Re: [新聞] 搶標雙子星神祕港商背後兩大致命傷已回收

看板Gossiping作者roadynia (大笨貓)時間7年前 (2018/12/06 21:41)推噓6(6推 0噓 2→)

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※ 引述《ppq4568 (重量級!!!)》之銘言： : 1.媒體來源:今周刊 : 2.完整新聞標題: : 搶標雙子星神祕港商背後兩大致命傷 : 3.完整新聞內文: : 文／梁任瑋 : 台北雙子星開發案審議在即，雙雄藍天集團、南海控股將直球對決； : 然而後者的中資色彩、集團負債比偏高，卻成為關注焦點。 : 無論如何，外界期待，柯市府能嚴審篩選，避免重蹈前次招標的覆轍。 : 台北市長柯文哲連任，五度流標的台北雙子星捷運聯合開發案， : 也將在十二月十四日召開「規格評審」會議，據了解， : 唯二兩組投標人藍天集團、香港南海控股雙雄首度「直球對決」， : 要向評審委員展現勢在必得的決心。 : 坐落台北車站旁的雙子星開發案，現在仍是一片僅有三層樓高的捷運站體， : 因擁有無可取代的黃金地段、交通樞紐，被視為繼台北一○一之後， : 台灣另一個國際新地標。 : 寸土寸金的台北市，在C1、D1基地上預計興建五十六層、七十六層兩棟大樓的雙子星， : 土地面積高達九五五六坪，十餘年來一直肩負翻轉東西區軸線的使命， : 但開發過程卻頗為坎坷。 : 雙子星大樓自二○○六年起首度招標，一二年第五度招標， : 雖然選出最優申請人「太極雙星」團隊， : 最後竟因籌不出投標申請保證金、履約保證金違約， : 外界才驚覺這從頭到尾都是一場騙局，甚至還牽涉多位市府官員涉入弊案， : 更讓郝市府政績蒙上一層陰影。 : 去年底，柯市府重啟第六次公開招標，在招商說明會就吸引三百多家公司參與， : 原本國內大型壽險、建設公司及外資共有五組團隊，都曾表達投標意願， : 沒想到最後只有藍天集團、南海控股出手，跌破眾人眼鏡。 : 根據台北市政府捷運工程局的估計，這個聯合開發案， : 民間投資金額約為七百億元，這個數字， : 還不包含廠商的加碼投資、承諾的回饋或捐贈， : 以及未來每年要付給市政府以及地主的回租租金； : 也因此，沒有豐厚的財力、穩健的財務計畫當後盾，得標人很難走得下去。 : 為了這一場戰役，許崑泰與于品海早已加緊布局。 : 身為投標人之一的藍天集團董事長許崑泰，頂著藍天、宏匯、群光以及群百四大集團， : 市值高達二千一百億元，年營收一千三百億元的實績， : 這幾年藍天集團在中國所經營的「百腦匯」賣場、凱悅酒店、商辦等商用不動產的面積， : 加總起來高達一○三萬坪，相當於十棟台北一○一大樓的規模。 : 「在財務穩健的基礎下，我可以加碼投資，並給地主更優惠的回饋。」 : 許崑泰接受《今周刊》專訪時，自評有四個優勢可以拿下雙子星： : 第一，資金無虞；第二，有開發商用不動產的深厚經驗； : 第三，可以提出好的設計規畫；第四，有經營商用不動產的能力。 : 本土派藍天自豪資金厚 : 「過去十年，光是藍天與群光就各配發了二八九億元、一百億元股利， : 而且藍天目前帳上就有八十億元現金，預估未來每年配息後， : 還會增加八億元以上的淨現金。雙子星對我來說，負擔一點都不大。」 : 除了展現資金雄厚，許崑泰不斷強調，自己雖然是「台灣囝仔」， : 藍天與宏匯集團以一○○％本土資金投標，但也有國際視野， : 這個案子請來美國S.O.M聯合建築師事務所、凱悅（Hyatt）酒店等重量級團隊操刀， : 證明可以規畫出國際一流的建築。 : 相較於許崑泰一改低調風格，接受媒體訪問，宣示決心， : 來自香港的媒體大亨于品海，對外始終隔著一層紗。 : 于品海因從金庸手上接下香港《明報》，而名震香港媒體圈， : 卻遭金庸抱怨「沒有兌現當年購買《明報》時的承諾」， : 之後于品海創辦傳訊電視，卻在經營三年後， : 因虧損高達一億美元而轉手賣給台灣和信集團辜啟允。 : 近年來，他陸續在港台經營《多維》月刊及網路媒體「香港01」， : 也跨足娛樂事業，在中國二、三線城市收購電影院，同時進行房地產投資， : 在深圳推出「半島．城邦」等建案。 : 特別的是，根據維基百科的資料，他年輕時在加拿大曾因偷竊被法院罰款， : 也曾冒用他人支票與信用卡、藏有槍枝而服刑，留下犯罪紀錄， : 直到一九九五年，加拿大才頒布赦免而撤銷他的案底。 : 對於于品海的前科，這次代表南海控股投標的子公司「南海發展」低調承認， : 是于品海個人學生時代的舊聞，但他也為此付出過代價了 : 與投標雙子星案毫無關係。 : 或許因為于品海本人的爭議，此次爭取雙子星案， : 透過南海控股發布的新聞稿可以發現， : 馬來西亞「柏威年集團」旗下的馬頓公司列為共同申請人。 : 柏威年由馬來西亞富豪林曉春成立， : 旗下有三家馬來西亞主板上市公司，是馬國最大商場營運商， : 並在吉隆坡經營柏威年廣場。外界認為，于品海想借助馬商的商場經營能力， : 彌補南海控股的不足。 : 南海控股鴨子划水姿態低調 : 相對於藍天集團，南海發展團隊的姿態顯得低調， : 但據了解，枱面下早已鴨子划水，醞釀多時。 : 「為了雙子星，他每個月在台灣至少開兩次會。」曾接觸南海控股的相關人士透露 : 于品海一年半前就開始「全台走透透」 : 找專業團隊對台灣市場發展做研究、簡報。據了解， : 于品海曾經評估過不少指標商用不動產案， : 包括劍湖山世界主題樂園、台南沙崙農場影視基地。 : 看來雙方團隊在經營商場、房地產都有一定經驗， : 但若比較財務健全與穩健程度，顯然高下有別。 : 根據雙子星投標書中第十一頁規定， : 「依所提送經我國會計師簽證之最近一會計年度（民國一○六年度）之財務報表所列， : 流動資產不低於流動負債，總負債金額不超過淨值三倍。」然而， : 根據南海控股2017年財報，儘管流動資產高於流動負債， : 但一七年集團總負債金額1567.26億元新台幣，高達淨值的5.5倍，且負債比率近85％。 : 反觀藍天集團，據一七年財報，除了流動資產亦高於流動負債， : 且總負債金額僅有淨值的一．六六倍，而集團目前負債比約六二％， : 明年為了降低負債，還有處分兩岸資產計畫，屆時將有更充裕資金投入雙子星開發。 : 由於申請人南海發展為非上市公司，無從得悉其財務狀況， : 但南海發展的母公司「南海控股」總負債金額是淨值的五．五倍， : 已遠高於規定的三倍，是否有能力可以承攬雙子星如此龐大的工程案？恐怕不無疑慮。 : 再者，南海控股長期含有中資股東，據公司各期年報， : 一一年至一五年，中國中信集團均名列南海控股主要股東名單；一七年， : 則是中央匯金公司名列其中，至今年上半年，持股比率達一○．三％， : 而中央匯金公司直屬中國國務院，俗稱「金融國資委」， : 中資色彩的濃厚程度更是無法漠視。 : 對於上述種種質疑，南海控股子公司南海發展表示， : 中央匯金並非公司的股東，並且強調南海發展的財務結構符合台北雙子星招標規定， : 負債比未超過淨值的三倍，因此才會通過台北市政府在第一階段的資格審查。 : 南海發展並指出，于品海因為曾經投資過中天電視，對台灣有感情， : 因此早在一年多前就投入雙子星聯開案，但也明瞭投資金額龐大、營建的造價不低， : 雙子星在台灣投資回收期會非常長，所以財務規畫非常謹慎； : 然而既然參與了，就會盡最大努力爭取，希望與競爭對手是「君子之爭」。 : 宏大國際資產總經理陳益盛表示，目前台北車站新的商辦大樓 : 租金行情每坪約二千至二千五百元，一樓、商場租金每坪至少三千至五千元， : 搶手位置每坪租金甚至上看萬元，再加上給百貨公司的營業額抽成的經營模式， : 顯見雙子星是現金流高的標的。若滿租，一年租金預估四十億元起跳； : 但若空置，回租成本也要三十億元，因為商場經營管理固定成本、人事費用高， : 得標人未來在成本控管上，要拿捏得非常精準， : 招租能力將扮演雙子星大樓重要的獲利關鍵。 : 陳益盛說，此次雙子星招標，比拚關鍵是申請人的價格、設計規畫亮點， : 回顧第五次招標，遇上太極雙星團隊空殼詐騙，後來中華工程遞補， : 又因繳不出高額保證金，喪失簽約資格，每一次狼狽收場都是卡在「財力」； : 這一次，外界都期待，市府及十七位評選委員能在規格評審中， : 做到嚴審與篩選，讓柯市府避免再犯前次招標的問題。 : 然而，仔細研究此次雙子星投標案的遊戲規則，有幾個地方與往年不同。 : 第一，投標人在規格評審會議上，只要超過八十分 : （依據團隊經驗實績、設計與營運管理等），就可以進入「價格評比」； : 第二，根據投資人承諾給予地主之「最低分配比率」及「回租租金」 : 計算價格評比分數（底價七十五分），高於底價且最高分者為最優申請人。 : 這意味著，只要投標人在規格審查超過八十分，最後將由「出價高者」得標 : 「決勝點在於誰敢出高價，結果是一翻兩瞪眼。」房地產業者指出。 : 據傳，雙子星案甄選的執行機關北市府捷運工程局認為， : 第五次招標採「最有利標」評選的經驗，讓他們吃足苦頭， : 不甘落敗的中工對評選過程諸多質疑，太極雙星鬧出的笑話， : 更讓捷運局成了眾矢之的，導致捷運局力主本次甄選應改採「價格決標制」。 : 新遊戲規則外界睜大眼檢視 : 在價格評比部分，分成兩個區塊：一、本案土地所有權人最低分配比率， : C1基地至少五五％、D1基地至少五○％，土地所有權人最低分配比率， : 每加一％，分數增加一分，並按C1、D1基地權重各三五％比率計分。 : 二、申請人承諾給土地所有權人及土地開發主管機關的「回租租金」金額 : 根據此次規定，自營運日起的首年平均月租金單價，不得低於每坪一千七百元 : 計分方式是租金單價每月每坪每加五十元，分數增加一分，租金按權重三○％比率計分。 : C1基地五五％、D1基地五○％、回租月租金每坪一千七百元為價格評比的底價， : 底價分數為七十五分，任一項數字低於底價者，則無法取得最優申請人資格。 : 經價格評比，得分最高者為最優申請人； : 得分相同時，以規格評審平均得分較高者為最優申請人。規格評審平均得分相同時， : 以對都市發展之貢獻程度得分較高者，為最優申請人。 : 其實，單以價格決標，與柯市府所宣示的「重大標案應盡可能採用最有利標」 : 的精神不符；再者，具有首都門戶意義的開發案，若只以地主分回利益的多寡來決定， : 彷彿唯利是圖，也不符社會期待。 : 所以柯市府在捷運局建議的價格評選前，特別增訂了規格評審階段 : 並以規格評審平均得分須達八十分以上，作為進入價格標的門檻。 : 只是，如今看來，若兩隊都進決選，屆時出價高者， : 幾乎就勝出，如何避免重蹈前次覆轍，讓雙子星案真正提升台北國際視野，值得關注。 : 4.完整新聞連結 (或短網址): : http://t.cn/EyK8zkl 觀察于品海過去的事業經營時間都不長幾乎都著重在兩岸三地的政商關係旗下電影跟地產事業若沒有特定背景的支持根本玩不起來!!! 靠債務槓桿的經營模式這種賭徒性格根本不是穩健的企業家而且最近南海連瑰柏翠這麼大的品牌也經營不利更何況是需耗時1,20年的雙子星??? 如果他只是想把雙子星當作政商關係的經營籌碼柯P根本管不到啊!! 四年後柯就下台掰掰了~ 好奇這案子到底怎麼搞的只好坐等市府解釋或是查無不法? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.184.74 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1544103677.A.2EE.html

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