Re: [請益] 正常老大樓在台灣有可能都更嗎
※ 引述《Augsburg (無)》之銘言：
: 大樓戶數多 非常難整合
: 如果不是海砂屋那類的 根本不容易達到都更門檻
: 然後容積率如果無法再繼續拉高 建商也無利可圖
: 那變成都更就要住戶自己花錢
: 台灣老舊大樓都更 到底可不可能啊 是不是要立大樓都更的專法
: 不然一堆50年大樓 要讓他放到地震倒掉嗎
都更的問題在法規.
法規的問題在"要OOXX都同意才可以"
而要OOXX都同意的問題在,建商不是白痴給OOXX瞞天開口要價.
而建商不是白痴讓OOXX瞞天要價,所以建商跑去別的地方蓋房子就好.
他幹嘛搞都更.
又不是大腦裝屎.
那反過來,你要都更.
你就要解決OOXX瞞天開價的問題.
那就是法規要定好,要有一定的強制力和規矩.
而都更順序一定是.
鐵皮 > 透天 > 公寓 > 老大樓.
這牽扯到"已使用容積"的問題.
建物土地比越小,都更就越優先.
因為你未使用容積就越多.
而現在老大樓都不都原因是.
台北建商搞到公寓那層就開始一堆機機歪歪搞不定.
那當然沒輪到老大樓.
就像高雄好了.
高雄都到透天就機機歪歪一堆.
高雄公寓都更,京城以前推了兩個案,一個蓋好了,另一個還是空地擺在那邊.
https://reurl.cc/Ydxmex
你看,這塊搞多久了,十年了,都拆光了.
還可以因為OOXX機機歪歪,整個空地擺在那邊.
然後另一個是河邊街"愛河沙屋"...
對喔,市府不承認高雄有海砂屋,所以這一棟爛到底的公寓,是正常買賣,海砂屋不成立..XD
為啥我知道...因為我是前屋主...
對喔,我是用"外商公司"買這間又賣掉,買100萬,賣250萬,房地合一前,給各位參考..
(一堆沒用公司買賣過不動產的,整天在那邊講甚麼避稅避稅..
避你媽的稅,能避稅,我們這些公司負責人是傻蛋,會比你不懂???還乖乖繳那麼多稅??
你還是快洗洗睡,夢裡才有"去去稅金走"的魔法)
這個房子超爛,我陽台是整個打掉重新做板模,客廳屋頂是重新打掉綁鋼筋灌漿從做.
弄好才賣...(不過還是有賺錢...XD)
但無論怎樣,這一棟大概是已有點規模的建案裡面,高雄最爛的大樓.
我指的爛是結構的爛,不是甚麼居民水平的濫,居民水平"市區"最爛還是城中城...XD
(獨棟的,在草衙那邊有很爛的,蓋的爛+海風侵蝕,不過通常就是一棟或是兩棟並)
這一個河邊街公寓案都更動了.
政府做莊...
為啥可以動...因為城中城事件,政府順水推車+半強迫狀況通過的.
(這個操作很厲害,居然靠順風,把抗議給壓掉...所以我說喔,XX黨喔....無能拉...顆顆)
so...這個案成了高雄第三個公寓都更案.
https://reurl.cc/KXGEle
其他的高雄公寓都更案全都停擺並且沒人搞.
另外喊最大聲的是民族國宅....那邊也不是爛,那邊主要是"便宜"+鐵路地下化想做門面.
所以都更一直都再提,但是都是嘴砲講講沒人想動手...XD
(議員都很愛講,河邊街也是議員講了超多年,但是政府本來最關注的是民族國宅.
主要是牽扯到旁邊是71期,都是政府的土地,都更搞起來71期土地價值會更高.
這樣市府會發大財....又有面子...
但是...阿就....OOXX瞞天要價,所以很難搞)
https://reurl.cc/063kKk
對喔,民族國宅我也熟拉.
我當了五次屋主...顆顆顆....超熟的.
因此高雄有都更話題的公寓,除了京城都的那兩個來不及參與外,其他都嘛摸過..
不過,林杯沒那個生命跟你等都更,我都翻翻賣...
有賺就跑,投報率算起來還是比等都更高很多.
以及,其實真的有買家會買來等都更...
河邊街買家買了無腦出租,頂樓鐵皮當機房挖礦...屋主金融業的.
民族國宅五間轉賣屋主也有包租公....
這個都是長期養來等都更的.
河邊街那個給他等到了...恭喜他...
高雄目前都更都停留在"透天"階段.
以前我玩的大悅,就是透天都更案.
一度讓整條七賢路的透天店面狂漲.
之前透天店面,20坪地坪大概在2000左右.
大悅那塊地收馬路邊店面從土地一坪120萬收到190萬..
(我是指正路邊透天店面,後面巷子透天收70~90)
立刻整條七賢路一度透天店面都開到4000萬...
然後...
然後全面滯銷....顆顆顆...
你以為你可以賣到190萬喔....你是議員還是都發局長?還是你是建商股東..XD
那是人家插旗之後回吃的價格好嗎.
你的行情不過就是130~140差不多啦..
也就是都更都到你大概賺3~4成....
這時候就不得不講.
後來興富發在旁邊又推高雄CBD....也是都透天.
然後民族路前面四棟透天屋主"牙起來",給興富發報價4棟共要2億...
https://reurl.cc/ymqWOq
算起來一坪250萬阿...你之前七賢路都收到190,這個案比較晚,開價250萬不貴阿.
另外要談還可以再殺一點也許又殺回200了呢.
.......
結果....
結果就被興富發放生...
(你誰啊...你又不是我們股東,你又不是議員議長或是官員,誰白癡跟你收那個價格)
因此,那四棟透天到今天已經冏到炸掉...顆顆顆.
今天賣2000萬都沒人會買....10年人家都大漲到天上去了,他的價格還可以往下掉.
(想要抄不動產崩盤的快來抄喔)
這就是搞不清楚的白癡....
也是最上面講的那些OOXX瞞天開價的那些OOXX.
因此,反正就是這樣.
都更有順序.
上面那一層吃到差不多才會往下找.
然後政策決定都更的困難度和建商都更的意願.
政策越機八毛,或是說政策越能讓機八毛的人作怪.
那都更就越慢越停滯.
直到大地震大火災倒塌死一堆人.
政府才會給你在順風時多推一個都更案....顆顆.
喔...就一個不能再多...
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.114.62 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1674056077.A.7B2.html
推
01/18 23:38,
1年前
, 1F
01/18 23:38, 1F
→
01/18 23:38,
1年前
, 2F
01/18 23:38, 2F
推
01/18 23:41,
1年前
, 3F
01/18 23:41, 3F
→
01/18 23:42,
1年前
, 4F
01/18 23:42, 4F
→
01/18 23:42,
1年前
, 5F
01/18 23:42, 5F
→
01/18 23:42,
1年前
, 6F
01/18 23:42, 6F
→
01/18 23:43,
1年前
, 7F
01/18 23:43, 7F
→
01/18 23:43,
1年前
, 8F
01/18 23:43, 8F
高雄都更大多都是商四和商五.
商四630%.
高雄特有的商五最屌,840%.
商五的話加上都更或是危老獎勵,在弄個高雄厝甚麼的.
其實容積還不少.
理論上小華夏那種12F以下,佔地超過350坪的.
硬要都就是分回戶面積小一點....是可以都的動的.
之前有一棟老華夏,裡面就有住戶想要提都更....只是有些人沒興趣而作罷.
而造價15...問題是現在新屋價格也是上去阿..XD
所以真的要推,只要住戶都同意,還是可以大家都退一小步然後都更成功.
然後賣掉的行情來看,大家至少都賺個三四成以上.
(這個是真的可以跟建商做合建分售,建商代銷部一起幫你賣.當然成本都算在裡面.
抽的稅好像是比照建商,而不是被抽甚麼房地合一稅)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:50:04
推
01/18 23:46,
1年前
, 9F
01/18 23:46, 9F
→
01/18 23:46,
1年前
, 10F
01/18 23:46, 10F
→
01/18 23:46,
1年前
, 11F
01/18 23:46, 11F
推
01/18 23:47,
1年前
, 12F
01/18 23:47, 12F
推
01/18 23:48,
1年前
, 13F
01/18 23:48, 13F
→
01/18 23:48,
1年前
, 14F
01/18 23:48, 14F
→
01/18 23:49,
1年前
, 15F
01/18 23:49, 15F
京城做都更,是政府叫他做的...XD
謝長廷時代,謝長廷根京城老董很好,那時候就叫他做...
沒搞錯是這樣子.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:50:45
→
01/18 23:50,
1年前
, 16F
01/18 23:50, 16F
另外.
有些不是"建商"做的.
而是開發公司.
開發公司去整併趣談.
整個弄好,在整塊轉移給建商.
開發公司就賺整併的利潤.
當然講開發公司比較狹隘.
甚至仲介,土開,中人,都有人在操作.
不過比較扯的是.
如果有利潤.
有時候會不同群人搶成一團.
最有名不就新彎區國泰要搞的那一塊.
好幾團人在那邊互相鳩葛,裡面不只中人,還有不同的議員,和黑道...
然後大家談不攏,繼續擺在那邊無法動彈..XD
你只要插個一兩棟,或是拿到一兩棟屋主同意書.
你也可以去給他插一根旗,然後上談判桌.
當然如果對方已經團結了,那你就可能被放生.
當然如果你卡到"急所",那...你講話就大聲...(當然人家可能不想聽就跑了)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:54:54
→
01/18 23:57,
1年前
, 17F
01/18 23:57, 17F
以前都大樓有名的是慶旺.
不過他大多都商辦.
城中城對面有一塊空地,那一塊也是慶旺搞得.
聯上也搞了幾個案子.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:58:31
→
01/18 23:57,
1年前
, 18F
01/18 23:57, 18F
推
01/18 23:58,
1年前
, 19F
01/18 23:58, 19F
→
01/18 23:58,
1年前
, 20F
01/18 23:58, 20F
每個都市不一樣.
高雄商圈被綁死在火車站的南北端.
所以高雄"市區"很缺地.
高雄無法學台中那樣整個重心搬家.
外加市中心外環已經有一區所謂的蛋白區.
因此,橋頭楠梓那個比較像是獨立發展出來的新興區.
而無法是市區的延伸.
就像青埔和桃園市區是獨立的那種概念.
一個獨立自給自足自己有話題有炒作的區塊.
但台中就是重心西移.
因此台中都更的比率比高雄低非常多.
建商順著市區重心轉移,跑去新的方向找空地蓋就好.
不需要特別去搞都更...
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:01:23
推
01/19 00:00,
1年前
, 21F
01/19 00:00, 21F
→
01/19 00:00,
1年前
, 22F
01/19 00:00, 22F
那個很多是"空地"或是"鐵皮"..
也就是他本來就在養地,上面蓋一個鐵皮做全聯,做家樂福.
然後把這個拆掉.
因此地主很單純,大概就兩三個法人.
這種跟狹義的都民宅差很多.
遠雄在高雄火車站前面,國光客運那邊搞了一個都更.
地主只有三個,都是法人..
搞起來後,把土地轉賣給三地開發.
三地開發現在推的艾美國際城,土地本來是客運的...也算是都更案.
但是都跟民宅沒關係.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:03:40
推
01/19 00:02,
1年前
, 23F
01/19 00:02, 23F
→
01/19 00:02,
1年前
, 24F
01/19 00:02, 24F
就像慶旺都商辦.
通常商辦屋主就幾個法人,甚至同一個法人.
無腦把房子交給慶旺去辦理都更...
然後用合建分戶的方式出場.
因此慶旺一度成為大樓都更王..XD
可是,沒有誰家買老大樓會被都到.
他都商辦都跟各位的老大樓無關.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:05:11
因此看到政府的都更數字.
很多都是這種.
實際上都跟民宅無關.
而政府都把這些列入都更的"政績"...XD
科工館大潤發關閉,土地被遠雄弄去蓋大樓.
那個也是都更案...
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:06:38
推
01/19 00:09,
1年前
, 25F
01/19 00:09, 25F
→
01/19 00:09,
1年前
, 26F
01/19 00:09, 26F
→
01/19 00:09,
1年前
, 27F
01/19 00:09, 27F
無法判斷.
就像你無法判斷下一屆高雄市長是誰一樣.
看似好像可以判斷,實際上...
你無法判斷...XD
投資除非閒錢.
不然不等待無法判斷的事情.
但是如果你就是有閒錢,想要無腦丟在那邊等.
那也ok阿.
反正,都更炒的熱,價格也會漲.
201x年的時候,大安區連五樓公寓都炒都更炒到一坪1xx萬...
嚇死寶寶.
後來文林苑案才吐了一些價格回去.
→
01/19 00:10,
1年前
, 28F
01/19 00:10, 28F
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:13:12
85在你當爺爺之前不會都.
85只是格局詭異.
但是他結構沒有問題.
屋況維持也很穩定.
裡面就算有人蛇集團.
也無關乎她需不需要都更.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:13:57
→
01/19 00:16,
1年前
, 29F
01/19 00:16, 29F
那是空地.
空地要看地主臉色.
就像美術館那些林商號的工廠.
阿就都不都...給他繼續擺在那邊當倉儲...=.=
還搞到火災..
(不過火災那個好像有被列為古蹟....喔,怎麼燒古蹟這邊不燒南三路的那邊?)
還有 26 則推文
還有 6 段內文
→
01/19 01:05,
1年前
, 56F
01/19 01:05, 56F
→
01/19 01:05,
1年前
, 57F
01/19 01:05, 57F
→
01/19 01:05,
1年前
, 58F
01/19 01:05, 58F
推
01/19 01:17,
1年前
, 59F
01/19 01:17, 59F
推
01/19 01:38,
1年前
, 60F
01/19 01:38, 60F
推
01/19 01:53,
1年前
, 61F
01/19 01:53, 61F
→
01/19 01:54,
1年前
, 62F
01/19 01:54, 62F
→
01/19 01:54,
1年前
, 63F
01/19 01:54, 63F
→
01/19 01:54,
1年前
, 64F
01/19 01:54, 64F
你不知道老屋不折舊嗎...XD
你要不要看一下一百多歲的房子現在多少錢.
也要上千萬.
之前買過7x歲的.
如果放到今天也要一千多萬(地坪有點小,3米面寬12坪的透天店面)
折舊是新屋才兇.
老屋折舊個屁...顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 04:08:38
推
01/19 04:54,
1年前
, 65F
01/19 04:54, 65F
推
01/19 06:27,
1年前
, 66F
01/19 06:27, 66F
噓
01/19 08:08,
1年前
, 67F
01/19 08:08, 67F
推
01/19 08:19,
1年前
, 68F
01/19 08:19, 68F
→
01/19 08:50,
1年前
, 69F
01/19 08:50, 69F
推
01/19 09:11,
1年前
, 70F
01/19 09:11, 70F
→
01/19 09:11,
1年前
, 71F
01/19 09:11, 71F
→
01/19 09:20,
1年前
, 72F
01/19 09:20, 72F
→
01/19 09:21,
1年前
, 73F
01/19 09:21, 73F
→
01/19 09:21,
1年前
, 74F
01/19 09:21, 74F
→
01/19 09:22,
1年前
, 75F
01/19 09:22, 75F
→
01/19 09:22,
1年前
, 76F
01/19 09:22, 76F
→
01/19 09:36,
1年前
, 77F
01/19 09:36, 77F
→
01/19 09:36,
1年前
, 78F
01/19 09:36, 78F
→
01/19 09:36,
1年前
, 79F
01/19 09:36, 79F
→
01/19 09:38,
1年前
, 80F
01/19 09:38, 80F
→
01/19 09:38,
1年前
, 81F
01/19 09:38, 81F
推
01/19 09:54,
1年前
, 82F
01/19 09:54, 82F
推
01/19 09:59,
1年前
, 83F
01/19 09:59, 83F
推
01/19 11:00,
1年前
, 84F
01/19 11:00, 84F
推
01/19 13:55,
1年前
, 85F
01/19 13:55, 85F
→
01/19 15:13,
1年前
, 86F
01/19 15:13, 86F
→
01/19 15:13,
1年前
, 87F
01/19 15:13, 87F
→
01/19 15:13,
1年前
, 88F
01/19 15:13, 88F
→
01/19 15:13,
1年前
, 89F
01/19 15:13, 89F
推
01/19 16:30,
1年前
, 90F
01/19 16:30, 90F
推
01/19 17:12,
1年前
, 91F
01/19 17:12, 91F
→
01/19 17:12,
1年前
, 92F
01/19 17:12, 92F
推
01/19 20:21,
1年前
, 93F
01/19 20:21, 93F
推
01/20 11:47,
1年前
, 94F
01/20 11:47, 94F
討論串 (同標題文章)