Re: [閒聊] 主要幹道新樓店

看板home-sale作者Nubybee (Nubybee)時間8月前 (2023/09/02 12:25)推噓10(10推 0噓 3→)

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※ 引述《drimp (drimp)》之銘言： : 現在蠻多新大樓 : 位置不錯在舊市區主要機能幹道和交流道旁舊市區附近臨停和停車場也不少 : 但因為法規必須退縮做出大約6米的人行道並且還有植栽讓店面不顯眼 : 新大樓又無法任意加大廣告只有臨路的直立式招牌和店面門口上方的橫幅 : 不過優點是新大樓大部分有幾百戶住戶如果是民生用品店有些支撐 : 然後門口有植栽對店面質感也很加分如果簡餐店等等要坐在裡面用餐的往外看也很舒服算是加分的環境 : 大家怎麼看待這種地點好在主要機能幹道新有質感但有退縮和植栽減低店面顯眼程度的店面呢 : ----- : Sent from JPTT on my iPhone 最近幾年有操作這種物件的經驗，分享一下質感甚麼的就先不說了，我覺得很見仁見智，只說一下比較容易量化的部分。新大樓店面的常見缺點如下: 1.退縮過多從車道邊緣算起，距離超過8米的店面，不用考慮，難租就算了，租客也易倒。重劃區我看過17米和22米的，因為建商很好所以還秒殺，完全搞不懂買的人在想什麼。 2.大樹擋招牌選擇單排樹的建案。有些建案前面還用交叉形式排兩排樹，兩排樹交錯剛好完全擋住招牌，厲害。 3.招牌形式不顯眼如果是預售，仔細看模型，招牌有沒有太小或太高。有些建案招牌位又大又滿，就比較OK。有些明明店面寬6米，招牌只能做3米的，真的不知道在想什麼。如果要買，務必把模型拍下來。我有碰過買三角窗的時候，業務說兩面都有招牌，也跟業務確認兩個都是招牌位，到了交屋，建商告知側邊的只是模型裝飾，所以招牌位消失。我拿當時的模型照片，並請業務幫忙對質，才成功讓建商同意側邊掛招。 4.面寬現在建商都喜歡把面寬做很窄，做很多間小店面，然後還複層式，真的是無良建商的極致。店面低於5米真的完全不用考慮，你會招到的租客都是自營小商鋪，超級容易倒，信用度普遍偏低，又超級難招租。 5.廢坪灌太多這個才是新建案店面最大的問題。先說結論，建議用室內實坪來計算每實坪的單價，才不會買貴。廢坪包括: (A)陽台、平台 (B)公設 (C)騎樓 (D)夾層或二樓以上廢坪都會拉高總價，要很小心，以下一一分析。 (A)陽台、平台: 超級沒用，且無良建商會將招牌下方的走廊也計入陽台，真的很扯。代銷都會說這個可以當儲藏室，但其實你只要一封起來就會被檢舉。所以不要想了，這就是完美廢坪。 (B)公設: 這也是完美廢坪，租客不會用到幾乎所有的公設坪數。除非有帶車位，勉強吃一點心裡還過得去啦。但是要注意，有些良心建商會把店面的公設比拉的較低，因為他們也認為店面根本不會走進那些公設區域，不應該算給店面。有些甚至可以住宅33%但店面20%，這種稀有物件就可以優先列入考慮。 (C)騎樓: 這個東西見仁見智，以現代建築來說，因為已經有公設坪數如果再有騎樓坪數，真的母湯，不知道在買什麼了。有騎樓的樓店絕不考慮，騎樓只能出現在公寓。 (C)複層: 真實案例試想一下，56坪的店面，一樓室內最低可以多少? 答案是13坪。因為: 一樓13 / 騎樓6 / 二樓15 / 陽台4 / 公設18。假設附近公寓店面室內15，加騎樓也才19，一坪100就1900。我們這物件56坪就算建商賣一坪80而已也要4480，一個月要租7.5萬才有2%投報。這種物件到底有什麼業種可以用？後來這個物件空放三年之後才租給了中醫按摩業。過程坎坷到真的不想說了。有的店面還有三樓的真的不知道是怎樣XD 所以我個人現在是完全不想看複層式店面。然後，夾層和二樓是完全不一樣的東西。二樓是整層有權狀，投報會拉很低，夾層是只做二樓的1/3，如果夾層挑高夠的話(建議一樓挑高5.6米以上) 雙北以外地區，含夾層的物件未必是差，反而投報有利。就是做的時候要遮好，小心一點，一般來說無聊人士不多。 ------ 上面1234都是篩選新大樓店面的部分而已 1234都過關之後，做一下"店面條件基本篩選"(不限於樓店新舊) 例如人流、馬路寬度、商圈未來性等等。這些都pass之後，才開始依據上面的5來過濾價格。價格的過濾，就是靠兩個方法: 第一，估價能力一樓室內每實坪=1 二樓或夾層室內每實坪=0.5(地點好) / 住家價(地點普) 因為地點普的二樓就只能做儲藏室或辦公室三樓以上室內每實坪=住家價然後加起來，乘以你認為這個地點應該有的單價 (通常要考慮最鄰近區域的店面單價，然後再打個折) 拿上面舉的56坪物件來說，他有價值的只有一樓13坪和二樓15坪，又比較了旁邊公寓1900有15坪室內 ==> 單價 1900/15 = 127 所以56坪物件價值 = 13*127 + 15*(127/2) = 2513 如果是漂亮的三角窗可以酌情加價10%-20% 所以最高最高其實也就3000萬的行情這樣來算，其實會發現建商普遍都開高了，但是現在是這樣，店面低迷，議價幅度高，代銷都不會把價格說死而且真的愛到咖慘死，買貴也不要差那麼多唄XD 就多試試看吧。第二就是最基本的，租金投報預估。可以拿附近的數字來對比，看看有沒有到你的預期。但是比較也需要拿類似室內坪數的物件來比。第三，上面兩關都過了，做一個最後把關，多找些人聊天，例如仲介、開餐廳的問他們對這個物件的想法仲介算是很鬆的，如果仲介都不屑的就小心一點了也就是要列一下可以使用這個店面的業態連鎖商店有沒有機會租呢? 沒連鎖願意的話是否就注定只能租給小商家? 業態是否租得起你上面估出來的價格呢? 以上都做完之後，你就會放棄95%的店面了不過這是正常的，哪那麼容易就買到鑲金店面。一個重劃區能有10間這樣的店面就很厲害了，至於舊市區，我覺得根本不用考慮樓店。因為新舊大樓擺在一起的時候，新大樓店面的cp值根本被老建築屌打。而且老大樓也是有騎樓、公設等廢坪，不會比較好。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.105.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1693628700.A.7CD.html ※ 編輯: Nubybee (36.231.105.70 臺灣), 09/02/2023 12:33:05 ※ 編輯: Nubybee (36.231.105.70 臺灣), 09/02/2023 12:36:08

推

Jodaro

09/02 12:34, 8月前 , 1^F

09/02 12:34, 1^F

→

bnn

09/02 13:14, 8月前 , 2^F

09/02 13:14, 2^F

推

jc10755

09/02 13:35, 8月前 , 3^F

09/02 13:35, 3^F