Re: [情報] 鄉林建設 8月營收2.4萬？已回收

看板home-sale作者mooto (退出會比較好, 就退出)時間11年前 (2012/09/11 23:58)推噓6(6推 0噓 0→)

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http://0rz.tw/RjuJR 完全看懂IFRSs對營建股的影響明(2013)年度起，台灣將正式實施IFRSs(國際財務報導準則)，對所有產業以上市櫃營建股被預期影響最大；而今年起，投資人可以陸續看到建商公告IFRs的影響性，再翻翻今年第1季各建商的合併財務務表，也可以看到多數建商已依規定進行新舊會計準則對財務報表的影響。這些數字看似複雜，但簡單來說，IFRs上路最大的影響，一是調整初期的損益表，二是保留盈餘減少，此將影響每股淨值，以及明年度的配股配息。 IFRs對上市櫃建商而言，影響最大的即是入帳方式的改變，過去建商一個預售案推出後，一旦收款金額達到總成本的15%，即可以開始依「完工比例法」入帳，通常要達到收款15% 門檻，多是銷售率達到約6、7成，工程進度也達到10~15%；不過，IFRs上路後，入帳方式只能依「全部完工法」，即建商預售案推出後，就算熱賣Clean，也向客戶依工程進度收款，但要認列營收、獲利，卻只能等房子蓋好、交屋後，才能一次入帳。這影響最大的在於，建商未來年度的業績看來會大起大落，當年有個案完工、交屋，當期的營收就會暴衝。所以建商坦言，IFRs上路後，個案的完工時間一定得調整好，免得多筆個案入帳時間過於集中，「有時太撐、有時又太餓」。而今年第1季各家建商的合併財報，已經可以看到建商揭露雙軌的財報，即除了既有現行的財務報表外，也加入了IFRs的比較，包括合併資產負債表和合併損益表，都有差異。其中，目前早已使用「全部完工法」入帳的建商國建(2501)和名軒(1442)，在IFRs上路前後，損益表差異並不大。舉國建為例，依現行制度，該公司首季的稅後淨利為2.81億元，然若適用IFRs新制，則成本和費用的認列方式略有不同，但稅後淨利仍有2.46億元，差異極小。但目前使用「完工比例法」的建商，在今年首季依不同準則比較後，會發現損益表有較明顯的落差，興富發(2542)現行制度下的第1季稅後淨利為14.59億元，但IFRs新制下，只剩 7.85億元，接近腰斬；而日勝生(2547)則原本823萬元，若依IFRs，則首季虧損1.8億元；全坤(2509)原首季獲利1.73億元，以IFRs準則，則單季虧損3753萬元。這些建商的獲利差異就在於，一旦依IFRs把正在施工中、依「完工比例法」入帳的個案拿掉，則單季會有較大業績落差。不過，損益表的差異數還算小，在調整初期，有些建商去年或今年才預售完，目前還在興建中，今年底前來不及完工的個案，因跨了新舊兩種會計制度，所以得進行保留盈餘的沖銷，造成股東權益大幅減損，間接影響每股淨值，這是現階段看起來衝擊數字較大的部份。舉例來說，日勝生的「美河市」總銷285億元，過去2年已依工程進度認列收益，並貢獻在損益表中，然今年在IFRs即將上路調整下，該公司需回沖過去已認列的獲利高達逾90億元，再加計資本公積、可轉債、員工退休金等，共計股東權益影響逾百億元，每股淨值的影響數高達近13元。而長虹(5534)也同樣在調整後，股東權益的影響數達近26億元，每股淨值影響逾10元；其餘華固(2548)的每股淨值減少逾6元，興富發、遠雄建(5522)、全坤也都在5元上下，都是影響相對較明顯的公司。不過，投資人也不必太心慌，這只是針對正在施工中、今年底前還無法完工入帳的個案來做調整，一旦建商在建中的個案在明年完工，則反而可以一口氣認列全部個案的業績貢獻，舉例來說，日勝生「美河市」明年完工時就可以一次認列高達285億元的營收，獲利也會飆升，損益表看起來就會相當亮麗。對於營建股今年因為IFRs產生的損益表或股東權益、每股淨值的改變，多數專業的研究員、投資法人並不認為影響營建股的基本面，主因建商的房子確實賣了、現金也收了，只是財表的呈現改變，並不影響建商基本的營運、財務體質，所以法人也不太受這些數字影響。只是，也有法人直言，未來營建股的P/B(股價淨值比)、P/E(本益比)將更沒有意義，NAV( 資產淨值)將更具參考價值。而NAV為建商在手的庫存量對每股的貢獻度，而庫存量的高低變化除建商的佈局外，更重要的在於房價的變化，一旦房價跌，則NAV就會下滑，所以歸根究柢，最終影響營建股的還是在於房地產的景氣多空、未來房價的走勢。也有法人坦言，未來一般散戶要研究營建股的困難度會更高，主因建商的營收、獲利波動度會更大，有可能一整年都沒有個案完工而虧損，但隔年卻因個案集中入帳而獲利暴增，對一般沒有緊緊研究公司的散戶而言，恐怕要更努力做功課，才能完全掌握公司的業績脈動。 IFRSs對淨值的影響，也是因為在財報交接期產生，事實上，一個建案只要銷售完成，差別只是認列時間點的不同，如果之前認列的要先追溯消除，建案完成還是可以認列回來，影響並不大；反倒是未來營建股只能採用全部完工法，未來營建股的營收獲利波動將加劇，可能會產生一整年沒有營收，隔年營收卻暴增的現象，建案何時完工入帳，更難掌握。全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/Blog/BlogArticleViewer.aspx?a=09a03094-02b4-4eb1-8982-000000015511#ixzz26B3pueIQ MoneyDJ 財經知識庫 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 203.67.167.129

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luckyodi

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