※ 引述《brbear (I'm professional)》之銘言：
: 高雄王的文章總是一堆推
: 好像不去高雄投資就是潘娜
: 幸福都市真的是座金庫嗎
你要先知道要用哪種手法投資.
最近才一個網友說,他親戚要轉手賣他爸某一間公寓.
要賣超貴...=.=.
聽說是之前屯太多物件再銷庫存.
後來聊一聊才知道,是外行投資客.
他進貨價不太便宜.但這就算了免強還有點利潤.
但他裝潢過頭多了很多無意義的東西.
因為你賣得是4F公寓還不是市區的,你不需要花額外的錢去做某些東西.
例如天花板和隱藏燈,漂亮的展示櫃,陽台,比較高級的衛浴...
靠背,你是外圍公寓4F,你做這些幹嘛,人家會買外圍公寓4F就是財力吃緊.
然後你做這些花邊成本也不低.
造成他這些裝修費花下去產生的價值性偏低很多.
所以才讓物件卡手.
尤其這種外圍公寓4F,本身總價就很低,兩三百萬你中間利潤本來就只有二十到五十萬.
你亂做都是幾萬幾萬,你價格拉抬沒效應,成本卻一直灌高.
自然被套嚕.
so...高雄部是台北,一坪60萬的世界,一坪60萬,你花大筆錢裝修當然沒問題.
反正你只要單坪多賣兩萬,你裝修費就全回來了.
而你買60萬的廢墟,賣65萬的新整理,有很難嗎??
但高雄靠背,你一坪8~10萬的公寓,你裝修費相對是非常非常高的數字.
你一定要精算效應,做最佳化解(念理組的好處,會做最佳化)
甚至很多投資客根本只是用最醜陋的方式整理,整理後你會覺得好像沒整理.
(但是他主要是弄成可以住人這樣)
然後就轉手賺差價就好,不需要靠裝潢來灌價格,因為總價太低,慣價格的效應很吃力.
這是第一種被套的狀況...
第二種就是蛋黃不滅謬論的犧牲者.
基本上漲價是平均的,大安區漲30%,萬華也要漲30%.
只是大安區可能是100萬漲到130萬,萬華可能40萬漲到52萬.
然後有順序,大安先漲漲完如水波漣漪一樣往中山中正區傳,再傳到大同區,再傳到萬華.
但是最終盤整是一個等比率.
而蛋黃不滅謬論就是,大安會永遠上漲,萬華是蛋殼所以不保值永遠下跌.
當然我不否認現在都市磁吸效應很強下,三線鄉鎮有這個現象.
可是你在六都市區,你不會有這個蛋黃不滅現象.
不過也不能怪它們判定錯誤,因為台北創了一個歷史奇蹟,遙遙領先其他縣市.
所以才讓很多人產生奇妙的錯覺.
而你把這個錯覺搬到正常的台中高雄新竹等地,你就爆炸了.
因此,高雄大家都知道美術館好,農16好,新彎區好.
新彎區好了,摩天高雄位置超好又獨棟,這一定是蛋黃中的蛋黃
(雖然有鬧鬼)
所以4~5年前,摩天高雄一度成交逼近30萬一坪.
(那時候,一堆投資客集團和散戶都在那邊惡性炒作)
幹你娘,我看到都嚇死寶寶了.
後來果然他是惡性炒作,所以在兩年多前(注意,還是大多頭喔),他就崩毀.
直到現在卡死在大約2x萬左右.
但我評估,摩天高雄快20年屋,價值性應該是在18~20合理,你超過20不如去買31期.
他在比較級上面並不存在有足夠支撐他的價格的條件.
因此那些相信蛋黃不滅,只挑地點不考慮相對價格的買家.
買到摩天高雄25以上的...這些喔,我不知道要套多少年..XD
也許等正勤都漲上了650萬,他還沒解套.
同樣蛋黃不滅也發生在4年前的皇家貴賓民權DC.
所以亂移植台北觀念來高雄,很容易被套也是這樣子.
第三,預售屋.
買到同質性產品過多,沒有市場特性的產品.
最慘的就是,你買15F,結果旁邊大建商推29F,你就崩潰.
29F的戰鬥力遠遠不是15F可以比擬的,這有點像拿F35比經國號的差距.
所以你預售屋轉不掉,準備要過戶.15F一年半就蓋好了,壓力很大.
阿靠背你居然太貪心吃了三間預售屋.
你完蛋了,過不了戶,自己決定是要便宜賣投資客9折,還是被建商吃掉15%違約金.
(你不貪心只吃一間,還有機會成屋後平轉不虧錢把錢拿回來)
而禿鷹投資客就是交屋前一個月開始找這些冤大頭收購9折預售屋.
然後跟建商配合做90%貸款.
因此他可以無本全額貸款買到預售屋.
養個半年一年,再用原價賣掉(建商有幫做價格,所以房地合一稅抽不到他)
你的悲慘就是禿鷹口袋的快樂.
目前在高雄被套牢的投資客,大多都是這三種.
物件裝修判定出問題.
相信蛋黃不滅去追高.
玩預售屋又太貪心.
所以投資永遠都賺錢一直都不可能.
你要投資你永遠都要知道.
你為何而賺,賺頭在哪裡,把握度有多少.
然後花時間熟悉市場,去買賣市場泡過一段時間.
最最最最重要的是.
不要相信自己的感覺.
看到爛屋你就嫌惡,你卻錯過了賺錢的機會.
看到好地點好物件就心喜,卻沒發現你買再惡炒的高價而不自知.
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