請教增貸的方式

看板home-sale作者 (白色流星)時間1年前 (2023/05/06 17:33), 編輯推噓17(17推 0噓 46→)
留言63則, 19人參與, 1年前最新討論串1/1
各位房產大亨前輩午安： 先簡述一下小弟情況，我大約四年前在北部某蛋殼區買小坪數預售屋， 去年入住（單身自主住無穩定交往對象，家人無提供額外金援），當初買500萬出頭，現在 已經增值到850上下，並且是自住用途，目前有揹370萬左右的房貸，職業公務員在房子附近 上班，問題如下： 1.本來想說當初買價和現在價格大約差距300萬，近期股市似乎回穩了，可增貸300萬出來， 100萬當備用金跟還每個月的本金利息，200萬買些最近很夯的正二及0050賺價差及利息，但 我去問銀行櫃檯試算，他說還要計算我的薪水的還款能力跟我目前的貸款 （當初買預售屋是貸400萬多一點），算下來因為我預售屋房貸也沒還多少，基本上幾乎是 緊繃，不可能在給我貸300萬出來，想請教跟我爬文說可以把增值的部分貸出來的部分不同 ，是不是我搞錯了計算貸款的方式？不是很多人都買一間增值在多貸又買一間？我以為增貸 是指，只要買價低於市價，差額都可以無條件貸款出來嗎？還是我該怎麼跟銀行交涉或是我 選錯貸款方式？ 2.如果真的如上所述我就是不能拿到增貸，那以我現在這間房子，還有什麼合法管道，利息 低，年限長的方式在拿出那300萬的價值運用呢？（不考慮出租，因為我這邊離上班地點非 常近，然後離老家遠附近沒得住，一方面也是不想讓父母發現我搞些貸款槓桿行為不然他們 會念到爆） 還煩請指點迷津救，衷心感謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.242.38.137 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1683365610.A.389.html
推
05/06 17:37, 1年前 , 1F
多少應該還是可增貸，只是想好之後的標的和策略了嗎？
05/06 17:37, 1F
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05/06 17:41, 1年前 , 2F
利息低年限長可是你一個月就只能付這麼多
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推
05/06 17:46, 1年前 , 3F
銀行應該會評估你增貸後的還款金流夠不夠
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推
05/06 17:53, 1年前 , 4F
1. 銀行說的是正確的，那些人收入很高根本沒貸到收入上限
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05/06 17:54, 1年前 , 5F
也有是用房子的租金認列收入墊上去，先有足夠收入是前提
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推
05/06 17:56, 1年前 , 6F
2. 沒有
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05/06 17:59, 1年前 , 7F
總之收支比要過銀行才會借你錢，能自由增貸只是當初買房
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05/06 18:00, 1年前 , 8F
房價不夠高，收支比計算完還有很大的逾裕才能這樣開槓桿
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推
05/06 18:00, 1年前 , 9F
上限有兩個，你的收支比/ 擔保物價值，如果收支比到底了也
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05/06 18:00, 1年前 , 10F
增不出來的，另外可以換間看看 有的銀行抓比較鬆
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推
05/06 20:02, 1年前 , 11F
1.房價漲3百，你樣只能貸8-85成，不能全貸，然後繳
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了4年，沒有還太少的問題，我貸30年只還了3年一樣
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可以貸，單純就是你收入不夠高。
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05/06 20:03, 1年前 , 14F
2.沒有，只剩轉貸可以試。
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推
05/06 20:32, 1年前 , 15F
有專門在討論貸款的社群，有興趣再私訊
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05/06 20:32, 1年前 , 16F
另外就是要多問幾間銀行，或是直接去Loan版徵
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推
05/06 20:43, 1年前 , 17F
你想得太簡單美好了，銀行鑑價先打個7折，再來你本
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05/06 20:43, 1年前 , 18F
金根本沒還多少，另外也要看你收入現金流和負債比
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推
05/06 22:44, 1年前 , 19F
你月薪有4萬左右應該是可以轉貸的，記得不要問原本的
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05/06 22:44, 1年前 , 20F
銀行
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05/06 23:08, 1年前 , 21F
銀行可保守的咧...更何況你還真以為漲多少貸多少喔？
05/06 23:08, 21F
推
05/06 23:40, 1年前 , 22F
銀行大概只會用市價八折增貸給你，
05/06 23:40, 22F
推
05/07 06:47, 1年前 , 23F
房板房蟲們整天在那邊說增貸你就信了？因為他們沒告訴
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05/07 06:47, 1年前 , 24F
你收入不夠一樣貸不出來啊。
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推
05/07 09:07, 1年前 , 25F
公務員喔，那你本來應該是在公股銀行貸吧
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05/07 09:07, 1年前 , 26F
換民營問問看吧，應該會有比較接近你要的答案
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05/07 09:10, 1年前 , 27F
七或八成，應該可再貸2-3百才對
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05/07 09:10, 1年前 , 28F
只是你問的行員不想作
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05/07 09:10, 1年前 , 29F
就不勉強 去問別間作轉增貸吧
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05/07 09:12, 1年前 , 30F
只是轉增貸，要去地政變更抵押權登記，會額外收你抵押金
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05/07 09:12, 1年前 , 31F
額的千分之一(七八千塊)
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05/07 09:42, 1年前 , 32F
就是你收入不夠高啊 負債比緊繃了
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05/07 10:57, 1年前 , 33F
而且策略就有問題吧
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05/07 10:57, 1年前 , 34F
拿三分之一當備用金，這個我不能苟同
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推
05/07 13:58, 1年前 , 35F
好奇，如果上述是夫妻共同持有，等同有保人呢？
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比如老婆月收4萬但年收90上下
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老公月收9萬年收160-250
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推
05/07 14:04, 1年前 , 38F
單純銀行問題 之前是問原貸款銀行也是委婉説沒什麼空間
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05/07 14:04, 1年前 , 39F
就乾脆轉貸其他銀行就有了 不過不可能貸滿三百 大概抓七
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05/07 14:04, 1年前 , 40F
成跟你自身還款條件
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05/07 14:24, 1年前 , 41F
而且這種增貸出來的錢，我不會買正二或50。
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05/07 14:24, 1年前 , 42F
我始終認為要用最穩的方式玩，
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05/07 14:24, 1年前 , 43F
像電信或食品之類的內需，幾乎不受國際盤勢影響
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05/07 14:27, 1年前 , 44F
買正二遇到萬八跌到萬一，你確定你的心理能承受？
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推
05/07 14:55, 1年前 , 45F
轉貸的民營銀行看看。
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推
05/07 15:10, 1年前 , 46F
公務人員貸款成數高，利率低本來就是建立在貸款總價低
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的前提之下，你不能用公務人員的收入，享受公務人員的
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福利（成數貸款）又想要跟市價一樣帶出那麼高價，因為
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你薪水多少銀行都知道，結論就是銀行認為公務人員不可
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能承擔那麼高的貸款總額～
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所以換句話說，很愛公務人員的台銀富邦合庫，貸款鑑價
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根本悲劇，因為他們本質上就是不願承擔高風險，所以公
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務人員放貸是他們的職責，但是放貸額度則是他們的風險
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控管
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換句話說，你如果要由走高風險，承擔未來有極高可能因
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為付不出來被法拍的風險，那可能就是找農會。農會有一
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種循環動用，不用還本金、只要還貸款，但是你隨時可以
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歸還貸款本金，但是，一樣，他利率極高，而且可以明年
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拒絕續約，所以對於貸款人仍然風險很高。
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05/07 15:17, 1年前 , 60F
公務人員搞到被法拍跟同事借錢過日子我也有聽過，千萬
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05/07 15:17, 1年前 , 61F
不要因為市面房價大漲就也想要下去攪和，想想2008，多
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少人羨慕公務人員穩穩當當的生活～
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推
05/07 16:29, 1年前 , 63F
現金流不足，板上是因為一堆300萬的
05/07 16:29, 63F
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