論這三大區域 若用自住客角度來看 您會想買哪一區?? 先整理三區的特色 純粹討論新五泰這三大較新較舒適的區塊 從低價到高價好了 而討論都以"你是自住客 也都買得起" 為前提 所以CP值也算在考慮範圍 例如買得起頭前 但比較喜歡洲子洋 那麼多的錢可以拿來做其他用途 看完以下整理後問問自己 你會想買哪邊? 當作考驗自己的眼光跟其他人的差異 ------------------------------------------------- 一.洲子洋重劃區 區域內指標建案 "上河園"和"全坤尊峰" (價格約35萬~40萬 面河需要到50萬) 洲子洋優點: 1.環境好: →區域內開發完成後 水岸環境舒適 公園綠地多 鄰近大台北都會公園 與工業區距離 如圖 三者中算是最遠的 居住環境應該算是三者最好 2.價格優勢 →價格相對親民好入手 因此區域內小家庭應該會多於另外兩者(區域內稍微熱鬧一些) 而價格在比較的三者中較便宜 因此可以留些錢買車、做更好的裝潢、減輕房貸壓力等 3.塞車問題較輕微 →中山高北上時五股交流道有名的擁塞 但經上次本人實驗 出閘道口時 往新莊方向(閘道口靠右)塞車較往五股方向(閘道口靠左) 來得嚴重 洲子洋在塞車問題上稍微有些優勢 4.坪數選擇較多元 →從2房小坪數到4房大坪數都有 --- 洲子洋缺點: 1.區內公共交通建設疲弱: →捷運:尚未規劃也難實行(為民間自辦重劃 政府資源關愛度差) 得依賴一橋之隔蘆洲站 公車:目前沒有 未來未知 但因為是民間自辦重劃區 所以.. 因此此區以自己開車為主 2.斷層問題 →山腳斷層直接通過洲子洋 洲子洋正下方就是山腳斷層 此篇以自住為假設 所以斷層問題當然也會列入缺點之一(此點對自住而言 蠻致命的) ----------------------------------------------------------------------- 二、塭仔圳重劃區(明日城) 因為目前區內只有明日城建案 所以以下直接用明日城為討論主軸 (P.S. 明日城位置約在新泰路和中環路交叉口 可參考圖片 用綠色標示 或是下面這張) http://ppt.cc/U4OX 明日城優點: 1.區內公共資源多 →此區除緊鄰新莊副都心外 由於同為新北市政府重大發展地區 區內有規劃輔大醫療園區(醫療)、轉運站(客運) 且已承諾會致力在綠地建設上 區內有明年完工的機場捷運 泰山站(A5) 泰山貴和站(A6) 明日城較接近A5站 走路約10分鐘 區內公路建設強 台64 台65都方便 台一線高架也近 公路建設略勝洲子洋與頭前 因此政府資源挹注下 未來的環境應該也會不錯 2.機能好 鄰近熱鬧商圈、鄰近副都心 →旁邊有輔大 有校園資源、鄰近花園夜市 鄰近新莊舊市區 輕鬆取用一切機能(包含公車、餐廳等) 且明日城鄰近合署辦公大樓等副都心重大建設 3.價格合理: →在以上兩個強大的優點之下 價格卻和洲子洋相去不遠 約在40上下的價格 增值空間遠勝洲子洋 蠻適合自住間投資者考慮(換屋族) 4.坪數多元 →從小坪數兩房(22坪)到中坪數3房(40~50坪) 到大坪數(70~90坪都有) 且社區規劃屬造鎮型 外觀算蠻大器 夜景也不錯(可參考以下591售屋連結) http://sale.591.com.tw/sale-detail-1645153.html ------- 明日城缺點 1.建商風評 →"寶佳" 當然，這缺點因人而異 或許實際看房最為準確 2.重劃區時程 →塭仔圳這麼棒 又鄰近副都心 但人氣不如頭前的原因 其實就是"開發速度" 有人估10年 有人估20年 加上房地產有走空頭的味道(見仁見智) 或許有人認為塭仔圳會被房市空頭拖累吧! -------------------------------------------------------------- 三、頭前重劃區 頭前重劃區優點 1.社區居民意識高 →此項對自住客而言 為非常重要的一項因素 目前新莊副都心/頭前重劃區社區居民自組的團體已經組成 成員包含議員(如陳明義) 致力於營造社區意識和優化社區內環境(路燈、爭取天橋等) 團結力量大 因此這點算是非常好的一個優點 2.開發相對成熟 →各建案大樓已經陸續興建完成 目前剩下環狀線黑暗期 粗估兩年-三年忍耐期 3.環境單純、捷運優勢 →環狀線為北捷系統 因此轉車等都是比機場捷運來得方便 公車路線未來預期也會不少 純住宅區 社區內的成員也因為價格稍高 因此社區成員應該都有一定品質與水準 ------ 頭前重劃區缺點 1.坪數大坪數偏多 →坪數缺少小坪數的選項 以3房為主 2.鄰近化成工業區 →此項見仁見智 頭前重劃區區內算大 可挑選離工業區較遠的建案 3.價格較高 →這點沒啥好說 很明顯 ------------------------------------- 以上簡單的小整理分享給各位 有在關注或沒在關注新北市發展的人都可以分享一下! 若是自住 你會比較想買哪裡? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 210.69.128.66 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1407405533.A.17F.html
推
08/07 18:25, , 1F
我喜歡面河的房子, 可是北部面河的房子 五股 青埔 大直
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新店(聽上河園的代銷說的,他們沒剩面河的推新店的案給我
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假如準備定居個20年感覺除了大直之外其他地方都蠻抖的.
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偏偏大直便宜的時候沒跟到, 現在捨不得買. 回到新五泰
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真的要選我選五股, 新莊太塞, 除非國一新莊五股下去那邊
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新莊側多蓋一條路直通65號快速道路才有辦法紓解.
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65快其實不會塞, 塞是塞在新五路不上65快的車流把下交流
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道的車流給堵住, 因此回堵上國一.
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讚 其實我跟Induction大有志一同 三者要我選 其實也是洲子洋首選 理由是 淡水河水岸和基隆河水岸 是我認為整治的最美的兩條 基隆河濱和大台北都會公園 兩旁都有打燈 是可遇不可求 這點和新店溪是絕對的不同 而且洲子洋環境好 CP值稍高 入門門檻低 房貸壓力也相對輕 加上我是開車通勤族 選擇相對不塞車的對我很重要 這是我的考量點
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木柵新店河岸第一排的大概中古屋居多
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另外抖的原因是??
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此段是新店溪 個人認為美感有差! 中古屋也是原因之一!
推
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沒什麼原因, 我個人感覺抖.不過時間是拉到20年去看就是.
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推
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一坪35叫親民？現在都還沒買房的，自住都買不起
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主要是因為有小坪數 小家庭式的兩房+車是900~1100萬可以搞定 在雙北+新房 兩個條件下 算是可以接受的
推
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GOOGLE一下可以看到附近有個中油大油庫，靠近成泰二段
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也有幾家化工廠，有機會可以去看看洲子洋
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這就又要納入考量了 感謝
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洲子洋真的太遠了點。
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明日城也不是在塭仔圳的精華位置，離捷運太遠
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自住 頭前＞明日城＞洲子洋
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撇除掉價格的確是如此 但加上CP值的話 我認為頭前可能就不是首選了 門檻太高 坪數有點稍大 當然洲子洋離副都心真的是遠了點
推
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頭前>>>>>>溫等新案不推明日>洲
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推
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投資 副都>頭前>溫仔>洲子>
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如果要自住跟投資綜合 頭前
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要狂飆 五股泰山鐵皮農地買就對囉
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有錢一點 先嗇宮 化成 工業地買就對
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推
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沒錢投資 租藍天bot創新園區 想辦法用app撈錢
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頭前真的不錯，之前playhome大去談的價格是自住好價格
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目前看來大家是寧願多花點錢 也要買最強的區域 ※ 編輯: ck960684 (1.167.173.40), 08/07/2014 23:33:17
推
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唉，我被抹黑的夠慘了，好像騙了多少錢似的
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推
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......
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推
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之前團購價4000買83坪+3坡平車位，大約41/p
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價格並不比溫仔和洲子洋貴多少，playhome大真的談得很漂亮
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推
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感謝幫我平反，不過您是哪位？
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畢竟升息空頭有可能在2年內來，保值比漲幅更重要。
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頭前有雙捷，國賓，創新園區，比較有硬支撐
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外圍低基期的青埔五股有可能逃不掉。
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奢侈稅時代不適合炒短，我寧可有利多可以長抱的。
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現在副都心的住宅價位多少?
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推
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ck的好文 來認真看看
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我只是路人，之前您po團購廣天廈時，我有鍵盤研究過
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可惜總價超過預算，不然真的滿有興趣的
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推
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謝謝
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推
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副都心的住宅區離捷運都超過550米
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推
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大部份的成交約50-56萬，看到街寬跟距離就會加碼買商業區
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主宅
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因為距離跟公共工程跟路寬影響單價
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推
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頭前+1 在大台北生活還是很仰賴捷運的 汽車只有假日出遊用
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不過搞不懂頭前坪數都那麼大到底想幹嘛= = 現在不流行三代
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同堂 連生小孩都越來越少 了不起生一個
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推
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最不推明日城 建案太多危險 但太少會推不起來 其它沒差
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原來明日城在版上高手們眼中並不是好物件 了解
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推
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我選洲子洋唯一的理由就是有河，這樣而已。機能、捷運隨
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處都有，只有河景還真不好找。不過洲子洋有個問題是從
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高處鳥瞰整個區域剛好被河與高架橋反弓相夾，以風水來
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說就不好。大直買不下手的情況下為了河景未來可能會去
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石碇河畔自己的地蓋來住吧，其實石碇去信義區開車靠北
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快只是萬餘坪的山坡地農地要整地開發，想想又卻步了。
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推
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所以是重劃區第一個建案被寶咖咖浪費的緣故嗎XD
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不是。寶咖ㄎ的買了都會賺
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之後更高級的建商把價格堆上去
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寶喀喀變成很超值
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浪費...總有人要開第一槍
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我也覺得頭前目前坪數太大
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所以目前自住的年紀都偏大，甚至已退休
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個人認為明日城是"不典型的重劃第一案" 其實周遭蠻方便的
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都取用別人的資源
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純粹建商風評吧 我個人也很不喜歡寶佳
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但我參加副都心/頭前社區促進會 成員不少小家庭欸!
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如果推小坪數會有更多單身戶或新婚無子的。
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頭前小坪數總價很容易壓到可口的800萬。
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我個人是覺得北部有錢人真的太多了，頭前2000萬也是不少
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年輕小家庭買單 在社團裡討論新莊的國小選擇的人 不少
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需要大套房的族群應該是更年輕，不是有子家庭
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有個趨勢，一個人的經濟，指的是晚婚和不婚族群
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上一代講套房脫手困難，因為20幾工作，25-27結婚生子
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其實根本沒幾年，不需要買單身小房，都投資客在買。
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但當趨勢變成35歲結婚甚至不婚或不生，享受10年以上
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的單人生活，小小宅的需求就大幅增加。
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如果有小孩讀國小，還全家擠Amax的17坪就太慘了。
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兩房進可攻退可守
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一個人的經濟也可以助兩房
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有錢的話5房也可以。
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不過一個人經濟的時代，揹2房肯定較辛苦。
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雙薪2人揹3房屋，其實比1人揹2房屋還輕鬆。
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