[其它] 購買有3胎的房屋 先過戶就沒風險了嗎?

看板PttLifeLaw作者 (瞬間即永恆)時間8年前 (2016/04/14 23:10), 編輯推噓8(8推 0噓 60→)
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事實經過： 想請問購買一個有設定抵押權的房子 買入價為750萬 第1順位 銀行抵押權為648萬 實際貸款540萬 第2順位 民間貸款78萬 第3順位 民間貸款36萬 檯面上欠款數字共計654萬 因為對方欠到第三胎 也沒有多餘的錢可以還款 但我們也不願意先動用履保款項去幫賣方塗銷 畢竟要承擔的風險太大 房仲想了一個方法 他說先把房子連同抵押權過戶到我們名下 然後等過戶後 再讓對方先動用屢保內的114萬 塗銷二三胎 反正已經登記在我們名下了就不用害怕了 問題： 請問這樣購屋就沒有風險了嗎? 怎麼想還是覺得很可怕 畢竟過戶時 會連同對方的抵押權一起 而且還是民間團體...且不知道對方的利息滾多少了? 先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.244.175.119 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/PttLifeLaw/M.1460646600.A.2E1.html
推
04/14 23:17, , 1F
所以你買入的價格應該是實際市價減去抵押權的金額啊...
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04/14 23:18, , 2F
你出的價錢本來就應該考慮到抵押權
04/14 23:18, 2F
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04/14 23:19, , 3F
你確定了解甚麼是抵押權吧...?
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將來對方還不出錢房子可能會被法拍 這你應該清楚吧??
04/14 23:19, 4F
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04/14 23:32, , 5F
塗銷23順位有啥實益?第一順位金額最多那個才是重點吧!
04/14 23:32, 5F
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04/14 23:35, , 6F
所以就算房子過戶了 也沒比較有保障就對了
04/14 23:35, 6F
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04/14 23:36, , 7F
第一順位是銀行房貸 銀行對銀行 塗銷比較沒有問題
04/14 23:36, 7F
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04/14 23:39, , 8F
民間團體就比較麻煩 因為貸款銀行看到非銀行的抵押權
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04/14 23:40, , 9F
就不會撥款...買賣就能成立囉!
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04/14 23:42, , 10F
買方貸款銀行不撥款 買賣就不能成立 上面打錯了
04/14 23:42, 10F
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04/14 23:47, , 11F
如果對方不動用履保內金額塗銷二三胎呢?
04/14 23:47, 11F
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04/14 23:52, , 12F
我們也想這樣 可是對方就沒錢 才會借到23胎去
04/14 23:52, 12F
推
04/15 00:10, , 13F
這應該要問銀行是否願意貸款給你們？
04/15 00:10, 13F
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在沒有塗銷民間2、3胎的情況下 銀行當然不願意貸款
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04/15 11:30, , 15F
問題就是那個民間2.3胎，恐怕帳面金額對方不一定願意塗銷
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我有過經驗，我是買方，我把自己設定抵押第四順位
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然後叫買方自己跟23胎談好金額，約在地政，直接塗銷付錢
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同時辦理過戶~
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上面更正:叫賣方自己跟23胎談好金額
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過戶沒保障，除非妳拿到654萬現金
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推
04/15 15:49, , 21F
要以抵押權金額＋賣方應支付的過戶稅金等費用，要小於
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買賣金額。
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而且民間借款通常是普通抵押權設定金額只是本金而已，
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潛在的利息、遲延利息及違約金看不出來。
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一般抵押權本身就是強制執行的金額上限，他的利息、違
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約金，不用考慮；不過主要是問題很多，這種房屋再便宜
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都乏人問津
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買方的銀行貸款通常是不會代清償民間貸款，民間貸款最
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好在買賣前就要先叫仲介跟他們談。
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普通抵押權擔保範圍並不是只有設定金額而已，這跟最高
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限額抵押權並不同，建議去了解一下差異性。
04/15 15:57, 31F
推
04/15 16:13, , 32F
你是不是搞錯了什麼?
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04/15 16:14, , 33F
擔保範圍不只是債權本身 但是金額就是設定的金額= =
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普通抵押權的設定金額是債權本金，抵押權所擔保者及優
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先受償範圍，請看民法第861條第1項及第2項。
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04/15 16:21, , 36F
這跟銀行一般是設定最高限額抵押權是不同的。
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04/15 16:23, , 37F
不然擔保物權大修時沒事再搞個最高限額抵押權幹嘛？
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"擔保者"那是對象 不是金額...
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就跟這個例子一樣 銀行貸款540萬 抵押權有648萬
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最高限額抵押權那是一債權一抵押權的問題
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用一次擔保將來可能發生的多數債權 是便宜行事
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推
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第861條第1項：
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抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實
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推
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要不然買家看抵押權五百萬買下來 結果發現連利息已經滾
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抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限。
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到七八百萬 不是瞬間虧三百萬嗎= =
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那是抵押權可以擔保的東西..orz 很難懂嗎?
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立法用語就是「擔保者」。
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"者"=對象 哪裡提到金額了啊= =
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然後哪裡告訴你抵押權的金額就是債權金額?
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我借一千萬也可以只有三百萬的抵押權擔保啊...
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我再講「普通抵押權」，樓上你在跟我扯「最高限額
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抵押權」。你自己先搞清楚這兩者不同之處再說。
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還有請你把推文的「擔保者」搜尋看看，誰跟你談到金額
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。
04/15 16:33, 55F
推
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"普通抵押權擔保範圍並不是只有設定金額而已"
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這句是您說的吧?
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04/15 16:36, , 58F
很抱歉 就是只有設定的金額而已
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04/15 16:36, , 59F
那民法第861條第2項，你有看過嗎？
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擔保三百萬 就只有三百萬
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那廢掉普通抵押權，只有最高限額抵押權不就更省事。
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04/15 16:37, , 62F
一般人用不到最高限額抵押權啊
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04/15 16:38, , 63F
最高限額抵押權是你會多次借款才用得到的玩意好嗎...
04/15 16:38, 63F
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04/15 22:59, , 64F
有人誤解真的很深，「物」最高只能取償抵押權設定金額
04/15 22:59, 64F
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04/15 23:00, , 65F
只不過本金孳息違約金都是「抵押權」(金額)保障範圍
04/15 23:00, 65F
推
04/16 00:53, , 66F
各位，關於這一點，今晚我翻了兩本物權教科書，包括
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04/16 00:54, , 67F
謝那本，還有好幾本書，都沒看到具體解答，我會再去
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04/16 00:54, , 68F
請教一些人看看。
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