Re: [問題] 大橋跟虎尾寮買房 大家會選哪一區
利益揭露:我不是房地產相關從業人員,只是在東橋有投資。
頭腦不好,底下提到的數字都是大概。
先來一些背景介紹。大橋里是舊社區,重劃區目前是劃為東橋里,所以以地點講說是東橋
重劃區比較正確,或是以它原本的砲校來稱呼這個重劃區,或是以原本的計畫目標稱為永
康創意園區。中山南路以南的都不算是這區,例如漾煙波。
這個重劃區的核心就是砲校遷移,原本是要作為蘇煥智的政績,規劃作為永康市公所和創
意園區。但是砲校遷移的進度太慢,一直拖到蘇煥智的第二任,所以先把砲校牆外,現在
東橋一路到七路之間的區域徵收重劃。然後為了他參選第一任直轄市長,先把重劃好的區
域作為住宅和商業區蓋起來。府都和富立沒在這裡搞建案推測是因為這裡屬台南縣,不是
他們的地盤。郡豐,邰欣,子龍這些算南縣常推案的建設公司都有在這裡蓋房子。
這個階段大概是2008年以前。重劃區的開發由皇龍建設負責,所以皇龍取得這片重劃區大
多數土地,成本6萬/坪。最早的透天建案就皇龍的活力城,大概是25坪至30坪透天總價
5xx萬到 8xx萬吧。
然後重劃的土地發還,開始有賣9.5萬/坪到 12萬/坪。後來政府把保留要當創意園區的地
,也就是現在大橋首富的地,以 10萬/坪當底價,標不出去。聽說是用議價的方式賣給名
發9.5萬/坪。另外聽說大橋郡,邰欣地堡都是以這個價格和皇龍買地。雄崗建設的地似乎
是發還地主的,比較貴一點。帝后的地推測也是這時買賣的。
這階段大概在2008年金融風暴前,大概是25坪至30坪透天總價 6xx萬到 9xx萬吧。大橋郡
東橋八街的店面比較貴大概是25坪至35坪透天總價12xx萬到15xx萬。
然後金融風暴,南科開始放無薪價,這區房地產的目標客戶是南科員工,所以賣得很慘。
聽說有用當時定價八折買到的。雄崗建設兩間地坪八九十坪的大透天一次買兩間只要五千
萬,還賣不出去。
2011年金融風暴已經過去,房價開始回升。這時地主發還地的行情在 15萬/坪上下,建案
價格回到金融風暴前,甚至往上。現在回頭看,才知道台南開始落後補漲的行情,之後接
著縣市合併行情。聽年年如意的銷售小姐說他們這個建案是當時台南賣得最好的。
2012年初政府又把保留的九塊創意園區土地改成建地,以底價 13萬/坪招標。這幾塊地就
是現在鐵路邊,東橋五路到砲校間蓋大樓的那些。名發由於在大橋首富大賺,志在必得以
高出大家的 19萬/坪標到其中五塊。最便宜的是麗莊明水森林那塊,不到 14萬/坪得標。
之後這裡給一般人買的建案都是大樓了,每個單位的總價大概是2008年那時的透天價。為
什麼都是大樓,就是土地貴。大都匯和水舞紀那塊因為是商業區容積率大,聽說水舞紀當
接待中心的空地103年4月以約 40萬/坪賣出。而真愛那塊是住宅區,因為是上市公司,土
地成本公開的是 28.5萬/坪。
賴清德的第二任曾經傳說這裡會是新台南市政府候選地址。炒一波。不過最終是總圖和大
公園放到這裡。地價又往上走。今年 5月31日的新聞,上櫃的聯上實業以 50.8萬/坪買下
之前 40萬/坪那塊地。所以東橋之後可能推出的都會是大樓了。
這裡的大樓聽說在預售之前建設公司就已經給跟著它的紅單客進場,所以有很多投資客轉
賣的。不過別奢望建設公司會怕虧本殺低賣,它的成本比你想的低。
回顧時間結束,現在談目前的發展。
這區域的發展根本在於砲校遷移,似乎市政府現在採用切西瓜的方式,從東橋七路往砲校
一塊塊切下來開發。因此砲校最終會整個搬走沒問題。然後原本想做的創意園區,目前只
縮到現在砲校門口旁邊一小塊,我猜總有一天會消失。
目前這區域有兩間幼稚園。有大橋國中,還不錯,有人願意寄戶籍讓小孩子來唸。有快蓋
好的永康分局和消防大隊,區域內有治安和防災設施。買菜可以到尚青黃昏市場或是兵仔
市都不算遠,大橋國中門口附近還有有賣生鮮的全聯。7-11,全家,萊爾富都在這裡有店
。義薩巴蒂應該算台南名列前茅的西餐廳,開在大7-11樓上。最近的醫學中心是奇美醫院
,東橋七路的璟馨婦幼醫院有婦產科小兒科。區域內有不少小公園。也有規劃幾個停車場
,只是這些在大樓大量出現前規劃的停車場未來可能不夠用。這裡地勢高,沒有淹過水,
在管線上端,之前也沒停過水。
大家談的交通問題,主要是往市區的方向,目前大橋一二三街上班時間都會塞車。不過以
這區主要的客層來看,往南科的路還算可以。
未來的交通規劃應該可以緩解。在區域中有一條五十米大道,一端在鐵路地下化前可能會
做跨鐵軌的陸橋接正南三路,然後會跨鹽水溪接北外環的快速道路往南科或怡安路往海邊
。另一端接忠孝路,一直到東門路,連接平實營區和南紡購物中心。這個新外環目前只有
跨鐵路和跨鹽水溪的部分沒完成。這條五十米大道兩旁未來可能會是商業大樓,成為區域
內最熱鬧的地方。跨鐵軌的陸橋目前已經和正南三路那邊的工廠談補償,表示一定會做。
如果這些道路完成,前往台南三個交流道都算方便。目前可以利用高速公路旁便道到大灣
和仁德交流道。往永康交流道的便道正在施工,會從南大附中對面中華電信旁接到永安路
。
另外鐵路地下化已經在前瞻計畫中通過,未來大橋站到永康站會地下化,在五十米大道底
下會增加一個康橋站。沙崙站和南科站中間的台鐵,會有捷運化的密集班車,以後南科人
可以在康橋站搭火車上班。當然鐵路地下化完成後,會有一條貫穿台南市區的大道,交通
應該會改善。
但是鐵路的另一端是工業區,地下化後那邊的景觀大概會不好看。鐵路那邊的工業區記得
沒有重汙染的。現在會偶而聞到的怪味其實是來自更遠的統一和大成,所以以後有大公園
和更多大樓住家後,應該會減輕。
好了,有興趣的來住吧。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.237.50.135
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Tainan/M.1532376541.A.3BC.html
※ 編輯: nixo (36.237.50.135), 07/24/2018 04:11:44
推
07/24 07:38,
5年前
, 1F
07/24 07:38, 1F
推
07/24 08:24,
5年前
, 2F
07/24 08:24, 2F
推
07/24 08:40,
5年前
, 3F
07/24 08:40, 3F
推
07/24 09:09,
5年前
, 4F
07/24 09:09, 4F
推
07/24 09:21,
5年前
, 5F
07/24 09:21, 5F
推
07/24 09:35,
5年前
, 6F
07/24 09:35, 6F
→
07/24 09:35,
5年前
, 7F
07/24 09:35, 7F
→
07/24 09:35,
5年前
, 8F
07/24 09:35, 8F
→
07/24 09:35,
5年前
, 9F
07/24 09:35, 9F
→
07/24 09:35,
5年前
, 10F
07/24 09:35, 10F
→
07/24 09:35,
5年前
, 11F
07/24 09:35, 11F
→
07/24 09:36,
5年前
, 12F
07/24 09:36, 12F
→
07/24 09:36,
5年前
, 13F
07/24 09:36, 13F
推
07/24 09:38,
5年前
, 14F
07/24 09:38, 14F
→
07/24 09:38,
5年前
, 15F
07/24 09:38, 15F
推
07/24 09:44,
5年前
, 16F
07/24 09:44, 16F
→
07/24 09:44,
5年前
, 17F
07/24 09:44, 17F
→
07/24 09:44,
5年前
, 18F
07/24 09:44, 18F
→
07/24 09:51,
5年前
, 19F
07/24 09:51, 19F
→
07/24 09:52,
5年前
, 20F
07/24 09:52, 20F
推
07/24 10:01,
5年前
, 21F
07/24 10:01, 21F
→
07/24 10:41,
5年前
, 22F
07/24 10:41, 22F
→
07/24 10:41,
5年前
, 23F
07/24 10:41, 23F
推
07/24 10:56,
5年前
, 24F
07/24 10:56, 24F
推
07/24 11:23,
5年前
, 25F
07/24 11:23, 25F
→
07/24 11:24,
5年前
, 26F
07/24 11:24, 26F
推
07/24 11:34,
5年前
, 27F
07/24 11:34, 27F
推
07/24 12:24,
5年前
, 28F
07/24 12:24, 28F
推
07/24 12:24,
5年前
, 29F
07/24 12:24, 29F
推
07/24 13:04,
5年前
, 30F
07/24 13:04, 30F
→
07/24 13:26,
5年前
, 31F
07/24 13:26, 31F
推
07/24 13:58,
5年前
, 32F
07/24 13:58, 32F
→
07/24 13:58,
5年前
, 33F
07/24 13:58, 33F
推
07/24 15:50,
5年前
, 34F
07/24 15:50, 34F
推
07/24 15:54,
5年前
, 35F
07/24 15:54, 35F
推
07/24 17:02,
5年前
, 36F
07/24 17:02, 36F
→
07/24 17:02,
5年前
, 37F
07/24 17:02, 37F
→
07/24 17:02,
5年前
, 38F
07/24 17:02, 38F
→
07/24 17:02,
5年前
, 39F
07/24 17:02, 39F
推
07/24 17:27,
5年前
, 40F
07/24 17:27, 40F
→
07/24 22:31,
5年前
, 41F
07/24 22:31, 41F
→
07/24 23:18,
5年前
, 42F
07/24 23:18, 42F
→
07/24 23:19,
5年前
, 43F
07/24 23:19, 43F
推
07/24 23:43,
5年前
, 44F
07/24 23:43, 44F
→
07/24 23:44,
5年前
, 45F
07/24 23:44, 45F
→
07/24 23:44,
5年前
, 46F
07/24 23:44, 46F
推
07/25 00:22,
5年前
, 47F
07/25 00:22, 47F
→
07/25 00:25,
5年前
, 48F
07/25 00:25, 48F
推
07/26 22:30,
5年前
, 49F
07/26 22:30, 49F
→
07/26 22:30,
5年前
, 50F
07/26 22:30, 50F
推
07/28 12:36,
5年前
, 51F
07/28 12:36, 51F
推
07/28 12:40,
5年前
, 52F
07/28 12:40, 52F
→
07/28 12:40,
5年前
, 53F
07/28 12:40, 53F
→
07/28 12:40,
5年前
, 54F
07/28 12:40, 54F
討論串 (同標題文章)
完整討論串 (本文為第 2 之 2 篇):
問題
131
292