※ 引述《redan (redan)》之銘言：
: 標題: [問題] 關於預售屋問題
: 時間: Fri Apr 19 05:39:09 2013
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: 1.已經付了訂金，簽約會再付含訂金共總價的十分之一，第三次是交屋的時候或是申請
: 使用執照的時候? 有公定的時間嗎?
: 2.付訂金的時候，有簽一張訂購預約單，這張上面所有的字都有法律效力嗎?
: 是否可以不買退全額訂金?
: 3.本人從事教職，第一次購屋，請問最高貸款金額可達售價的八成嗎?
: 首次購屋諸多疑問，感謝大家回答
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: 推 harry2kimo:我簽的那張紅單上寫，若在約定時間內無法完成簽約，賣 04/19 09:29
: → harry2kimo:方可無息退定金給買方 04/19 09:30
: 推 nicemood:新屋大概就八成五吧 04/19 10:10
: 推 rogger:你補大訂完應該已經拿到合約在審議了吧? 04/19 10:19
: → redan:我付了訂金10萬元，當天沒有給我合約審閱，我是後來才跟他要 04/19 12:44
: → redan:合約審閱 04/19 12:44
: → redan:付訂金時紅單上面有提到如果買方後悔，訂金會沒收，具有法 04/19 12:45
: → redan:法律效力嗎? 04/19 12:45
: 推 nus:法律效力不清楚,但是同事跟家人都退過訂金,都是全額退喔! 04/19 17:25
: → nus:退過的建商是寶佳集團、麗寶集團的子公司 04/19 17:27
先針對你問的問題2 大概解釋一下前期的流程
業界一般的流程跟政府規定的還是有不小差距
你付的那十萬一般叫做小訂 不叫"定"金是因為規避民法
小訂基本上類似買中古屋的斡旋金 在紅單(購屋預約單)上出一個價格去談
建商方面同意的話 就會請你在幾日之內補差額成大訂("訂"金 例如補到總價5%)
然後再幾日之內議約簽約 簽約之前的訂金 就算建商反悔也不用賠 (因為不叫"定"金)
所以如果你很確定要買的話 簽約之前對買方算是蠻沒保障的
紅單依照政府的規定其實是完全不能用的 上面也不應該寫啥反悔沒收小訂的條文
不過很多代銷的紅單上都會有類似底下這段的敘述:
"買方於定金補足後五日內簽約，逾期則視同放棄論，所繳之定金，
視同違約，全部沒收，絕無異議"
買方如果要保護自己 在簽紅單刷小訂的同時最好就直接叫代銷畫掉那段
如果上面有那段文字 你也已經簽了也無所謂
補到大訂之前如果反悔的話 一般去跟代銷好好談也都能全額退
有時候會有代銷跟你凹幾%的手續費 但是因為於法無據 所以好好講一般也都會全額退的
不好退的主因其實不是因為要沒收你小訂 而是根本不希望你反悔
另外一種對買方反悔返還訂金更有保障的方法
就是在你去補足大訂的時候 請代銷在單子上用手寫類似下面這種的敘述
"若買賣雙方對於合約內容無法達成協議 賣方必須全額退還訂金"
這保障主要是來自法律對預售屋的合約審議有明文規定至少要五天
在合約審議期間(就是你拿到合約範本之後的五天內)
只要你對合約內容有任何不滿(對任何一條不滿都可以) 都可以全額退訂金
其實依照政府規定 買方在給小訂之前就可以要合約來看
但是代銷比較一般的做法 會是在你補足大訂的那個時候 才把合約拿給你
至於你的問題1跟3
一般都會在合約裡面詳細列出 你拿到合約之後好好看過一遍應該就都會了解了
哪時候要付開工款多少 房子蓋到哪的時候你要付多少 貸款成數多少 尾款多少
合約審議的時候你可以參考內政部的定型化契約:
http://pip.moi.gov.tw/NET/G-Law/G3.aspx
不過一般建商都是站在對自己有利的角度來擬這份合約
很多數字會跟定型化契約有差距 有的差距還不小 例如尾款5% vs 0.5%這類的
甚至有建商完全不參考定型化契約的架構 自己擬一份對買方非常不利的範本
你如果確定要買 但是對合約內容不滿意 就要在約簽約的時候好好談判
至於能談成怎樣就看造化了 如果建案賣得很好 有時候建商根本就完全不談 不買拉倒:(
貸款的成數 一般也會在合約明定七成 由建商在快蓋好的時候集體跟銀行談
有些建商為了降低自備款的門檻 會自己再多提供你一部分貸款
不過這部分的利率(例如建商多貸你一成 補到八成)跟手續費還有還款期限
在合約裡面也要看仔細 一般是利率比較高 還款期限短
這幾天就有個新聞是建商喊著零利率的口號提供買方更多成數的貸款 結果手續費收超高...
如果你貸款條件好想自己找銀行談 合約裡面一般也會規範這是可以的
但是因為房子根本還沒蓋 沒有銀行有辦法在這時候跟你確定成數的(根本沒房子阿!)
一般是快蓋好了再自己找銀行談就可以了
買個幾百幾千萬的東西 合約要看仔細一點阿 :P
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