[新聞] 拆解房價1｜買屋血汗錢誰賺走　建商利潤

看板home-sale作者 (認真認真活!!)時間1年前 (2022/05/16 10:25), 編輯推噓16(19推 3噓 32→)
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連結： https://tw.appledaily.com/property/20220516/OVNJXS5LQ5GSVG2C6SBPCTIDPQ/ 內文： 房市高漲，本應是荷包賺飽飽的建商，卻頻頻出現抱怨聲浪，因為各項成本堆疊讓房價無 法趨緩，還讓建商成了背負房價推手罵名，只能對外喊冤「利潤根本沒增加」，《蘋果新 聞網》以2022年的房市狀況，試算「土地成本」、「單位造價」；外部成本包括「管銷」 、「房地合一稅」、「建商利潤」，一一拆解就可知道建商並不好賺，帶您拆解買屋血汗 錢流落去哪了。 最近，台中北屯單元12「精晨雙城」廣告戶出現3998萬元起跳價碼，建商吸客打「廣告戶 」，果然引起市場奏效。建商表示，因為市區4000萬元以上別墅幾乎做不起來，主要是透 過每個戶型的價差互補空間，才有機會打出廣告戶效果，銷售反應超熱烈。 《蘋果》記者詢問多家建商後，發現這幾年大環境成本上漲後，房價組成起了不小變化。 以中台灣蛋黃區來說，假設一坪低密度土地價格60萬元，按設定土地建蔽率50%、容積率 120%，要蓋一棟地坪40的透天，土地成本就等於2400萬元，難怪亞昕集團董事長姚連地說 ：「不動產最大獲利是由地主賺走，麵粉漲、麵包不可能不漲。」 地價之外，還得面臨營建業成本攀升，依照2020年《台灣地區住宅類建築造價參考表》地 上4層樓每坪6~7萬元；14層樓以上高樓，每坪約8~12萬元，但這兩年造價上漲速度過快， 上述造價遠遠落後市場行情，至少還要再加上20、30%才蓋得出來。 若以上述同樣地坪40、容積率120%舉例換算，大台中不動產開發公會理事長王至亮表示， 40坪土地可以蓋到48坪，再加上陽台、電梯空間、機械室等，公設係數1.5~1.6，換算約 總面積75坪，建蔽率50%來計算約莫可以蓋3.5層樓。因此以台中市區豪墅現況營建成本低 抓16萬元來計算，75坪就是1200萬元。 除了直接成本以外，建商不論是請代銷業者或是自行出售，都還有「管銷成本」支出，且 是以成本15％計算，依上述試算土地加營造成本為3600萬元，15%等於540萬元，房屋總售 價來到4140萬元，而順利銷售出去，也須負擔房地合一稅，業界普遍回推為售價的4~5%， 以4%來計算，又多了165.5萬元。 以上成本相加，這棟房看的見成本已經來到4305.6萬元，但這還未加入建設公司的利潤， 若建商利潤抓10％，獲利為430萬元，這間房的最終總價就來到4735萬元。 王至亮表示，一間房就能獲利400多萬元，看起來還不錯，但建商還要負擔營業所得稅、 股東盈利、營業稅等其他稅負，此外，「建商稅後利潤大概10~15%，還得分3到5年回收， 建築業只是一個加工業，年獲利率約3%，且還有長年售服成本，實際上獲利更低」。 上揚國際建築團隊台中一處總經理楊濬輔則指出，「殺頭的生意沒人要做」，建案因為總 銷金額高，因此一定有賺錢建商才會拼命蓋，但現實面來說，建商要運作、企業要生存， 因此沒有悲觀的權利，只能從地段選擇、土地開發、客戶圈粉等方式降低經營風險。 王至亮補充說：從近期原物料價格波動大來觀察，營建成本只會往上加，這也就帶動最終 售價往上拉抬」，加上目前政府打房限制金流，「以前能一次開槓桿買兩塊土地操作，現 在限貸後縮減經營規模，不少小建商甚至乾脆賣地不玩了，所以不能只看到營建獲利豐厚 ，開發商需承擔的成本風險更高。」（王鈞生／台中報導） 心得： 每個建商要賺多少錢都是固定的 老闆的利潤也是固定的 但就小老百姓的薪水... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.230.225.234 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1652667915.A.34F.html
推
05/16 10:33, 1年前 , 1F
講營所稅就搞笑阿 上班族也有所得稅 營業稅每次都外加
05/16 10:33, 1F
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05/16 10:33, 1年前 , 2F
股東盈餘跟你又沒關係 只有未分配盈餘稅5%
05/16 10:33, 2F
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05/16 10:41, 1年前 , 3F
大直4000萬買公設 不過台灣公設好像比日韓豪華
05/16 10:41, 3F
推
05/16 10:42, 1年前 , 4F
上班族所得稅看不到營所稅車尾燈
05/16 10:42, 4F
推
05/16 10:48, 1年前 , 5F
跟牙醫說很難賺 結果植牙診所 開的比便當店多一樣
05/16 10:48, 5F
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05/16 10:49, 1年前 , 6F
真的血汗就沒人要幹好嗎 土地成本捨時入手不敢講
05/16 10:49, 6F
噓
05/16 10:55, 1年前 , 7F
聽這篇在放屁,這兩年賣的建案,一堆2015買的土地2017
05/16 10:55, 7F
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05/16 10:57, 1年前 , 8F
開始買原物料,蓋好後再放個2年才賣的,成本最好高啦
05/16 10:57, 8F
推
05/16 10:58, 1年前 , 9F
地主賺走沒錯，土地早期持有成本低越早持有越賺，建商能早
05/16 10:58, 9F
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05/16 10:58, 1年前 , 10F
期持有土地就是地主角色賺爆，賣完要買別人貴鬆鬆土地就變
05/16 10:58, 10F
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05/16 10:58, 1年前 , 11F
受災戶只能賺代工錢喊窮
05/16 10:58, 11F
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05/16 10:58, 1年前 , 12F
然後賣2022的價格,阿不就好委屈
05/16 10:58, 12F
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05/16 11:06, 1年前 , 13F
他不賣市價他蓋幹嘛? 賣地賺一賺就好了啊
05/16 11:06, 13F
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05/16 11:48, 1年前 , 14F
這麼可憐不要蓋啊 反正又不是沒空屋
05/16 11:48, 14F
推
05/16 11:51, 1年前 , 15F
所以說建商的痛苦，要靠囤地稅來解決
05/16 11:51, 15F
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05/16 12:04, 1年前 , 16F
不是新房子 年輕人可是不要的喔!
05/16 12:04, 16F
推
05/16 12:14, 1年前 , 17F
銀行穩賺！楊總！
05/16 12:14, 17F
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05/16 12:29, 1年前 , 18F
缺工缺料又缺德
05/16 12:29, 18F
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05/16 13:00, 1年前 , 19F
便宜的油永遠都在海上
05/16 13:00, 19F
推
05/16 13:27, 1年前 , 20F
建商說難賺結果一直蓋，台灣建商都抖m
05/16 13:27, 20F
噓
05/16 13:31, 1年前 , 21F
地主不就你們裡面屯地的建商
05/16 13:31, 21F
推
05/16 13:51, 1年前 , 22F
綜所也沒看不到車尾燈吧~ 110 營所7000E 綜所5300E
05/16 13:51, 22F
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05/16 13:52, 1年前 , 23F
賺是一回事 邊吃邊靠北就很難看~~~
05/16 13:52, 23F
推
05/16 13:55, 1年前 , 24F
建商你扯物料扯人工扯行情都可以唬 扯稅就笑死人~~
05/16 13:55, 24F
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05/16 14:43, 1年前 , 25F
所以成本越貴 營建賺越多對吧 他在算式最後
05/16 14:43, 25F
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05/16 14:44, 1年前 , 26F
土地整合、營建、土木、機電、裝潢 都自己人 各賺一筆
05/16 14:44, 26F
推
05/16 15:18, 1年前 , 27F
地主就政府啊... 還有人搞不懂啊... 連稅都吃乾抹盡...
05/16 15:18, 27F
推
05/16 15:43, 1年前 , 28F
綜所不是上班族所得稅
05/16 15:43, 28F
推
05/16 15:50, 1年前 , 29F
綜所也是有錢人繳在繳上班族人很多繳稅沒幾個毛
05/16 15:50, 29F
推
05/16 16:00, 1年前 , 30F
建商本來就不是成本價成啊
05/16 16:00, 30F
推
05/16 16:01, 1年前 , 31F
有塔綠班還需要敵人嗎? 第五波打房應該可以再漲50%
05/16 16:01, 31F
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05/16 16:01, 1年前 , 32F
你可以叫全國最大地主 降價賣土地 然後給建商代工費 自
05/16 16:01, 32F
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05/16 16:01, 1年前 , 33F
己去賣啊 但政府會想少收錢嗎？
05/16 16:01, 33F
推
05/16 16:03, 1年前 , 34F
代工費你付不起
05/16 16:03, 34F
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05/16 16:03, 1年前 , 35F
現在五月你自己看看報多少稅
05/16 16:03, 35F
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05/16 16:04, 1年前 , 36F
沒繳錢整天想政府幫你蓋房子
05/16 16:04, 36F
推
05/16 17:14, 1年前 , 37F
房子不是賣一間賺一間嗎
05/16 17:14, 37F
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05/16 17:25, 1年前 , 38F
是賣一間少一間好嘛 慢慢賣正夯
05/16 17:25, 38F
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05/16 18:00, 1年前 , 39F
降價賣地沒用，圍標後還是會把土地用行情價賣給要開案的
05/16 18:00, 39F
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05/16 18:01, 1年前 , 40F
更何況現在是建商自己要溢價投標的
05/16 18:01, 40F
噓
05/16 18:03, 1年前 , 41F
為什麼保證建商獲利？
05/16 18:03, 41F
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05/16 18:04, 1年前 , 42F
建商好賺也是真的，一些本業混不下去的大多改行當建商
05/16 18:04, 42F
推
05/16 18:43, 1年前 , 43F
哪個建商不囤地養地的, 最賺的是這塊, 建造品質差
05/16 18:43, 43F
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05/16 18:44, 1年前 , 44F
蓋好了賣不掉也跟銀行變餘屋貸款, 多得是靠土地整合
05/16 18:44, 44F
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05/16 21:25, 1年前 , 45F
語畢 哄堂大笑
05/16 21:25, 45F
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05/16 21:46, 1年前 , 46F
建商大好人都賠到脫褲，都投客、代銷、房仲...其他賺。根
05/16 21:46, 46F
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05/16 21:46, 1年前 , 47F
本應該立宗祠讓全民拜。現在都什麼時代了，你當我沒看過利
05/16 21:46, 47F
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05/16 21:46, 1年前 , 48F
潤歸衛星工廠，結算再回繳的手法嗎？
05/16 21:46, 48F
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05/16 21:48, 1年前 , 49F
想辦法多增加收入好嗎？可以不要蓋，去做賺到爆的中間不就
05/16 21:48, 49F
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05/16 21:48, 1年前 , 50F
好了
05/16 21:48, 50F
推
05/17 01:57, 1年前 , 51F
講個笑話，建商屯地有降價賣？
05/17 01:57, 51F
推
05/17 23:44, 1年前 , 52F
地價一便宜，建商馬上囤地。所以房價漲。要土地不被囤，除
05/17 23:44, 52F
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05/17 23:44, 1年前 , 53F
了課稅沒有別的辦法
05/17 23:44, 53F
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05/17 23:45, 1年前 , 54F
按照現金流折現法，囤地稅只要夠高，囤地的人馬上吐地
05/17 23:45, 54F
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