Re: [請益] 關於投資房地產的心態
※ 引述《temuro (namida)》之銘言：
: 上社區大學課程的時候
: 老師提到自己投資房地產的想法
: 他覺得一般人可能聽到一坪百萬元就買不下去
: 可是他的想法不一樣，他覺得房貸利息可以負擔、地段好有增值空間就買
: 自住兩三年，之後賣掉還可以額外賺錢
: 重點是擁有一個房地產，感覺就是可以安定內心、衝刺事業之類的
: 一般人買房子就是想要自住
: 如果是這種自住個幾年就賣掉賺錢呢？接受度如何？
: 想聽聽各位的意見
買房子不一定要自住 當投資當然很好
能賺的錢為什麼不賺?
如果你有辦法用房地產賺錢
一間變兩間 兩間變四間
從新莊換到板橋 從板橋換到東區
從住宅變店面 從30坪變300坪
過幾年後再從資產中撥個2~3%買一間真的要自住的房子
有何不可?
重點是 你該用什麼標準判斷兩三年後可以增值?
地段好? "好"這字太曖昧 太模糊不清 怎樣才算好?
有增值空間? 看不到摸不著 怎麼敢說有增值空間
你的老師用的字眼都是主觀的判斷
沒有客觀事實可以讓你做依據
難道最後只能賭你的眼光跟運氣?
問題不在於接受度
能這樣賺錢 實在沒有什麼好不接受的
問題是你老師講的只是主觀判斷
對你並沒有實際幫助
你不管買什麼物件賠錢
你的老師都可以給你一個很好的理由
例如:
忠孝復興站出來三十公尺內的店面讓你用實價登錄的9折買到了
地點夠好了吧? 價格也不離譜吧!?
如果你賠錢了 那你老師可以說 "台北房價已高 無增值空間 你當然賠錢"
那如果是其他比較便宜的地區
賠錢了就是因為 "你買的地點不夠好"
基本上 地點好跟有增值空間這兩件事情本身就是有衝突的
而且沒有明確定義 根本是騙術語彙
除非有明確的說出如何判斷地點好壞 如何看到增值空間
例如 :
該區域每日步行經過人數超過三十萬人次
且地點需在忠孝三站 北車 中山 板橋等站周圍三百公尺內
區內需要縣市內前三志願的國/高中
...etc (列條件其實相對簡單 不過條件開完搞不好會發現沒有這種物件在賣)
增值空間的定義比較困難 但也是有可能可以做到
例如 :
該區域建案規模每年超過 T億
該都會每年湧進人口連續十年超過 N%
該區域所得年增 M%
十年內租金成長速度超過房價 K%
空屋率/空租率 低於P%
物建在市場上出現後 平均成交天數低於 H小時
...etc (一樣的問題 條件定一定 你可能就發現沒有物件可以買了)
最糟的是即使都符合這些條件 也不能保證你賺錢
因為過去的經驗在未來不一定會準確
看看幾年前的美國次級房貸吧
爆發前也是一堆人說 "數十年來 房子閉著眼睛亂買都賺 你買就對了"
結果....科科
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