[請益] 請問現在自建透套的報酬率？

看板home-sale作者 (呆呆威)時間6月前 (2023/10/20 13:38), 6月前編輯推噓20(21推 1噓 60→)
留言82則, 17人參與, 6月前最新討論串1/1
最近投資物件附近蓋了一堆透天套房 （至少十棟以上） 很好奇缺工缺料的現在 自建透套真的好賺嗎，怎麼那麼多人在做？ 大概蓋一間套房得成本是多少呀？ 很好奇報價，不知道有沒有業內人士可以分享心得 蓋的範例如下 https://i.imgur.com/AQXJYG9.jpg
https://i.imgur.com/G2PbGDq.jpg
自己拋磚引玉一下 東海附近我學生家長蓋的出租透套 85戶套房工程造價1.5億 不包含土地跟內部裝潢 平均一戶套房建築成本177萬 一戶土地成本算建坪十坪200萬（少算） 裝潢、電氣抓30 一戶套房成本約400萬 租金1.5～2萬一戶，年頭報4-6% 還沒扣各種折舊、管理、空租成本 大棟的在壓低造價成本的情況下都這樣難賺了 那小棟的自地自建透套利潤在哪裡呀？ 真的很好奇，還希望有業內人士分享 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.217.68.40 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1697780299.A.FE1.html
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10/20 13:40, 6月前 , 1F
無中生家長?
10/20 13:40, 1F
喔
推
10/20 13:41, 6月前 , 2F
高報成本，向銀行套利？
10/20 13:41, 2F
推
10/20 13:43, 6月前 , 3F
強者某同學家裡豪宅，地3000萬，建3000萬，蓋完鑑價1
10/20 13:43, 3F
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10/20 13:43, 6月前 , 4F
.2億，質押借6000萬公司營運用。
10/20 13:43, 4F
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10/20 13:44, 6月前 , 5F
應該是自己的地沒成本吧 純投資建物投報應該不差
10/20 13:44, 5F
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10/20 13:45, 6月前 , 6F
一般都是早年低成本買的地 素地也不好貸款
10/20 13:45, 6F
推
10/20 13:46, 6月前 , 7F
造價哪要1.5億，亂報的吧
10/20 13:46, 7F
那您聽到的 或業內評估的價格是?
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10/20 13:47, 6月前 , 8F
扣土地成本的話一年10%+不錯啊
10/20 13:47, 8F
只是在計算投資報酬的時候 可以直接忽略土地成本嗎? ※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 13:51:09
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10/20 13:52, 6月前 , 9F
如果土地是繼承的祖產的話 可以啊
10/20 13:52, 9F
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10/20 13:56, 6月前 , 10F
祖產土地拿來賣=敗家子
10/20 13:56, 10F
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10/20 13:56, 6月前 , 11F
活化選項只有空地出租跟蓋房子出租
10/20 13:56, 11F
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10/20 13:56, 6月前 , 12F
你說報酬率怎麼算？
10/20 13:56, 12F
推
10/20 13:58, 6月前 , 13F
這要看點吧 十幾年以前好賺 現在少子化 蓋在私立的
10/20 13:58, 13F
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10/20 13:58, 6月前 , 14F
旁邊簡直找死 路竹這以前蓋一堆 很好租 好幾年前看到
10/20 13:58, 14F
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10/20 13:58, 6月前 , 15F
有人要脫手一直找不到替死鬼
10/20 13:58, 15F
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10/20 14:00, 6月前 , 16F
我看以後加弄無障礙改成安養中心吧
10/20 14:00, 16F
噓
10/20 14:02, 6月前 , 17F
哪家營造商 造價1.5億是搶錢喔
10/20 14:02, 17F
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10/20 14:07, 6月前 , 18F
舉例來說，某新北市建案地下室挖4層蓋20幾樓，蓋2棟，
10/20 14:07, 18F
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10/20 14:07, 6月前 , 19F
造價也才4億多，而且你土地成本那樣算也不對，第一如
10/20 14:07, 19F
兩棟20幾樓造價4億那請問他建一坪的費用是?十萬?現在還有這樣的價格嗎
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10/20 14:07, 6月前 , 20F
果是家裡的，取得成本很低呀，對他們來說只要花建物的
10/20 14:07, 20F
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10/20 14:07, 6月前 , 21F
錢就有投報率了，真要細算就是看總共幾坪土地去算那邊
10/20 14:07, 21F
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10/20 14:07, 6月前 , 22F
土地價格，你用建坪去算幹嘛，他只是租人，以後土地還
10/20 14:07, 22F
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10/20 14:07, 6月前 , 23F
是他們家的
10/20 14:07, 23F
推
10/20 14:23, 6月前 , 24F
1. 某個尺寸以上不會比較便宜
10/20 14:23, 24F
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10/20 14:24, 6月前 , 25F
2.會這樣蓋多半是沒更好用途 投報也不算土地
10/20 14:24, 25F
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10/20 14:25, 6月前 , 26F
3. 2019以前 一套營造成本75-120萬 現在不確定
10/20 14:25, 26F
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10/20 14:26, 6月前 , 27F
但以前這種一套也大都只收8-12k 看起來投報差不多
10/20 14:26, 27F
謝謝 你提供的資訊清楚很多 ※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 14:32:18
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10/20 14:37, 6月前 , 28F
坪數不大的素地 除非隔壁在整合 不然賣不到你想像的市價
10/20 14:37, 28F
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10/20 14:37, 6月前 , 29F
因為加了土地成本蓋起來投報就像你算的 太低了
10/20 14:37, 29F
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10/20 14:38, 6月前 , 30F
蓋不出坡平車位也不好當集合住宅分戶賣，透套沒這問題
10/20 14:38, 30F
推
10/20 14:40, 6月前 , 31F
他貼的第二張圖就是最便宜的蓋法啊 5層每層28坪4套
10/20 14:40, 31F
推
10/20 14:41, 6月前 , 32F
土地持有久了，原空地放著也沒用(有人就是不想賣)
10/20 14:41, 32F
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10/20 14:41, 6月前 , 33F
基地大概55坪建蔽6成容積225-250 建坪130左右
10/20 14:41, 33F
其實我最想問的是 現在這樣蓋一坪通常要多少錢呀? 有沒有前輩剛蓋完的 ※ 編輯: diedieway (125.230.207.24 臺灣), 10/20/2023 14:42:31
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10/20 14:42, 6月前 , 34F
自建就可以只計建築成本去算吧
10/20 14:42, 34F
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10/20 14:42, 6月前 , 35F
成本你拿13萬15萬套就有了 透套的最大效益差不多這樣
10/20 14:42, 35F
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10/20 14:43, 6月前 , 36F
其他概法都是這種的變體 雙拼 一樓店面之類
10/20 14:43, 36F
推
10/20 14:44, 6月前 , 37F
自建的話可能拿一坪15-20萬試算…
10/20 14:44, 37F
推
10/20 14:44, 6月前 , 38F
這東西能貸款8成嗎
10/20 14:44, 38F
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10/20 14:44, 6月前 , 39F
大概多少這問題很難 只能說這種房子每間營造都能蓋
10/20 14:44, 39F
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10/20 14:45, 6月前 , 40F
自建現金要很夠…
10/20 14:45, 40F
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10/20 14:45, 6月前 , 41F
所以確實有人可以蓋得很便宜 只是一般人不一定有條件
10/20 14:45, 41F
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10/20 14:45, 6月前 , 42F
建完可轉房貸，但建造過程現金很重要
10/20 14:45, 42F
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10/20 14:46, 6月前 , 43F
所謂條件也包含便宜營造跟基地有沒有地緣關係 和他有空否
10/20 14:46, 43F
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10/20 14:46, 6月前 , 44F
土建可能五成吧 不過蓋這種的通常貸款方式可以很多元
10/20 14:46, 44F
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10/20 14:47, 6月前 , 45F
問題就是這種房貸很難8成吧 除非是住家類的比較能8成
10/20 14:47, 45F
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10/20 14:47, 6月前 , 46F
或是便宜營造只幫你粗胚 後面你能處理嗎 能就能便宜
10/20 14:47, 46F
推
10/20 14:49, 6月前 , 47F
一坪15-20不會是簡單粗胚啦，至少磁磚窗門廁都有
10/20 14:49, 47F
推
10/20 14:59, 6月前 , 48F
投報率沒6%，怎麼不去買債券就好
10/20 14:59, 48F
推
10/20 15:01, 6月前 , 49F
應該是排除土地成本當作買機器設備來營運的算法
10/20 15:01, 49F
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10/20 15:02, 6月前 , 50F
攤提折舊之後都是淨利
10/20 15:02, 50F
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10/20 15:14, 6月前 , 51F
會蓋85戶，花1.5億的人，你在幫他擔心什麼
10/20 15:14, 51F
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10/20 15:19, 6月前 , 52F
網上全新套一間15000，一年回收1500萬，10年攤平，更不用
10/20 15:19, 52F
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10/20 15:19, 6月前 , 53F
說後續融資操作
10/20 15:19, 53F
推
10/20 15:54, 6月前 , 54F
存在即合理
10/20 15:54, 54F
推
10/20 16:32, 6月前 , 55F
純蓋完一坪14-15萬，省錢買家具放進去就能住人，不行就
10/20 16:32, 55F
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10/20 16:32, 6月前 , 56F
是再花錢清裝潢
10/20 16:32, 56F
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10/20 16:35, 6月前 , 57F
而且有些會這樣做的，單純是錢太多，以後遺產稅不少，
10/20 16:35, 57F
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10/20 16:35, 6月前 , 58F
趁早做避稅動作，我朋友也是花了1.5億買了一間地坪200
10/20 16:35, 58F
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10/20 16:35, 6月前 , 59F
坪50年的舊大樓，主要是以後要財產轉移時想少繳稅
10/20 16:35, 59F
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10/20 16:36, 6月前 , 60F
避稅考量不錯 現金丟進去變成建物現值 帳面遺產大縮水
10/20 16:36, 60F
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10/20 16:37, 6月前 , 61F
這種收租物件金流穩定又不好敗家變賣
10/20 16:37, 61F
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10/20 16:37, 6月前 , 62F
有智慧的長輩
10/20 16:37, 62F
推
10/20 16:41, 6月前 , 63F
土地成本算建坪 建築成本又算一次 剝皮店嗎
10/20 16:41, 63F
推
10/20 16:50, 6月前 , 64F
我上面說的一坪14-15萬，說沒有含土地成本
10/20 16:50, 64F
推
10/20 17:05, 6月前 , 65F
扣掉土地 現在一坪15-20（看蓋的腳路）
10/20 17:05, 65F
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10/20 17:05, 6月前 , 66F
如果自建套房的問題是衛浴 現在做衛浴很貴
10/20 17:05, 66F
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10/20 17:06, 6月前 , 67F
每一間成本就疊上去
10/20 17:06, 67F
推
10/20 20:19, 6月前 , 68F
最近幾年營造貴 新房稅率貴 二工風險高 的確沒這麼香啦
10/20 20:19, 68F
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10/20 20:19, 6月前 , 69F
雖然租金爆噴 還是中古增滿的卡赫
10/20 20:19, 69F
推
10/21 06:20, 6月前 , 70F
新蓋的有高建價貸款高槓桿的優點
10/21 06:20, 70F
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10/21 06:20, 6月前 , 71F
舊的有違建大空間的優點
10/21 06:20, 71F
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10/21 06:22, 6月前 , 72F
看資產位階和未來目標
10/21 06:22, 72F
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10/21 06:23, 6月前 , 73F
如果遺贈節稅的把現金用完變貸款，也很好
10/21 06:23, 73F
推
10/21 22:24, 6月前 , 74F
85間+公設樓梯，算起來1000建坪好了，自己發包至少15
10/21 22:24, 74F
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10/21 22:24, 6月前 , 75F
萬不含冷氣家具，1.5億很基本吧？現在有人蓋套房1建坪
10/21 22:24, 75F
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10/21 22:24, 6月前 , 76F
4萬的麻煩介紹一下
10/21 22:24, 76F
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10/21 22:24, 6月前 , 77F
還有加上電梯
10/21 22:24, 77F
推
10/21 22:50, 6月前 , 78F
而且一堆人投資不算土地成本?機會成本懂嗎？不花錢蓋
10/21 22:50, 78F
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10/21 22:50, 6月前 , 79F
不用管理，然後純租地就有收入要拿來跟蓋好管理收租
10/21 22:50, 79F
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10/21 22:50, 6月前 , 80F
相比。土地不算成本不如拿來撿回收算了，反正自己時
10/21 22:50, 80F
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10/21 22:50, 6月前 , 81F
間也不用錢
10/21 22:50, 81F
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10/21 22:51, 6月前 , 82F
就算不算土地買賣成本也要換算地租吧
10/21 22:51, 82F
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