Re: [閒聊] 三房公寓高價收租是不是附近一定要好停

看板home-sale作者 (Sea)時間1年前 (2022/09/15 10:33), 編輯推噓34(34推 0噓 48→)
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※ 引述《ianwu0008 ( )》之銘言： : 標題打不完，其實想問的是台北精華區， : 看到一間價格不錯的想拿來用高檔裝潢收租，目標收四萬以上， : 但發現如果要做這種案件，是不是一定要附近好停車？ : 查591台北的租金，基本上公寓高價區間我定義是四萬～五萬這個範圍， : 會租到這價位的，通常是在精華區+高檔裝潢， : 客群也多半是一家四口，年收入兩百～三百萬以上的族群， : 既然都是高收入、且有小孩了，應該不太可能沒買車。 : 假設附近極度難停車，是不是這些客群會覺得遠遠找車位太麻煩，還不如去租別的地方的 : 大樓或是其他案件。 : 因此這些難停車地方的公寓，花重本翻新似乎不太適合，反而是便宜基本裝潢弄一下，租 : 個三萬左右就好了，有台北包租公前輩分享一下經驗嗎？還是其實不影響？ 分享一下我一間出租房的作法 - 先說我是做共生公寓三人合租那種。 其實吼... 共生公寓說穿了就是雅房多公共空間而已，你可以把它思考成 本來可以做 6 -8 間雅房每間收租8000，變成三間雙人房，多客廳+廚房， 每間收1.5萬，看似租金收入變少但其實管理變簡單和人員素質高很多。 重點是這種共生公寓相較隔套隔雅之類的，完全沒有違法的問題。 你乖乖申報租賃所得就沒事了。 說回來地點的選擇，肯定選在捷運站附近是大加分，當然平均房價價也相對高... 另外如果你租的對像是這種共生公寓，通常是兄弟姊妹合租、朋友合租、同事合租的， 附近機車格遠近會大於有沒有汽車公有停車場，但當然你如果是租有家庭的，附近 有公有汽車停車場自然是加分，其次有家庭的附近有公園也加分。 除此之外，周遭的生活機能也很重要，講最白的就是便利商店距離多近，周遭的生活 機能飲食等是否都方便，如果是帶小孩的家庭則是到學校的距離是否OK等諸多考量。 以上各點儘量針對你預期的受眾去挑有符合條件地點的物件。 至於裝潢是否要多花錢弄到高級裝潢... 基本上我的看法是通常會想弄到高級裝潢出租的人，主要的考量不太是租金的增加， 而其實是 "篩選租客"，也就是說你想做比較高端的市場避免一些出租房會遇到的 管理問題，如果是這考量，那你可以考慮。 但我必須說個人過去在台北市租房或現在出租房的經驗，基本上你有做正常的全室 翻修把價格已經拉到3萬或以上的情況，這種區間的租客基本上都已經很正常了， 比較可能會有問題的都是三房租金在2萬以下的機率較高。 所以花更多錢想篩選租客這點其實就有點多餘，那自然就回到花更多錢提高租金這點， 要不要花取決在你額外投入的成本 / 預計可提高的租金，回收期有多長？ 例如你本來150萬的預算，額外再花150萬弄成高檔裝潢，每月租金預期多收一萬， 這樣等於你的成本回收期要 150 期(12.5年)，那我就認為這太長了。 通常我是建議回收期在 60期以內的你再考慮，超過除了回收效益較慢外，你也需考量 裝潢的折舊和人為/自然的損害。 所以你最終評估就是看你到底預期想要出租的目的是為了特化租金？ 做區隔市場？ 如果確定是你文中說的想做較高端的市場，那你就評估看看額外裝修費的回收期是否 符合效益吧。 但你這點自己要拿捏好，除非是公寓一樓帶庭園那種有特殊價值的物件，不然大多 台北高端的租客，當你公寓價格太高的時候，多半寧願會選的還是有大樓的物件， 所以假設你希望把租金拉到5萬，你也必須很清楚同樣的5萬在周遭能租怎樣的大樓物件 ，千萬不要變成裝潢好像好一點點而已(讓人覺得沒甚麼差)，但租金卻跟大樓的一樣， 這種狀況就會很尷尬競爭力就會低落。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.157.162 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1663209188.A.37C.html
推
09/15 10:50, 1年前 , 1F
很多之前沒思考到的細節 真的是滿滿乾貨 太感謝了
09/15 10:50, 1F
推
09/15 10:53, 1年前 , 2F
這篇很棒 感謝分享
09/15 10:53, 2F
推
09/15 10:54, 1年前 , 3F
感謝分享
09/15 10:54, 3F
推
09/15 10:58, 1年前 , 4F
推 好文
09/15 10:58, 4F
推
09/15 11:01, 1年前 , 5F
好奇共生公寓電費怎麼算？包在房租還是憑單平分？公共
09/15 11:01, 5F
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09/15 11:01, 1年前 , 6F
區域很多吃電
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推
09/15 11:05, 1年前 , 7F
洩露太多了，共生公寓五年前就在玩了，那時候還很潮，
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09/15 11:05, 1年前 , 8F
現在太多了對手了
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推
09/15 11:05, 1年前 , 9F
U質好文，推
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推
09/15 11:16, 1年前 , 10F
雙北現在搞共生的真的有點多…僧躲粥少，不過最後面講的
09/15 11:16, 10F
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09/15 11:16, 1年前 , 11F
完全正確，不上不下的裝潢只配得上不上不下的租客，花點
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09/15 11:16, 1年前 , 12F
小錢整理出質感，租金跟租客的素質自然就上去，但也是很
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09/15 11:16, 1年前 , 13F
多房東想不通才有共生的市場XD
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09/15 11:26, 1年前 , 14F
現在隔間裝修麻煩成本高 居住需求一樣在 才變共生公寓
09/15 11:26, 14F
推
09/15 11:31, 1年前 , 15F
公寓的最大對手就是中古大樓，只差一兩千的情況下，一定
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09/15 11:31, 1年前 , 16F
是優先選大樓
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推
09/15 11:35, 1年前 , 17F
推
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推
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透露太多了
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09/15 11:38, 1年前 , 19F
要看鎖定哪一種租客 願意公寓的大多是因為大空間需求
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推
09/15 11:51, 1年前 , 20F
借內文 問一下有沒有負責台中的共生出租業者
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09/15 11:51, 1年前 , 21F
台北很多但是我台中都找不到
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09/15 11:52, 1年前 , 22F
台中租金很高建議業者來台中發展
09/15 11:52, 22F
推
09/15 12:10, 1年前 , 23F
好奇這種，其中之一不住的情況是如何解決
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09/15 12:10, 1年前 , 24F
記得有共租的，房東是收固定租金
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09/15 12:11, 1年前 , 25F
共租的不租是租客要去煩惱
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09/15 12:24, 1年前 , 26F
其實我一直覺得很奇怪：共生公寓…那跟普通三房公寓，以房
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09/15 12:24, 1年前 , 27F
間為單位，分三組人租，有什麼不一樣…？
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09/15 12:25, 1年前 , 28F
以前都同學找幾個，租一層公寓，租金自己分啊。是一樣的東
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09/15 12:25, 1年前 , 29F
西嗎？
09/15 12:25, 29F
推
09/15 12:27, 1年前 , 30F
類似的概念
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09/15 12:28, 1年前 , 31F
現在很多是不想要室內隔套那種空間，所以會改成共生這種，
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09/15 12:28, 1年前 , 32F
至少空間相對大，這種的問題就在於人的習慣差距
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09/15 12:28, 1年前 , 33F
但是租金投報都相對好
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09/15 12:31, 1年前 , 34F
這樣如果有原有格局的公寓更方便，不用改就可以拿出來租了
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推
09/15 12:34, 1年前 , 35F
共生聽起來比較潮
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推
09/15 12:35, 1年前 , 36F
共生有些都弄的很文青
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09/15 12:43, 1年前 , 37F
早期做共生公寓有的會先找個白人入住 跟你說可以語言交
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09/15 12:43, 1年前 , 38F
換 要交換別的東西當然也是可以
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推
09/15 12:52, 1年前 , 39F
什麼！！
09/15 12:52, 39F
推
09/15 13:11, 1年前 , 40F
看Zuker轉成租寓，也是因疫情打到共生的痛點(空租)，目
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09/15 13:11, 1年前 , 41F
前轉回去做整層出租
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推
09/15 13:17, 1年前 , 42F
對啊 共生公寓 公共電費怎麼算 共生有什麼缺點嗎
09/15 13:17, 42F
推
09/15 13:21, 1年前 , 43F
站租客角度共生我覺得很麻煩...感情生變或是新房客
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09/15 13:21, 1年前 , 44F
真的不合拍每天住起來應該度日如年....
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09/15 13:22, 1年前 , 45F
回樓上幾位電費問題, 基本上我的作法是找一個主要簽約的
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09/15 13:22, 1年前 , 46F
其他兩間房客也都是該人的親朋好友, 所以電費他們自己
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09/15 13:22, 1年前 , 47F
去攤, 跟我沒關係. 但我可以決定要不要讓對方來住
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09/15 13:23, 1年前 , 48F
做外國人的這波應該也很辛苦 開國門應該會有一波反彈
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09/15 13:23, 1年前 , 49F
找陌生人各自租一間, 才會有電費怎麼攤的問題
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推
09/15 13:28, 1年前 , 50F
共生公寓內湖出現好多年了
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09/15 13:28, 1年前 , 51F
說穿了其實就是古時候的雅房分租換個名字而已
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09/15 13:29, 1年前 , 52F
能租得起1.5萬的人 大部分都會選套房啦 個人偏見
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09/15 13:37, 1年前 , 53F
不一定, 其實一般的隔套沒有客廳廚房這種舒適空間
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09/15 13:38, 1年前 , 54F
隔套要煮個東西只能窩在小桌子上
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冰箱也是超小冰箱 想買點吃的喝的冰的 沒啥空間
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簡單說就是贏在比較像個家拉
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推
09/15 13:56, 1年前 , 57F
推 感謝分享
09/15 13:56, 57F
推
09/15 14:33, 1年前 , 58F
推薦去台中發展 房租出乎意料的高
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推
09/15 15:05, 1年前 , 59F
北屯眷戀山光好宅有共居房
09/15 15:05, 59F
推
09/15 15:07, 1年前 , 60F
覺得共生要房客不會因租客增減影響房租才比共租好
09/15 15:07, 60F
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09/15 15:08, 1年前 , 61F
但是感覺上…共居人很影響生活品質
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推
09/15 15:41, 1年前 , 62F
8000、9000的套就一堆有流理臺 沒有優勢吧 好做早就一堆
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09/15 15:41, 1年前 , 63F
了
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推
09/15 15:51, 1年前 , 64F
謝謝說明
09/15 15:51, 64F
推
09/15 16:25, 1年前 , 65F
謝謝s26大說明，不過這樣共居人的關係真的很重要…
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09/15 16:26, 1年前 , 66F
打錯，s87大XDDD
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推
09/15 17:44, 1年前 , 67F
公寓三房應只會有一間塞雙人比較舒適
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09/15 17:46, 1年前 , 68F
花點裝潢錢，弄個日系北歐復古風，就可+2000篩選房客
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09/15 17:47, 1年前 , 69F
在台北住這比較舒適
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推
09/15 20:47, 1年前 , 70F
推
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推
09/16 02:39, 1年前 , 71F
共生公寓聽起來就是屌啊
09/16 02:39, 71F
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09/16 02:39, 1年前 , 72F
其實也有共生大樓！
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推
09/16 02:41, 1年前 , 73F
三房四房的 一個簽約或各別簽約 但是會有一個主要窗口
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09/16 02:41, 1年前 , 74F
如果有人搬走 窗口會去找接替的租客 又或者臨時搬走是
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09/16 02:41, 1年前 , 75F
會被扣押金的 要想不被扣押金就要找人來頂租約
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09/16 02:44, 1年前 , 76F
我之前看一個社區行情大概三房是33000-35000某天看到
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09/16 02:44, 1年前 , 77F
那個社區有三房掛13000… 原來是拆開租 沒廁所的13000
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09/16 02:44, 1年前 , 78F
有廁所的主臥17000 這樣加起來43000
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09/16 02:44, 1年前 , 79F
而且內文敘述是剩一個13000的 另外兩個租掉了
09/16 02:44, 79F
推
09/16 02:47, 1年前 , 80F
我在他附近社區的獨套是租18500 一房一廳目前沒看人拿
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09/16 02:47, 1年前 , 81F
來租過 是我會租20000-22000 所以共同承租在價格上還是
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09/16 02:47, 1年前 , 82F
有一定競爭力
09/16 02:47, 82F
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