Re: [請益] 38歲單身男歸零後重新開始的理財規劃
※ 引述《ryosaeba (Ryo)》之銘言：
: 標題: [請益] 38歲單身男歸零後重新開始的理財規劃
: 時間: Sun Feb 12 20:42:38 2017
:
: 各位前輩好
:
: 小弟目前是新竹一個財團法人機構的研究人員,
: 年紀目前38歲,由於在之前感情上花費很多錢，外加分手後去年又被外商資遣找工作找了
: 一段時間，另外投資也沒有很順利，因此前幾年存下來的財產幾乎吃了龜苓膏
: 所以最近重新想重振旗鼓開始規劃存錢
: 想請各位前輩提供一些意見 在此先行謝過
:
: 收入:
: 我: 年薪90萬左右
90 / 14 = 6.4285(萬)
90 / 12 = 7.5(萬)
以上是月薪的兩種可能性。
------------------------
某些銀行的房貸評估算法，算有點特別，
7.5 X 14 / 12 = 8.75(萬)的經常性薪資，
單身要買房，建議往『無連帶保證人』的方式，
去準備資料，以及遞交財力證明。
若是『有加乘』的算法，換算出來的可貸金額會比較高一些。
銀行的部份，就是自己一一打去該銀行詢問看看了，
:
: 目前資產有:
: 1.台幣活存17萬(很弱，我知道)
這個嘛，經歷過財務災難，還能保有部份存款，算不錯了，
有不少人，經歷感情波折之後，是負債累累......
: 2.Toyota ALTIS汽車一台(2015年購，車貸已繳清)，機車一台
由於機車沒有寫幾西西，以『白牌車(51-125C.C.)』來討論之，
而汽車部份，暫以1800C.C.之稅金極距來討論之，
: 固定支出:(攤算成月支出)
: 1.手機+網路 1K
: (之前因為要跟EX網內通話免費，所以辦二個門號，其中一個快到期打算解約，
: 解約後約1 K)
: 2.房租5K
: 3.所得稅預扣3K
照你這種扣法，應該是年薪至少有
303000 + 520000 + 83333 = 906,333 元
計算過程︰
520,000 X 0.05 = 26,000 元
36,000 - 26,000 = 10,000 元
10,000 / 0.12 = 83,333 元
: 4.勞健保+團保3.5K
: 5.交通4.5K(返鄉+油錢+保養)
: 6.尊親 3K
: 7.醫療(需要故定回診的慢性病):4K/month
這個就自己多保重，每週需回診一次的慢性病，
有保險給付可以申請嗎？
這一年累積起來也是不少錢耶。
如果有動手術的話，
就麻煩您記得一句話，
『應存在而未存在』，
那保險的部份就有可能需要支付您保險金。
尤其是『勞保』，官網上看似只有簡單幾頁，
實際上有理賠的項目是非常的多。
再說個笑話好了，勞保一直在說『快倒閉了』，
那怎麼有錢去玩股票，進場護盤？
: 8.保險(全部加起來7.5K/月)
幫您多加幾個字，保險＋稅金，
: (1)乙式車險+牌照稅+燃料稅:60K/year; 平均5K/月
: (2)醫療險+壽險+意外險:30K/年:平均2.5K/月
一般而言，以FM的角度去看這兩個區塊，
都會希望把他控制在『年收入的10%以內』，
或是月收入的10%以內(未含獎金......)，再乘以12倍，
為其額度。
不過您的保險真的有點貴就是了，
一年稅金約 12000元，若您的車子是2.0的，那也不過才18000元。
剩下的 42000~48000元，到底保了啥東西，
自己把資料準備好，可以到保險板問問看。
: 9.儲蓄險 13.5 K/month
: (為了預防自己又亂花錢所以買了不少儲蓄險)
: 其中一筆三年後到期(台幣計價，富邦) 每年60K，平均5K/月
: 另一筆5年後到期(中國人壽，美金計價)，每年10K，平均8.5K/月
:
: 二者利率約1.9%左右
因為，您沒有告知，您的平均月收入為多少，
只好取最低額來計算之，粗估年收 906,333 元，
906,333 / 14 = 64,738 元
64738 x 0.3 = 19,421 (儲蓄部位)
中國人壽的那張保單怪怪的，每年10K(?)，這是美金？，還是筆誤？
8500 X 12 = 102,000 元，這樣是10萬元。
: 10.飲食 8K
:
: 11.非常態支出:1K/month
:
: 以上加總約54K
《 重新整理 》
以月薪為 64738元來討論之，
所得稅預扣之後，大約的實領為 64738 － 3000 = 61738，
取至百位數︰61700，61700 X 0.30 ＝ 18510。
【儲蓄部位】
把原本的儲蓄，用超低的利息，
借給『保險公司』去炒房地產，
每月 13,500元。
剩餘可支配的金額，約5,000元。
再扣除孝親費 3,000 元，剩2,000元，可供運用。
支出小計︰16,500元。
【居住開銷】 30% ＝ 18,510，取 18,500元。
[1].房 租︰ 5,000；
[2].水 電 費︰ ？ ；這個沒列到，暫假設為1000元(每月)。
[3].買房基金︰ ？ ；照理說扣掉房租及水電之後，
您，尚需至少存下 12,500 元，
做為購屋的基金。
支出小計︰6,000元。
【日常支出】
[1].飲 食 費︰ 8,000
[2].手 機 費︰ 1,000
[3].雜項支出︰ 1,000
[4].疾病治療︰ 4,000
[5].交 通 費︰ 4,500；油資(返家及平日) ，汽機車保養。
———————————
合 計︰18,500
【保險與稅金】10% ＝ 6,170(理論值)
[1].產險部份；月平均︰5,088元
____(a)._ 汽車︰ 4,000元；年繳︰48,000元，乙式車險。
____(b)._ 機車︰ 50元；年繳︰ 1,200元，兩年期的平均。
________〔汽、機車之稅金〕
____(c)._ 汽車︰ 1,000元；年繳︰11,920元，牌照稅＋燃料稅。
____(d)._ 機車︰ 37.5元；年繳︰ 450元，牌照稅＋燃料稅。
[2].人身保險部份︰月平均為 2,500 元
________醫療險+壽險+意外險:30K/年
小計︰5088 ＋ 2500 ＝ 7588元 ，取7600元來計算。
四大項合計︰
儲 蓄：16500
居 住： 6000
生 活：18500
保、稅： 7600
───────
合 計：48600
61700 － 48600 ＝ 13100元
每月預扣的部份，會算在年薪裡，
但不能算在實領裡面。
勞健保部份，亦是，所以您要計算出，
每月可用餘額的方法則是，
實領月薪 － 48600 ＝ 剩餘可運用的錢。
再來是，這筆錢最好要大於 12500元，
才有辦法加快您存頭款&買房的速度。
假設儲蓄險都不繳了，
13500 ＋ 12500 ＝ 31000，
您最大的儲蓄金額，可以來到 31000元(每月)
這邊，您要自己再計算一下，以上的數據，
是根據您的年薪，所推理出來的數據。
: 目前單身，未婚，也沒有交往對象
: (我想自己的經濟狀況現在也很難成立家庭)
別這麼想，心在那裡，家就在那。
如果一間億萬豪宅，裡面住的『生物』，
沒有心，沒有愛，那間房子，其實只是一間裝璜得『很漂亮的廢墟』。
自然界的法則，不就是這樣嗎？
photo link：陽台上的鳥巢，斑鳩寶寶
http://imgur.com/73xgLSg
對他們而言，這就是他們的『家』。
六法全書翻爛了，應該也找不到任何一條規定，
必需先要有房，才可以成家？
再說，若購買自有宅的壓力太過沉重，
真的可以考慮先用租的，再做打算，一次到位的人生，
並非每個人都可以辦到，若一次只選一個目標，應該是會輕鬆許多。
: 但想累積一筆房屋的頭期款作為預備基金
您的可貸額度，幫您初略推算一下，大約是
18500 / 50 ×(1萬) ＝ 370(萬)
剩下的就看您頭期款怎麼存，
不過要提醒您一點，在45歲以前買房子，
應該都不會有啥大問題，
45歲以後買房，有可能會面臨，貸款年限被限制的問題。
也許貸款年限可能會只剩下15～20年之間。
: 雖然不一定會買房，但總覺得要存ㄧ些錢才比較踏實，
: 同時為未來做準備
:
: 之前把買房的頭期款幾乎都花在前女友身上，不過因為是自己自願的，所以也無話可說
: 在重新找到新工作的時候
: 也想重新做好理財規劃
除了財務管理方面的重建工程之外，心靈上的重建，也是需要的，
逝者已逝，無法復返的過去，就讓她成為過去式吧，
你現在需要做的，就是好好的照顧自己，並做好準備，
等待『某個人』來到您的生命裡，甚至是住進您心裡。
這世上不會有白走的路，一段刻骨銘心的愛戀，
可能會讓你知道，該怎麼和未來的另一半相處，
婚姻中，有九成以上，都是很現實的層面，
但是要如何在那剩下的10%以內，讓您的生活充滿驚喜與歡樂，
才是您要去努力的事。
Life always have amazing !
: 懇請各位指點
原則上，您都可以列出那些財務資料了，
需要指點的地方很少，
那不然，小弟就分享一下，運用房地產套利的『入門手法』給您。
這個會附在文末。
: 再次感謝
:
: --
: 我想隨便找個工作，隨便賺點錢，然後和不美又不醜的普通女人結婚；
: 生兩個小孩：第一個是女孩，第二個是男孩...
: 等長女結婚，兒子也能獨當一面的時候，就從工作退休...
: 之後...每天過著悠閒隱居生活，然後比自己的老婆還要早老死，
: 我就是想過這種生活，普普通通的過完一生....
: 改編自 §奈良鹿丸 §
:
看似很簡單的一段話，其實一點也不簡單啊......
其中有一點，小弟的做法會不同，
再怎樣都要撐住，比自己的老婆，還要晚離開人間，
因為，我不想看她，為我留眼淚。
分享一個『轉念』給您，這是一個板友分享小弟的，
找一個讓您覺得舒服的人。
這個指的是很多方面，不論是相處的感覺，或是心靈層面上，
跟一個『舒服的人』在一起，您也會被同化，
變成另一個『舒服的人』。
重點是，不是讓對方舒服就足夠，而是您自己也感覺到『舒服』。
只要沒有忘記呼吸，人生就還沒結束，
萬般皆可能，anything is possible！
試著去相信，某種可能性的存在，
『真愛』，在未來的某一個轉角，也許。
但，你若不繼續走下去，你怎知有沒有？
ameryu. 2017-02-27#
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【房地產套利的『入門手法』】
以下僅供參考，某些縣市若想要玩套利，
其門檻並不低，請各位三思而後行。
首先你要先有一間有貸款的房子，坪數不要太大，
坪數大，你大概只能賺買賣價差。
既然是入門篇，就是假設您是需要向銀行貸款買房的。
若是逛房市像是在逛菜市場的，那就是另一種層次的玩法了，
並不屬入門篇，因此不討論。
註:
房子該如何購買，小弟在板上有分享過一些手法，
煩請有需要的人自己去爬一下。
有自己的房子之後，先弄個簡單的裝潢，然後把房子租出去。
這邊要評估一個點，是您收的租金，
能不能打平這間房子的總支出，
除了房貸之外，還有稅金，管理費......等的連帶費用。
再來就是地點，
一、選一個你喜歡的地點，因為這間房子，
您有可能等到晚年時，會有收回來自己住的『可能性』。
如果孤獨到老，要租房子說不定沒那麼容易，
二、就當做是『學習如何當一個房東』。
說來很妙，有人適合當房東，
但有人，就是不怎麼適合，
若硬要解析其中的原因，大概就是，
您是如何看待這間房子的？
如果一開始就裝璜的很漂亮，買了很貴的傢俱，
或是心儀的傢俱，
到了要租給別人時，多少都會害怕那些東西被破壞。
或是有什麼損傷，
個人的建議是，既然你這房子是買來要出租的，
那就屬營利用，是要來做生意、賺錢的。
請把他當成一個商品來看待。
等到你房子收回來時，再重新整理成，你喜歡的樣子，
另外還有一種狀況是，十年前，室內裝璜的風格，
十年過後，您喜歡的樣子改變了，
假若當初，就先裝璜成自己喜歡的樣子，租出去，
等到你收回來住，還不是要敲掉重做？
差別大概就是，進行大改裝，或是小改裝罷了。
一般而言，至少會重新粉刷。
某些地段的房地產的行情總價，有時候會跟租金收益不成比例。
若是一般上班族，大概很難摸得起黃金店面那種房子，
所以我們就把目標鎖定在，公寓大樓，好出租的物件。
有了地段跟物件類型之後，
你就可以開始盤算，你預定要找多少錢的房子，
然後租金預定要收多少，
再去找符合您的需求與條件的房子。
租屋市場是『沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格』。
有人是專作『兇宅』生意的，然後再租給不知情的民眾。
有人住了沒事，有人住了『很有感覺』，
可能就連夜搬走，連押金都不要了......=_=!
這也是一種賺錢的門路，希望各位不要真的去當兇宅的房東。
各位以為這樣就結束了嗎？
當然不是.....
接下來，您就可以騎驢找馬，再去找下一個地段，
生活機能之所以便利的因素，就是人口數，與人口密集度。
最容易辨識的指標，大概就是『有「得來速」車道的麥當勞』。
這是 n年前，從一本雜誌上看到的資訊，
麥當勞真正賺錢的地方，並非是賣餐點，所賺取的價差。
而是不為人知的週邊房地產交易。
各位可以仔細去觀察，麥當勞設立的地點，其附近的房價，
其實都不會便宜到那去，你跟同一縣市去相比較，
應該會發現到一個有趣的現象，
貴個20%算正常，有些會貴到1.5倍。
其房價範圍是，隔麥當勞幾條街來區分。
另外，還有另一間店，他在台的經營策略就是這樣，
有麥當勞的地方，在不遠處，大多數都可以找到肯德基......
算撿現成的便宜，
因為麥當勞在開店之前，會做很多項的評估。
而這其中的差別是，麥當勞會去計算消費人口跟回客率。
到客率並不是最重要的，而是回客率。
然後麥當勞的主要策略是，先置產再設立據點。
也就是獨棟的，有得來速的那種，
除非是一級戰區，那才有可能用租的。
以上這算是另類指標，
若以正常考量的話，就是，
大學、學校、醫院、圖書館、便利商店、超市、
大型購物中心、大賣場、百貨公司、大型書局、
公車站、捷運站、火車站、
高速公路客運、銀行、郵局、加油站。
以上的條件，多半是蛋黃區，或是
蛋黃與蛋白的交界處。
某些縣市，可能還要追加，夜市。
若是要出租的物件，當然是離市中心越近越好，
因為需求市場會比較大，
然後，如果您自己本身有租屋的需求，
再到郊區或是上班地點的附近，租房子，
用房租總收入的淨額，去支付您在外租屋的總額。
這就是套利的第一步，
把自己的房子租出去，然後去租比較便宜的房子來住，
或者是跟朋友或同事，一起租一大間去share房租及其它的費用。
註一︰並非每個地方都可以這樣玩啊！
註二︰若是住家裡，然後名下有房子租人，
那就是另一種層次的玩法了。
再來，就是等，等到價格漲上去的時候，
看您打算賺多少才要脫手，
或是有賺就好，打算落袋為安，
兩種思維都可以。
一般來說，房地產的大筆收益來源，
都是來自於賺取價差，把房子租出去，是加減賺點『零花錢』。
財力雄厚的投資客，一般都是獨資，而且沒有貸款。
他們的算法是，至少要可以抵消通膨的力道，再賺一點點利息錢。
也就是一年的租金，應該要收多少，才算賺。
以台南而言，八年前，這塊市場，大約是房屋總價的6%以上，
若是獨立小套房，可賺到10%以上。
因為現在景氣不好，某些套房的收益，已經剩不到4%。
但是，房價的行情卻是從12萬漲到20萬(每坪)。
房價漲幅的威力，短時間，很難有感覺，
但是，若您持有的時間，有經歷過一個完整的
『景氣循環週期』，賠錢的機率，會相對低一點。
註︰那個4%，並非用當初的房價去算，而是用行情去算。
假設您原先是買兩百五十萬的兩房一廳兩衛的房子，
註︰兩套獨立衛浴。
租金一年收18萬，這樣子，此物件的營業額是7.2%。
18 / 250 = 7.2%
若房價漲上去，漲到360萬(以週遭的實際成交價來計算)，
18 / 360 = 5.0%
房價漲幅，360/250 = 1.44，換句話說，房價已經漲了44%。
若您運氣很好，房價漲到 500萬。
18 / 500 = 3.6%， 500 / 250 = 2.00，以這樣來評估。
您賺了快一倍，雖然實際上仔細去算，應該是不到一倍。
為方便解說，以賺一倍來討論之。
租金收益，降至 3.6%，若不考慮通膨，放著收租金也不錯。
就算是售出轉現金，扣掉成本兩百五十萬。
還賺250萬左右，再來套一下『評估算式』，
年收租金18萬，現階段拋售的獲利，轉換成租金為幾年份？
獲利 250 / 年租金 18 = 13.88年
小弟的算法是，若是以『營業額』去估算 只要大於 8 或 10，
就會傾向先賣。
因為房齡漸增，租金有可能會有下修的可能性。
假設你下修到一年收租僅剩 14.4萬。
這筆250萬的獲利，您就需要等待，
250萬 / 14.4萬 = 17.36年，才有辦法收到 250萬的房租。
既然市場上，有人打算預付您八至十年的房租，
考量一下，貨幣的時間價值，賣掉換現可能會比較實在。
再回頭來看一下，租金收益率會變成多少？
14.4萬 / 500萬(市值) ＝ 0.0288 ，約 2.88%。
接下來看你要拿什麼來跟他比較，
此外還有一點，這不是『稅後淨利率』，
這部份就要看您怎麼去計算了，
有些『職業房東』，會要求房客去報稅。
房客有報稅沒報稅，對房東來講就有差異了，
也只能說『級別』不同，別拿叉叉比雞腿。
以上是同一棟大樓的『職業房東』，
跟小弟分享的評估方式，
每個投資客，各有各的計算方式，
這位大哥算是比較懶惰的，用『營業額』去算。
因為他名下的房子以及正在出租的房子，都沒有房貸。
而且都是獨資。
入門款的套利方式，大概就是如上所述，
一、靠時間，賺租金。
二、等機會，賺價差。
如果不想賣，您就要考慮買第二間的方式了。
第三間房就看個人造化了。
【稍微再解說一下】
先買房，然後租出去，增加『非工資收入』，
如果房客要報稅，您自己斟酌，
因為這樣就能拉高『您的財力證明』，亦算是可以開小槓桿了，
就看您怎麼玩了。
註︰如果您的申報薪資，總計，未達823,000元者，
會比較有利。
最好能夠快速的解決房貸，
再來就是等，等房價漲上去。
賣掉，若還有房貸也沒差，
房貸餘額，就當作成本的一部份。
只是壓縮到獲利空間，但，還是有賺啊！
關於『房地產套利』的簡易說明就到此結束。
ameryu. 2017-02-27# PM 08:14#
※ 編輯: ameryu (36.239.207.71), 02/27/2017 20:19:44
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