[情報] 無痛買房的實用技巧〔二〕

看板CFP作者ameryu (雨龍千尋)時間7年前 (2017/02/01 21:46)推噓13(13推 0噓 15→)

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PTT - CFP - [情報] 無痛買房的實用技巧〔二〕那接下來要該做些什麼事？簡單的說，就是『算錢』。學「文青」用『美麗的文字』來包裝這一句話，那就是...... 【計算夢想與現實的差距】以『買房自住』當成夢想來討論，『房貸月繳』大概是各位最頭痛的部份， (一). 會擔心繳不起房貸，或是， (二). 付不出帳單的可能性。因此有不少人，在買房時，會採用〔月繳先決〕。月繳先決，就是用您每個月可以拿來來支付房貸的金額，去反向推算，你大概可以買得起多少錢的房子。其實這種「計算類」的問題，各位不用太擔心，很多銀行的網頁都有提供試算，小弟是有點懶惰，通常都偷懶用『速算公式』在推算。【速算公式】 ◆．條件︰市場行情房貸利率若為 2.00%。那有一句口訣，各位可以稍微記一下，每貸一百萬元，房貸月繳，一個月大約5000元。 PS. 以貸款20年來討論，行情利率約在 2.00%左右。這邊需要解釋幾個地方，在台灣若沒特別說明，大多數都指 20 年房貸。再者，貸款年限拉越長，是可以降低月付金，相對的，要繳出去的利息就相當驚人。以日本的35年房貸為例，貸款3000萬日幣，假設利率為 2.00%，房貸月繳大約是 99,378 (日円)。首期的月付金裡，有多少錢是利息呢？日幣 30,000,000 X 0.02 / 12 = 50000 (日円) 換句話說，99378(日円)裡面有 50000(日?)是拿去繳利息，剩下的 49378(日円)，才是拿去還『貸款本金』的部份。不過日本的房貸行情利率，實際上是大於 2.50 %的。這邊只是簡單的向各位示範『懶惰的算法』。【反向推算的方法】每貸一百萬元，房貸月繳，一個月大約5000元。以這句話為基礎，把他化成簡單易懂的簡式。 100萬→月繳5000元(分20年攤還) 兩邊各除以 100，會得到貸款1萬元分20年攤還→月繳50元。假設您的貸款大約在600萬，那每個月的月繳會落在30000元。 600 萬 / 1萬 x 50 ＝ 30000元這樣大家會算了嗎？【R(N)︰萬元利率因子】接下來教各位該如何用查表的方式，去預估貸款的月付金。因為找不到現成的，只好自己做一個。大寫的「Ｒ」︰代表的是『年利率』。大寫的「Ｎ」︰代表的是『貸款的攤還年期』。簡易型的表格如下 R(N) │ 20年 │ 25年 │ 貸款年限 ────┼───┼───┼───── 1.60 %│48.716│40.645│ ────┼───┼───┼ 1.70 %│49.180│40.940│ ────┼───┼───┼ 1.80 %│49.647│41.419│ ────┼───┼───┼ 1.90 %│50.116│41.900│ ────┼───┼───┼ 2.00 %│50.588│42.385│ ────┼───┼───┼───── 年利率 │ │ │ 先去找利率，再去橫向對過去年期。各位應該就能夠很容易找到，您需要的數字。如果您的房貸利率落在1.83%，我會建議您用「1.90%」去計算，寧可抓高，也不要取低。如果您的房屋貸款是一千萬新台幣，購屋的成交價，約落在 1000萬 / 0.7(貸款成數) ＝ 1428萬5714元，以上是反向推算房屋總價的示範，新成屋有些可以貸到八成，這個就多走走、多看看、多問問，天道酬勤，了嗎？接下來要請各位做一件事，拿出您的「第一份作業」去看 (一). 總預算的部份，你寫在上面的金額是多少？然後把您的月繳金額計算出來︰________......(A) PS. 這是夢想。再來要把，每個月可支付房貸的金額，拿出來計算。 (二). 月繳先決，每月可以用來支付房貸的錢︰________......(B) PS. 這是現實。如果是在外租屋的朋友，先不要灰心啊！因為您的算法可能會有小錯誤，後面會解釋。在這邊就算算錯了，也沒關係，你在學走路的時候，多多少少總會重心不穩而「跌倒」，不要怕跌倒，OK？然後就很簡單啊，用 A － B ＝夢想與現實之間的距離。大多數人的情況會是 A > B，這個時候，您就看要怎麼去調整，盡量讓 B > A，因為買房子又不是只有繳房貸，您說是吧！再來要解釋一下，房屋租金到底要怎麼處理，這個道理其實很簡單，老一輩的會說，跟銀行租房子。但實際上，並不是真的跟銀行租房子，您所支付的房貸，就是『房屋租金』。其中的差異點就在於，你跟房東租了20年的房子，付完20年的租金，房屋依舊是房東的，這二十年之間，可能還會經歷幾次「租金的調漲」。如果你原先是在外租屋，當你買下房子之後，原本的房租，就要轉換成要繳給銀行的房貸，以上算是「跟銀行租房子」這句話的由來，的其中一個版本。【在外租屋者】其〔月繳先決〕的計算方式，每個月可用來支付房貸的錢 ┼ 現在的租金＝真正可繳房貸的錢您要用這個金額來計算自己的購屋能力。這算一個「小盲點」，江湖一點訣，點破沒什麼。電費的部份，落差可能不會太大，因為您從「東元小鮮綠」升級到一台150公升以上的冰箱，每個月的電費支出，落差可能不大，甚至還有增加的可能性！【用月繳先決反推算購屋能力】當各位都能準確的計算出，您的「房貸月繳能力」時，那我們就可以來反向推算，您大概可以買多少錢的房子？比較不會有壓力。現階段真正可以繳房貸錢，給他一個代號叫 Home 。 Home / 50 X 萬＝您可以承受的貸款金額，他的代號叫 debt 。簡單舉個例子︰每個月可存15000元，房租為5000元。這樣合計有兩萬可用於繳房貸。 20000 / 50 X 萬＝ 400萬......這就是現階段，您可以負擔的貸款金額。不是總價喔！總價的話，要再把 400萬 / 0.7 ＝ 571萬。以購買一間 571萬的房子，自備三成，貸款七成來計算。 571萬 X 0.3 ＝ 171.3萬，算170萬。那剩下的400萬，就是向銀行辦理貸款。 =========================================================== 一般來說，向銀行貸款〔debt〕大約是房屋總價的七成，但少數的狀況下可以貸到八成，一間房子可以貸到幾成，基本上是銀行說了算，有時候，花點時間去瞭解這個區塊，也算不虧錢的投資啦！ debt / 貸款的成數＝約略的總價以買一間 800萬的房子為例，頭期要準備 240萬，「預估」貸款要560萬，速算︰ 560萬 / 萬 x 50 = 28000 精確計算︰560萬 / 萬 x 50.588 ＝ 28329元註︰要假設貸20年，利率為 2.00%。你若用 560 / 0.7 ＝ 800 個人覺得，當您知道精確計算該怎麼算之後，就可以偷懶，用速算法去算就好，因為差距真的不大，只要您抓的利率比市場高，基本上都不太需要擔心，利率突然飆高，導致房貸月繳爆增。除非一年期定存利率回升到2%以上的水準，那房貸行情可能會落在3%，屆時再用 R(N) = 55.50來做為速算標準。再簡單的回顧一下，貸款20年，年利率「 2% 」的萬元利率因子，R(N) = 50.588。[1WR] 貸款20年，年利率「 3% 」的萬元利率因子，R(N) = 55.460。這篇文章，比較重點的地方是『R(N)＝？』。本集就先到這邊，剩下的，待續...... ameryu. 2017-02-01# PM 09:45 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.239.218.67 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1485956793.A.620.html

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kn930121

02/01 22:21, , 1^F

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youngkai

02/01 23:24, , 2^F

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一般都是講說「開價」打八折再議價，不過這招好像沒啥用了，因為實價登錄，賣方就會緊咬那個不放，再說，要練這個，你得去菜市場練習，增加膽量，這個跟自家長輩請教會比較實在。再說漲100%，再讓你打八折再議價？ 200% x 0.8 = 160% ？多做點功課比較實在，我記得電視節目有做過，上水管找找說不定有。如果今天，您是賣方要開價，就找房仲，實際run一圈，你就會印象深刻了。而且就算知道對方的成本，你也未必砍得下來。 ※ 編輯: ameryu (36.239.218.67), 02/01/2017 23:40:42

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Isaolin78

02/02 01:22, , 3^F

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bigair888

02/02 10:42, , 4^F

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kiom225

02/04 10:31, , 5^F

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