Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們

看板home-sale作者 (煙鎖重樓)時間1年前 (2023/03/17 00:51), 1年前編輯推噓47(48推 1噓 15→)
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夫妻雙方都七年級，夫英國人妻台灣人， 另一半小我一些就不平均了 XD 座標英國倫敦 2010 我到英國讀博，在一個不大的大學城小鎮 2013 家裡叫我買房，小鎮房子不貴，學生簽證也不能貸款， 全額買了三房house，開始房東人生。 一開始自住一房其餘兩房出租，瞬間達成財務自由 （存不下錢的情況但可打平日常開銷） 同年認識另一半，交往一年多結婚。 顯然這裡有人誤會，三房是指三個房間。 我自住一個房間另外兩個房間分租出去，不是一次買三間房 2015 結婚搬去倫敦跟另一半住，對方土生土長倫敦人， 他2010年就買兩房公寓自住，搬家後我的房子繼續出租。 2017 小孩出生我全職帶小孩也繼續收租， 倫敦兩房室內實坪14實在是不夠一家三口住開始看房。 2019買下同區段三房公寓自住。 頭期款來自先生的兩房倫敦公寓轉貸，原公寓出租每月是正現金流。 英國房貸好的地方在於出租房貸款是interest only，開槓桿神器。 貸款25年只需要繳利息，本金最後一次還完就行，但此種貸款僅限出租。 （2010-2019他的倫敦兩房漲幅100%，直接翻倍） 兩間房貸（自住本利合、出租只要付利息）扣掉倫敦兩房的租金（稅前） 根本和我們原來房貸差不多，一樣的支出同地段居住面積直接多50%， 頭期還不是用存的而是直接轉貸而來，當然要換房！ 2021 小孩開始上學，英國小學放學早又放假多， 每天三點放學還一年放假十八週，四個半月，正常工時太難配合。 和另一半討論決定我不找全職工作，投入房地產。 我拿我小鎮房子去貸款出來買下一間，這間我當初買在低點， 九年來也漲了80%。 2021當時利率又低，貸款市價的七成五下來每月房貸不到房租收入三成。 2020-2023 疫情期間搬家後開始出租倫敦兩房到現在不到三年租金已漲三成。 原因是疫情間租金本就降價低於疫情前，2022整年都在升息加上通膨， 又在內倫敦蛋黃區整個漲回來。 2022我看了整年的房，也看著利率一路飆漲， 中間改變目標從貸款改現金買。 出租房一般可貸75%，我可以買到蛋白區四房（那間四房適合做分租HMO)， 但不開槓桿就只能買倫敦蛋白區一房。 2023我買的一房終於交屋，我買房買出心得來也意外開啟副業推出 英國房產線上課～ 英國房產買下後要六個月才能轉貸，現在利息高我就先放著專心製造小孩去。 之後利率降了再轉貸拿現金出來買下一間， 目前另一半的倫敦兩房和自住三房也都還有增貸空間。 只要買對地方，房產持續增值， 每隔三五年就能重新操作一次。 不看房不裝修的日子就帶小孩陪小孩長大， 也可以反過來說不用忙小孩的時候再來看房買房裝修。 另外英國沒有第三間限貸成數的規定， 但個人買房出租太多間稅率太容易上40-45%還不能先扣貸款利息支出， 要規模化要走公司登記 （19%公司稅，分紅稅率級距8.75%, 33.75%, 39.35%其實也很高， 差別在公司可先扣貸款利息支出，個人不行）。 賣房資本利得稅也高，個人是18%-28%， 買房印花稅也很貴，整體來說適合長期持有不適合短進短出。 短進短出一定要用公司買，做整間翻修、 一間隔兩間、店面改自住這種情況 才有足夠利潤做短期。 這是一個讀博士變成包租婆的故事 另外從倫敦角度來看台北的房價跟租金投報率真的是完全不成比例。 倫敦已經算英國裡投報率低的地方了，但還是比台北好太多。 但房地產一直是在地化的市場，人在哪邊就把當地研究到透徹贏面才大， 不同國家甚至地區相比其實意義不大。 （那我還比 XD) 最後一點來房板的心得就是，ceca講的是對的，真的要聽啊！ 稅率、貸款當然各國法規不同、玩法不同， 但開槓桿的原理是一樣的，我自己當房東十年下來的體會也是這樣， 但他講得清楚又願意分享，真的難得！ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 92.40.169.132 (英國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1678985477.A.CAD.html
推
03/17 00:57, 1年前 , 1F
推，感謝分享
03/17 00:57, 1F
推
03/17 01:01, 1年前 , 2F
推
03/17 01:01, 2F
推
03/17 01:02, 1年前 , 3F
台灣之光 連國外的房子一起炒！
03/17 01:02, 3F
推
03/17 01:11, 1年前 , 4F
讚，台灣之光
03/17 01:11, 4F
推
03/17 01:15, 1年前 , 5F
感謝分享，想聽更多細節
03/17 01:15, 5F
請問想知道什麼細節？
推
03/17 01:29, 1年前 , 6F
推
03/17 01:29, 6F
推
03/17 02:11, 1年前 , 7F
推，台灣被限貸搞死了啦，哭哭
03/17 02:11, 7F
但台灣租金收入「幾乎」不用課稅啊 英國是這樣，房租先扣40-45%個人所得稅 扣完再去繳房貸，剩下的才真的是你的
推
03/17 02:49, 1年前 , 8F
出租房不用還本金，對房東真的就是無限槓桿
03/17 02:49, 8F
是沒錯，但稅真的很高，台灣是低稅天堂 各有各的玩法啦～
推
03/17 03:42, 1年前 , 9F
推
03/17 03:42, 9F
推
03/17 06:39, 1年前 , 10F
台灣之光！大推
03/17 06:39, 10F
推
03/17 07:04, 1年前 , 11F
推分享
03/17 07:04, 11F
推
03/17 07:16, 1年前 , 12F
謝謝分享
03/17 07:16, 12F
推
03/17 07:30, 1年前 , 13F
疑 英國都沒有像台灣租屋黑市啊？
03/17 07:30, 13F
可能我認識的還不夠多，真的不報稅的我知道都中國人 台灣人有做非法Airbnb的
推
03/17 07:48, 1年前 , 14F
這篇會被空空噓反觀台灣，嘻嘻
03/17 07:48, 14F
推
03/17 07:53, 1年前 , 15F
大推！想知道投報率
03/17 07:53, 15F
新買這間用附近租金行情去估gross 是6.4% （租金/房價）% 淨投報率（租金/總花費）約5.87%，只要裝修預算有抓對。總花費：房款、律師費、印花稅、裝修家具家電。 不是倫敦投報率都這麼高，是我會買～ 之前買的我已經搞不清楚該用哪個時間點投入的錢算了。舉例來說，我小鎮房子漲了八成後我貸款75%出來的錢就超過當初投入的本金了。在拿回超過當初本金的情況下，貸款利息支出只佔每月收租三成，我每個月還是有那間房的七成租金收入。真的是生金蛋的鵝～
推
03/17 08:13, 1年前 , 16F
這篇超級打臉那種不知道從哪看媒體講說歐洲不炒房的空空
03/17 08:13, 16F
推
03/17 08:25, 1年前 , 17F
台北投報太低是因為租金太便宜？
03/17 08:25, 17F
我不知道，我只說出我看到的但原因為何在地人應該會比我更了解
推
03/17 08:52, 1年前 , 18F
台灣人真的很厲害
03/17 08:52, 18F
推
03/17 09:06, 1年前 , 19F
推分享。賺外國人錢就是爽
03/17 09:06, 19F
推
03/17 09:10, 1年前 , 20F
結論好像是，聽Ceca就對了
03/17 09:10, 20F
推
03/17 09:43, 1年前 , 21F
推～英國包租婆好猛！
03/17 09:43, 21F
推
03/17 09:52, 1年前 , 22F
包租婆到英國去了 猛猛
03/17 09:52, 22F
推
03/17 09:52, 1年前 , 23F
攻佔全世界 值得參考
03/17 09:52, 23F
推
03/17 09:57, 1年前 , 24F
是一個讀博最後發現炒房真香的故事XDDD
03/17 09:57, 24F
推
03/17 10:00, 1年前 , 25F
推分享~
03/17 10:00, 25F
推
03/17 10:05, 1年前 , 26F
可不可以投資，自己算就好，但是連玩都不給玩，那才慘
03/17 10:05, 26F
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03/17 10:06, 1年前 , 27F
美國稅也比台灣高阿，但是可以玩的我還是玩啊
03/17 10:06, 27F
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03/17 10:06, 1年前 , 28F
稅後總成本11%，甜阿，這在台灣根本絕跡了
03/17 10:06, 28F
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03/17 10:09, 1年前 , 29F
太神啦XDD 台裔英國房蟲!!!
03/17 10:09, 29F
推
03/17 10:14, 1年前 , 30F
好想贏韓國 啊不對 妳英國人
03/17 10:14, 30F
推
03/17 10:42, 1年前 , 31F
台灣租金本來就還有空間
03/17 10:42, 31F
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03/17 10:43, 1年前 , 32F
之前就說台灣房租便宜了
03/17 10:43, 32F
推
03/17 11:09, 1年前 , 33F
推優質分享
03/17 11:09, 33F
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03/17 12:09, 1年前 , 34F
2013你自己全額買房，還是家人出資，結局差很多
03/17 12:09, 34F
當然差很多，我老公他比較會賺就沒有靠家人買房 但真的能早上車就早上車 我們都2x歲買房，十年後就拉開差距了
推
03/17 12:31, 1年前 , 35F
謝謝分享
03/17 12:31, 35F
推
03/17 12:50, 1年前 , 36F
好精采的分享!
03/17 12:50, 36F
推
03/17 12:52, 1年前 , 37F
博士變成包租婆的故事。XD你老公很厲害，靠自己買內倫敦
03/17 12:52, 37F
噓
03/17 13:13, 1年前 , 38F
國際房蟲取暖大會
03/17 13:13, 38F
推
03/17 13:15, 1年前 , 39F
很棒
03/17 13:15, 39F
→
03/17 13:28, 1年前 , 40F
重點其實在家人出資全額買房這件事情
03/17 13:28, 40F
不看家人就我老公啊～ 他年紀比我小，比我早買房，家裡沒資助 他說是剛開始工作就有買一些蘋果股票，後來就賣掉換頭期款
→
03/17 13:29, 1年前 , 41F
重點是 一開始家人出資全額買下3房
03/17 13:29, 41F
→
03/17 13:30, 1年前 , 42F
一次買3間
03/17 13:30, 42F
推
03/17 13:34, 1年前 , 43F
坐等那些天天喊國外的月亮比較圓的崩潰噓
03/17 13:34, 43F
推
03/17 13:45, 1年前 , 44F
棒阿阿阿
03/17 13:45, 44F
推
03/17 13:55, 1年前 , 45F
買三房不是買三間吧
03/17 13:55, 45F
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03/17 13:57, 1年前 , 46F
三房是有三個房間的「一間」房子啦！不是三間
03/17 13:57, 46F
推
03/17 13:58, 1年前 , 47F
看起來是買三房 兩間房間出租
03/17 13:58, 47F
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03/17 13:58, 1年前 , 48F
我姪子去年在夏威夷買房也是 買三房 兩間出租 庭院再
03/17 13:58, 48F
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03/17 13:58, 1年前 , 49F
控水泥當停車格
03/17 13:58, 49F
推
03/17 15:22, 1年前 , 50F
勵志推!!
03/17 15:22, 50F
推
03/17 16:13, 1年前 , 51F
到英國讀博士果然非富即貴，一間房少說2、30萬英鎊，一
03/17 16:13, 51F
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03/17 16:13, 1年前 , 52F
到英國就買了。
03/17 16:13, 52F
前面有寫，是第三年買的房 十年前小鎮買房不用二十萬 當然現在沒這個價了 不過當年英鎊1:50啊！現在才36、37
推
03/17 17:06, 1年前 , 53F
可是倫敦房貸利息5%出頭
03/17 17:06, 53F
那是現在啊！ 英國房貸多數人都會選固定利率，固定兩年或五年 十年的也有 我們2019、2021貸款時的利率都不到2% 離固定利率到期還有幾年時間 至於到期了怎麼辦？漲房租囉～
推
03/17 17:08, 1年前 , 54F
跟家裡有沒有出錢什麼關係，重點是原Po敢勇於負擔風險
03/17 17:08, 54F
→
03/17 17:08, 1年前 , 55F
，利用不動產跟轉增貸去創造財富，家境有錢都這樣玩了
03/17 17:08, 55F
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03/17 17:08, 1年前 , 56F
，家裏沒錢的繼續嘴硬不入場，財富只會被越拉越開
03/17 17:08, 56F
推
03/17 18:01, 1年前 , 57F
台灣之光XD
03/17 18:01, 57F
推
03/17 18:16, 1年前 , 58F
一堆人看似不知道老美英國有固定房貸利率- -
03/17 18:16, 58F
推
03/17 21:26, 1年前 , 59F
台幣對英鎊匯率現在對比10年前高太多了，挺虧
03/17 21:26, 59F
推
03/17 21:41, 1年前 , 60F
感謝分享歐洲資訊
03/17 21:41, 60F
推
03/18 09:53, 1年前 , 61F
博士大家都一屁股債能全額買房只能說一開始就拿到上上簽
03/18 09:53, 61F
推
03/18 11:33, 1年前 , 62F
有沒有身分印花稅會有差嗎？
03/18 11:33, 62F
現在有差，2013的時候沒差 但這個差是差在「居留」，你只要在買房前過去12個月在英國住滿183天就算本地買家 ※ 編輯: Rrn (193.39.240.244 英國), 03/18/2023 18:31:20
推
03/19 16:38, 1年前 , 63F
老公2010蘋果股票不到10元，現在155元；這樣好像蘋果
03/19 16:38, 63F
→
03/19 16:38, 1年前 , 64F
股票投報率更高
03/19 16:38, 64F
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