Re: [問題] 我們家想買建成圖館對面的房子
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房價大概是降不下來了 以下八卦版的分析
※ 引述《amadeusli (阿馬迪斯)》之銘言：
很多人說：「現在是營建業的寒冬。」
但由在下的觀點來看，現在不止是寒冬，根本是冰河時期。
原因出在哪裡？我不知道這樣的用語妥不妥當，但我想應該是房市泡沫化了！
不止泡沫，慘的是泡沫還破了！
造成這個現象的原因應該是出在建商毫無節制的提高房價以及媒體操作下炒
作的結果。
還記得在4月的時候就有人說了實話http://0rz.tw/fd549 (政大教授張金鶚
提醒房市將泡沫化)
但是在那個氛圍下，講實話是不對的。
所以，就有人寫了封信問候他吃飽沒？http://0rz.tw/d652f (遭人恐嚇)
現在回過頭來看，他講的不止是對，還真的稱的上是真知灼見。
很多人又說：「那建商就降價求售就好啦！」
可是，現在的問題在於，不是不肯降，而是不能降。
不能降的原因在於：
1.土地取得成本太高：國內建商都有個壞習慣，就是喜歡一窩蜂，而不去真的認真
作評估風險，就拿之前非常火紅的新莊副都心和淡海新市鎮來講，只要市場上傳
出一點點的耳語風聲，例如政府要蓋什麼建設啦、有什麼樣的BOO計劃啦、甚至是
傳出同業在該區積極買地的芭樂消息，就會有一票人進去搶地，結果呢？
連個屁都沒有。
造成的結果就是土地價格無止盡的被墊高，土地價格被墊高，造成的結果是什麼？
我舉個例子來說明：
在今年年初的時候，新莊副都心就曾被喊過一坪兩百萬的天價。
拿住三的土地來講，一坪地假設能有5坪的效坪(未計入都更的狀況下，這個數字應該
是被高估很多)，以後蓋出來的建物，最起碼一坪就要40萬(200/5=40)。
如果再加上營建成本一坪用十萬來算(新莊一坪十萬應該算便宜)、管銷成本隨便抓個
十趴，建商的成本就是一坪55萬。
那建商當然也要賺錢，假設利潤隨便抓個三成(55*0.3=16.5)，那麼一坪最少最少也
要賣71萬5。
請問住新莊的鄉民們，副都心一帶一坪71萬5你會買嗎？
可是建商和代銷也不是笨蛋，他們當然也知道民眾會覺得價格很高。
於是，這時候通常都會出現一堆奇怪的「新聞」，好比說政府某某建設即將啟動啦、
介紹那一帶的生活機能有多好啦、未來的房價能看漲上100萬啦、什麼法令又即將通
過啦、貸款成數可以拉高啦、又會有一堆什麼屁利多消息之類的。
最好的例子就是淡海新市鎮，現在卡了一狗票的建商脫都脫不了身。
2.建材的物價起伏：其實建材價格飆高的問題倒還不大，最麻煩的是漲跌幅過大。
就拿鋼材來當例子，在今年年初的時候，鋼的價格一噸約36000元，價格貴的嚇人。
相信大家應該都有印象。
現在呢？一噸大概只剩15000左右。
可是現在在蓋、已經蓋好、和正在預售的房子，絕對是早在年初之前就已經打好供
貨合約了。
如果以一個案子叫4000噸鋼材來算，建商等於多花了8千4百萬。
當然，這些多出來的價格，還是會被灌入房價的。
有個小八卦是，某個曾經請名模代言的建商，聽說在高點時叫了一萬多噸的鋼準備屯
貨，現在卡在那邊動彈不得。
上述兩點，大約就是目前建商房價降不下來的主因。
所以，與其全怪景氣，倒不如怪建商自己人謀不臧，沒有作好事前的評估及分析。
這波的房市冰河期，其實也倒不是突然發生的，在業界早有傳言，有某間建商，
早就出現了警訊，聽說連在精華地段的案子，實際成交率竟然還不到三成。
現在雖然萎縮了75%以上的市值，或許還算上萬幸了！
所以，與其檢討政府這次提出的八項措施是否能救房市，倒不如想想該怎麼矯
正營建業的劣根性對整個房市來的有助益。
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