[請益] 租金投報算起來是負的，問題出在哪?

看板home-sale作者 (伯)時間1年前 (2022/06/27 16:14), 1年前編輯推噓49(51推 2噓 136→)
留言189則, 42人參與, 1年前最新討論串1/2 (看更多)
最近在細算房租的現金投報率，遇到問題希望房板各位前輩能解惑 用的是親人今年成交的實際例，只是方便計算有把數字改過做四捨五入。 ( 因為頭期我有參一咖 ， 所以一半也算自身的例子) 物件是台中 74環內 10年內電梯大樓一房 下斡旋時粗估 總投報 3%，貸款8成利率1.56% 30年 (考量升半碼所以改用1.685計算) 套用C大的公式計算 3*5 (5倍槓桿) - 1.685 *4 (資金成本) = 現金投報 8.26% 當時覺得這個年化報酬已經比定存好上很多，所以沒想太多就購入打算六年後賣出換房。 直到最近交屋完成也把租客搞定，想說列出所有成本細算看看看看年化實際是多少 https://i.imgur.com/GWOcvXi.png
(使用Excel IRR 函數) 結果如上，列完之後年化竟然是 -0.95% ，完全出乎意料。 之前一直以為總投報的3%就是地板了，有槓桿現金投報再怎麼樣也不會更低。 如果-0.95%正確那等於報酬全倚賴後續漲幅了，要是漲不夠多還高機率輸定存。 再算上處理交屋跟租約的人力成本感覺上完全不划算。 想知道各位前輩這筆交易跟計算的問題到底出在哪裡? 1. 買太高 ( 但是同社區實登單坪最新已經漲過入手價了) 2. 租太低 ( 有可能，但總投報3%算是非常糟的出租件嗎?) 3. 交易成本過高 (一切都是萬惡仲仲收太多? ) 4. 持有成本過高 (事前真的完全沒注意到管理費跟凶宅險比想像中高) 5. 抱太短 ( 本來希望6年後能換大房自住，要強制延後了嗎? ) 6. 我算錯 ( 希望是這個，房版都說租金 > 利息 就能穩賺，怎麼就我算起來是負的) 因為頭已經洗下去，就算發現不對勁這一件基本上也只能祈禱可以凹到漲幅救回來。 本來自己也有打算購入自己的首購房當投資，算完嚇到目前想先丟回定存了。 至少希望自己出手前能好好找出問題，不要重蹈相同的覆轍 麻煩各位大前輩賜教了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 165.225.97.98 (日本) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1656317656.A.A2A.html
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06/27 16:21, 1年前 , 1F
一年收27.5 總投報就沒有3%了啊
06/27 16:21, 1F
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06/27 16:21, 1年前 , 2F
而且那個公式根本沒用吧
06/27 16:21, 2F
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06/27 16:22, 1年前 , 3F
我不知道為什麼要用一個根本沒用的公式 說他是速算
06/27 16:22, 3F
哭 因為C大這篇文是我進房版第一篇拜讀的文章 所以對這公式印象很深，沒有想到直接套會有這麼大問題 #1XDAFwqH (home-sale)
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06/27 16:23, 1年前 , 4F
你套C大的公式，但你壓住總報酬又低估資金成本
06/27 16:23, 4F
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06/27 16:24, 1年前 , 5F
其實他提那個公式的時候我就說不行了
06/27 16:24, 5F
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06/27 16:24, 1年前 , 6F
買房子為什麼有需要用速算我是搞不懂
06/27 16:24, 6F
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06/27 16:24, 1年前 , 7F
又不是五分鐘要決定買不買
06/27 16:24, 7F
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06/27 16:26, 1年前 , 8F
買新大樓出租 根本傻逼
06/27 16:26, 8F
推
06/27 16:28, 1年前 , 9F
06/27 16:28, 9F
推
06/27 16:29, 1年前 , 10F
06/27 16:29, 10F
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06/27 16:30, 1年前 , 11F
用這個算吧
06/27 16:30, 11F
推
06/27 16:30, 1年前 , 12F
當仲介的打工仔？自費貼仲介錢？
06/27 16:30, 12F
推
06/27 16:32, 1年前 , 13F
不要花仲介費你就賺了45萬 仲介費收去你就賠錢
06/27 16:32, 13F
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06/27 16:33, 1年前 , 14F
房屋交易成本太高 不是專業的不要想一直交易
06/27 16:33, 14F
推
06/27 16:33, 1年前 , 15F
06/27 16:33, 15F
4.7%有這麼高!! 所以真的是我的算法錯了嗎?
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06/27 16:34, 1年前 , 16F
仲介費6% 吃總價的所以五倍槓桿 就是你本金的30%
06/27 16:34, 16F
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06/27 16:35, 1年前 , 17F
沒有算寬限期和賣掉的仲介費 假設一個月空窗期 房屋加
06/27 16:35, 17F
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06/27 16:35, 1年前 , 18F
地價稅9000
06/27 16:35, 18F
推
06/27 16:36, 1年前 , 19F
漲幅不夠在那裡頻繁買賣就是當仲介的打工仔
06/27 16:36, 19F
不打算當自住房所以沒想那麼多...本意是股市很慘所以閒置資金拿來當6年期房地產投資
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06/27 16:39, 1年前 , 20F
其實你就是 1.利潤不夠 2.寬限期3年沒還本 3.頻繁買賣被吃
06/27 16:39, 20F
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06/27 16:39, 1年前 , 21F
仲介費啊
06/27 16:39, 21F
推
06/27 16:40, 1年前 , 22F
這樣的前提是平轉(房價沒漲)+仲介費全付(4%+2%)
06/27 16:40, 22F
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06/27 16:40, 1年前 , 23F
寬限期不還本是沒差 但你30萬拿去哪 有投資賺錢嗎
06/27 16:40, 23F
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06/27 16:41, 1年前 , 24F
真實現況是，你跟仲介說實拿多少，剩下能爭取到的就是他
06/27 16:41, 24F
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06/27 16:41, 1年前 , 25F
的，這樣就不至於虧錢賣出(前提是房價沒有跌的情況)
06/27 16:41, 25F
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06/27 16:43, 1年前 , 26F
我剛剛算過 不考慮仲介代書跟稅雜費 你大概賺70萬
06/27 16:43, 26F
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06/27 16:43, 1年前 , 27F
但扣掉這些你就沒賺
06/27 16:43, 27F
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06/27 16:44, 1年前 , 28F
所以結論是這個價格不能賣 繼續收租ok 所以叫不動產
06/27 16:44, 28F
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06/27 16:45, 1年前 , 29F
買了最好有長期不要賣的準備
06/27 16:45, 29F
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06/27 16:46, 1年前 , 30F
六年期被仲介費剝皮 除非波段大行情才能無視仲介費
06/27 16:46, 30F
因為頭期不足以一步到位購入滿意的自住房，所以想用房版推薦的以小換大策略 結果現在看起來好像變成套住換不動了.... 絕望
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06/27 16:55, 1年前 , 31F
實際上有漲幅 你還是可以抓你要的實拿賣看看
06/27 16:55, 31F
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06/27 16:56, 1年前 , 32F
你一年持有成本4萬....
06/27 16:56, 32F
管理+車位清潔 2k多*12 ，房貸強制火險 + 2份凶宅險 2k多*3 ，剩下是稅 其實是3W 多，四捨五入算4w。 為了投報考量會建議把凶宅險抽掉嗎?
推
06/27 16:59, 1年前 , 33F
仲介費、持有成本太高
06/27 16:59, 33F
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06/27 17:01, 1年前 , 34F
一定是你算錯 台灣房地產只賺不賠
06/27 17:01, 34F
還有 118 則推文
還有 13 段內文
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06/28 15:10, 1年前 , 153F
一年房租賺9萬 六年拿來付60仲介費還不夠
06/28 15:10, 153F
推
06/28 15:27, 1年前 , 154F
看完我的想法是你的問題其實是次要問題
06/28 15:27, 154F
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06/28 15:27, 1年前 , 155F
真正的問題是, 為什麼持有五年卻是平轉然後還要賣掉?
06/28 15:27, 155F
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06/28 15:27, 1年前 , 156F
增值件 -> 持有五年卻沒漲價?? 是當初挑選上出了問題?
06/28 15:27, 156F
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06/28 15:28, 1年前 , 157F
收租件 - 租金 > 利息確實都有賺, 為何現在要賣?
06/28 15:28, 157F
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06/28 15:28, 1年前 , 158F
如果你真的得賣且是平轉, 估計持有五年的行情
06/28 15:28, 158F
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06/28 15:29, 1年前 , 159F
你根本自己掛591自售都有很大機會賣掉省仲介費
06/28 15:29, 159F
感謝各位前輩隔了一天還在回我文，我統一回在這邊好了 1. 仲介費部分，因為之前版上好房仲VS惡房仲的討論串。 一直有一個印象是要尊重專業 ，仲介是友軍不要對者幹才能拿到好價格 所以買的時候沒有想要往砍仲介費的方向走，之後要賣會注意的。 2. 平轉是因為我不知道要怎麼抓漲幅，所以用Worst Case 的角度去計算 實際上應該不至於到這麼慘，但我自己也知道這是沒根據的自信 3. 設定六年賣，因為長期目標是要換到理想自住房，用省房地合一角度決定的。 背景是我以資助部分頭期為但書， 說服拿儲蓄險存頭期的親人至少先入場再想辦法小換大。 如果實際六年到了算出來還是虧的那當然不會硬要賣只能凹單。 4. 設定寬限期跟沒自住房還拿去出租單純是因為存款梭哈，本利和對金流壓力還是略高。 前三年拿到的租金盈餘高機率是會存起來不額外投資，應付後三年空租期的本利和。 5. 物件的挑選跟實際看房、下決定都不是我自身 我只丟了幾個大條件但書 : 74環內 、 大樓 、 非預售非新成屋。 剩下就讓親人用自住房的角度挑預算內喜歡的。 再加上前面提過這物件是約看屋直接變成交， 我看到房子資料是在約都簽完之後，導致直接跳過了回家細算要不要下斡的階段。 6. 為啥我不自己入場下去挑，一方面我不覺得自己眼光好多少所以無法負責 一方面我八年級出社會在起漲點，所以其實目前是連入場資格都沒有那種。 只是房板文章看多了所以鼓吹明明想買卻一直空手的親人入場而已 最後承認我有邪惡心態是希望在自己入場前能近距離跟一次實際交易流程， 提前抓出要注意的事項失敗也不會意外炸死自己。 事實上從這次實例跟這篇文前輩的回覆還真的學到不少東西。 比如之前是真的不知道一房車會是地雷 ， 一直以為有車總比沒車好 想知道還有什麼類似的地雷是建議菜鳥一定要避開的嗎? 或是版上有什麼經典文章可以參考的...?
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06/28 17:01, 1年前 , 160F
我有一個問題,這附近頂多算studio的防可租到兩萬五嗎?
06/28 17:01, 160F
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06/28 17:02, 1年前 , 161F
這樣其實租金跟台北似乎沒有差很多啊
06/28 17:02, 161F
買房仲介送的免費代租到租出去大概花三周，帶看組數聽說有二位數。
推
06/28 17:57, 1年前 , 162F
如果靠近七期又整理過，這樣的租金是有機會。
06/28 17:57, 162F
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06/28 17:59, 1年前 , 163F
假設賣房賺價差，基本上你也需要考慮稅制問題。
06/28 17:59, 163F
※ 編輯: linandydog (165.225.97.98 日本), 06/28/2022 18:15:24
推
06/28 18:17, 1年前 , 164F
機械車位真的毒藥 維持成本高
06/28 18:17, 164F
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06/28 18:17, 1年前 , 165F
這個價格是含車位含管理費 扣掉可能不到兩萬
06/28 18:17, 165F
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06/28 20:34, 1年前 , 166F
台中套房車買到這麼貴…你以後要賣給誰
06/28 20:34, 166F
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06/28 20:36, 1年前 , 167F
千萬套房機械車位，一定難賺房租又難漲
06/28 20:36, 167F
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06/28 20:39, 1年前 , 168F
毒藥
06/28 20:39, 168F
推
06/28 21:19, 1年前 , 169F
報酬不可能是負的啦...房租都大於利息了~~~
06/28 21:19, 169F
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06/28 21:19, 1年前 , 170F
賺多賺少而已...另外6年後沒增值，那也沒必要賣阿
06/28 21:19, 170F
推
06/28 21:22, 1年前 , 171F
另外一房車、三房無車，雷的原因都不難理解~~
06/28 21:22, 171F
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06/28 21:22, 1年前 , 172F
但還是會有客群啦!!只是這群人比較少，所以不好賣
06/28 21:22, 172F
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06/28 21:23, 1年前 , 173F
增值空間自然小，再加上每人都是投資客XD~~就算自住
06/28 21:23, 173F
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06/28 21:23, 1年前 , 174F
還是想著未來增值，又會再次避開這種物件，導致物件很雷
06/28 21:23, 174F
推
06/29 00:21, 1年前 , 175F
受眾小客群少不難理解啦
06/29 00:21, 175F
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06/29 00:22, 1年前 , 176F
我文章沒看仔細。我以為是你自己成交
06/29 00:22, 176F
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06/29 00:22, 1年前 , 177F
親人如果不缺錢。你房租大於利息跟持有成本就是放著等
06/29 00:22, 177F
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06/29 00:23, 1年前 , 178F
至於你可以多思考下板友們說的內容
06/29 00:23, 178F
推
06/29 01:27, 1年前 , 179F
因為你利息支出實際只佔13.48一年啦，後面有還本，等於是
06/29 01:27, 179F
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06/29 01:27, 1年前 , 180F
在存錢而已，就這樣，你賺的是"現金"投報率
06/29 01:27, 180F
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06/29 01:28, 1年前 , 181F
年化報酬是+_11.8%左右，會隨還本不段投入而下降最終至3%
06/29 01:28, 181F
推
06/29 01:31, 1年前 , 182F
現金投報率算法的好處1.這種物件投入現金較少，銀行可以
06/29 01:31, 182F
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06/29 01:32, 1年前 , 183F
借更多錢出來，槓桿大 2.會是比較主流物件，流通性較好
06/29 01:32, 183F
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06/29 01:32, 1年前 , 184F
缺點就是1.整體的總價投報率較低 2.要再投入現金流進去
06/29 01:32, 184F
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06/29 01:33, 1年前 , 185F
所以如果最終賣價沒有機會隨市場提升，那就不是那麼適合
06/29 01:33, 185F
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06/29 01:34, 1年前 , 186F
另外也不一定要仲介再換物件，你也可以無轉轉貸全寬限期
06/29 01:34, 186F
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06/29 01:34, 1年前 , 187F
這樣就能保持現金投報率但物件漸多就不可能這樣搞就是了
06/29 01:34, 187F
噓
06/29 12:29, 1年前 , 188F
套房租2.5萬還算低？你要不要先去了解一下行情啊！2.5
06/29 12:29, 188F
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06/29 12:29, 1年前 , 189F
萬在西區都可以租到全新2房平車了
06/29 12:29, 189F
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