各位前輩先進好
在本板潛水一段時日
租屋買屋這方面比較只看過一篇
第一次發文請各位多多包涵
看以下分析是否有邏輯上的錯誤或遺漏
內容稍多若有耽誤大家時間先說抱歉
背景:
夫妻目前於大坪林租3房舊公寓,無再分租,每月租金14500
有看過各大房仲網及信箱宣傳單,附近老公寓似乎都開價1200+萬
分析前假設:
先不討論未來房價會升會跌(自住沒差?!)
也不討論買屋安定感等情感面因素
僅討論現金流規劃的量化數據
所得稅率5%
假設投資0050或國外指數型ETF每年投報率2%
假設可以在附近以1000萬買到舊公寓,購屋自備款500萬
另夫妻都是軍公教,假設房貸利率1.8%
租屋分析:
如果租屋的話,一年租金雖然有17.4萬
但稅法僅得申報12萬,可節省所得稅6000
另外自備款的部分,投入前述ETF,每年有10萬收入,稅後得9.5萬
購屋分析:
如果購屋的話,1000萬的房子其中500萬以自備款付清,只需貸500萬
我以網路上的公式計算出1.8%貸20年,每個月房貸24823
以第一期為例,24823的本金為17323,利息7500
之後每個月利息會一直遞減,我計算出第一年利息88276
應該是可以申報購屋借款利息的金額吧?!
再乘上稅率5%,可以節省所得稅4414
總結&問題:
如果以上述現金流分析,看起來好像租屋會比較划算
但我一直在想一個問題
假如把原本自備款的一部分拿來投資
其餘當頭期款
比如500萬中拿200萬當頭期款,剩下300萬拿來投資(現在還可貸8成嗎?)
比較結果租屋不變,可是購屋可以節省所得稅7062,另有稅後淨投資收入5.7萬
兩者在節稅方面購屋多省1062,投資方面購屋少賺3.8萬
看起來就有購屋的誘因耶,請問我還有哪些點沒思考到?
不好意思
文字較多
感謝各位先進耐心看完
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
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