[請益] 三～五年後的換房(及投資)操作

看板home-sale作者 (asd31415926)時間1年前 (2022/08/29 16:11), 1年前編輯推噓9(9推 0噓 75→)
留言84則, 6人參與, 1年前最新討論串1/1
七年級尾巴之雙薪家庭育有兩幼兒 針對換房問題苦惱了一陣子所以想來請教 <<收入及支出>> 年薪收入：210～215萬(之後成長幅度抓3～5%) 租金收入：40萬,三四年後可成長為150～160萬 年支出：200萬(含自住房房貸) <<資產狀況>> 夫妻共同持有： 自住房市值1800萬up(房貸剩餘約760萬) 老公單獨持有：一房&一店面 手上可動用資金：100萬 <<想請教>> 家住新北這兩年漲幅驚人 原本有想買個預售屋覺得資金壓力比較不會那麼大 但是喜歡的正三房車都要3200~3500萬了 這個總價對我們來說似乎有點吃力… 其實目前的房子室內約25坪空間還算足夠 但因為沒有車位所以停車稍嫌麻煩 因此興起換屋念頭 不知道各位前輩對於三五年後想換屋的指教是? 我有列出以下幾個方案,但不知是否有盲點是沒考慮到的呢? 1. 轉增貸多拿點頭期出來買個其他地區總價1000萬的房子,使用寬限期大法租金cover房 貸,之後若要換屋再賣掉,進可攻退可守 2. 乖乖存錢等頭期夠了以後直接買中古屋 (怕若是使用方案1會有稅務問題?) 3. 空間足夠忍一下不要買了&考量到自住房佔資產比重過高所以也不要換屋了 另外也不確定我們家這樣的收入能不能負擔得起3000萬左右的房子… 雖然我目前鍵盤看房都是以這個金額做篩選XDD 謝謝各位!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.155.201 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1661760706.A.4FF.html ※ 編輯: asd31415926 (42.72.155.201 臺灣), 08/29/2022 16:12:27
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08/29 17:00, 1年前 , 1F
現金太少…緩緩吧
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08/29 17:01, 1年前 , 2F
三四年後租金一年可收150～200萬？
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是40萬成長到150～160萬啦><
推
08/29 17:06, 1年前 , 3F
租金怎麼成長那麼多，等三年後再買就好
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因為現在只有收一間房的租金 之後不只一間 所以先存錢就好了嗎？ ※ 編輯: asd31415926 (42.72.155.201 臺灣), 08/29/2022 17:21:14
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08/29 17:25, 1年前 , 4F
可以先看啦 未來真的這麼多租金的話 可以抓150萬租金收
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08/29 17:25, 1年前 , 5F
滿一年（有的三個月或半年看銀行）辦貸款 銀行會認租金
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所得。
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08/29 17:26, 1年前 , 7F
你要預售的話要抓4～5年交屋的 但你現在現金真的太低
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08/29 17:27, 1年前 , 8F
租金穩定入帳後 150萬可以繳3000萬房貸啊
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08/29 17:27, 1年前 , 9F
但你自備太少 所以收一年150租金當自備款兼養所得紀錄
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就是很怕之後房價漲到不知道哪裡去 所以在想現在是不是要先做點什麼事情
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08/29 17:30, 1年前 , 10F
我想原po的意思是4年後會有40*4=160萬現金，不是一年160
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啦
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原po的寫法很容易讓人誤會，其實就寫40每年就夠了
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另外一個問題是40萬租金是哪來的，資產狀況不是只有一間
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自住房嗎哪來的租金
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還有其他房子但近幾年不能動所以沒有特別列出 租金收入確實是之後會成長到150萬up喔 ※ 編輯: asd31415926 (42.72.155.201 臺灣), 08/29/2022 17:34:05
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原po可能要寫得清楚一點，把所有的資產都寫出來人家才有
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辦法給建議
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推
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喔喔如果一年150，加上200薪水，那買3200應該很簡單吧
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之後簡單但現在自備就卡住了
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在銀行認150+租金所得之前也貸不下來
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※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/29/2022 18:14:41 ※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/29/2022 18:42:24
推
08/29 19:30, 1年前 , 20F
寫得很難懂
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我來改一下 ※ 編輯: asd31415926 (36.231.70.229 臺灣), 08/29/2022 20:11:12
推
08/29 21:30, 1年前 , 21F
先不論你想買多少總價房子
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先算你的年收入跟年貸款支出比多少
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才有辦法去算出現在還能貸多少錢
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我知道原po的意思，因為怕三年後喜歡的正三房漲到外太
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空了，所以必須搭上太空梭一起上太空，雖然是小台，但
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是對於三年後的換屋也不無小補。可以先把自己的財力證
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08/29 21:30, 1年前 , 27F
明給銀行評估看看，如果買在哪裡的區域，還能貸多少金
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額出來（再打8-9折）原po真的是名副其實窮到只剩房子
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是的! 所以依照目前收入如果還要買房投資大概就是總價只能選個1000萬左右 不過我其實從來沒想過自己窮到只剩房子XD 應該說收租房跟自住房的五六成資金都是長輩給的 我們確實把很多資金都壓在房子這邊 你這樣一說我聽聽覺得有點害怕了呢 ※ 編輯: asd31415926 (114.43.108.1 臺灣), 08/29/2022 21:41:10
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08/29 21:45, 1年前 , 29F
有年收150萬的收租房 房價怎麼漲你都不用擔心啦
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08/29 21:45, 1年前 , 30F
你該擔心的是手上現金水位太低了
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推
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樓主可以試算自己的資產（房地產、股票、基金，只要是
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能換回現金的）+手上可運用現金，再算負債金額 ，然
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房地產雖然是個很穩的生息工具，現在多頭吃到資產暴增
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的紅利，如果此時再投入，如果邁入谷底區時，你的收支
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是否有辦法去支撐，決勝在於租金的收入
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扣掉緊急預備金的話 夫妻股票市值合計100萬左右 小孩的專屬戶頭也還有60萬 但這兩部分先不打算動耶 ! 其實要買低總價的投資房之前也考量過 不過遇到最大的問題是其實是不知道買哪裡好 雙北投報率不高 如果要租金能夠cover房貸的話應該要往中南部發展了 ※ 編輯: asd31415926 (114.43.108.1 臺灣), 08/30/2022 07:25:49 ※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/30/2022 08:53:35 ※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/30/2022 08:55:39
推
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打個比方：如果現有資產8000萬，貸款1000萬，負債比12.
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5%，以房養房的概念上是偏低的。
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換句話說：增貸1000萬去買1000萬房子，那這間租金去cov
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er增貸的費用，以現在雙北的投報率大概租金2萬自己在貼
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1萬現金cover貸款。
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2、然後過幾年手頭資金增加，可在增貸或直接貸款再買
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房，再用租金cover房貸，唯目前房價飆漲，不建議這樣施
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行了，怕賺了租金賠了價差！
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3、至於購屋地點，我個人偏好地緣主義，住家或上班附
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近，例如：樹林就能看土城、新莊、板橋、泰山、蘆洲、
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三重，一區一區慢慢看，因為已經過了購屋的甜蜜期了。
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4、可以把共同持有戶過戶在先生（扣除貸款，還有1200萬
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淨值），先生再用名下房屋去增貸一筆500-1000萬去讓你
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購買1000萬上下的投資房產。
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5、為什麼現在不適合信用擴張去以房養房，因為房價處
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於歷史新高，何時修正沒人說的準，這波你們有賺的增值
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紅利（舉例：原資產4000萬成長7000萬）
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多了3000萬，如果去大動作去擴張信用，增貸3000萬去買
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資產變成10000萬，貸款4000萬，房市反轉修正打個7折，
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資產7000萬，貸款不會打7折，一樣4000萬，淨值從6000萬
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變成3000萬。
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當然你要說如果房市漲呢，淨值是不是增加更多，那也要
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看投資的期望值，例如新莊一坪70萬，繼續漲到80萬容易
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還是往下到50萬容易，去年這個時候不久我才買一坪不到5
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0萬。
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結論：房地產永遠都有被低估的物件，但是大部分物件都
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是高估的，因為好的物件太少，市場趨勢，賣方市場。
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1. 老公名下的房子都更中已信託 暫時也無法拿去貸款 2. 購屋地點很謝謝經驗分享 之前沒有想過可以在公司附近看看 這樣我會來注意一下 很感謝您分享這麼多給我!!受益良多～～ ※ 編輯: asd31415926 (42.72.98.24 臺灣), 08/30/2022 10:38:43
推
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互相交流彼此想法，我也間接思考曾經沒有細想的部分，
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剛好可以多學習。
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推
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互相交流彼此想法，我也間接思考曾經沒有細想的部分，
08/30 11:18, 65F
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剛好可以多學習。
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增貸標的可以用共同持有房子，持分直接給老公，這樣按
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常理你就有首購了，只是要有心裡準備就是租金收入可能
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會從40萬減少剩2x萬，帳面上多了一間房子。
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房產最讓人放心是保值，如果盲目去追高，買的價位在歷
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史相對高點，很有可能變成租金去cover修正的房價。
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我姐前陣子想買南部一間透天住宅，問我意見，我看了單
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價，就問一句，這個價格是不是該區域的最高價，也是歷
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史高價，如果是我，我不會買，因為這個價格在台北能買
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到不錯地段的公寓，你卻去買偏鄉地區的透天。
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有時候房地產保值性是比較出來的，上面例子，我的意思
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指相同價格，都市房子保值，偏鄉房子容易貶值。
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關於偏鄉房子不保值這件事情我也有很深刻的體悟XD 娘
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家在彰化鄉下 20多年前買透天1200萬 現在能賣一千萬
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就偷笑了 所以我也很認同買房要買市區
08/30 11:26, 80F
推
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進場時機點跟該區域的需求性，房子多看多比較，雖然很
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耗時間，有時候看到不錯的格局跟裝潢，就可以學以致用
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08/30 11:40, 1年前 , 83F
了。
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08/30 11:40, 1年前 , 84F
所以我才不建議我姐繼續買透天了，她也是愛買ㄧ族
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