[新聞] 不只攻中南部推案還開飯店「獵地王」興富

看板home-sale作者wimting (認真認真活!!)時間2年前 (2022/04/13 16:16)推噓3(5推 2噓 4→)

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連結： https://udn.com/news/story/6841/6234047 內文：疫情吹起的旅遊寒冬還不見盡頭，興富發總裁鄭欽天跨足飯店業腳步卻沒停歇，集團首家飯店「台南安平雅樂軒」已在今年農曆年前試營運，未來三年還要在北中南拓點。推案腳步也同樣沒停，今年集中火力押寶中南部，市場嗅覺敏銳的鄭欽天，這次看中了哪些商機？ 40多年前，少年鄭欽天坐在爸爸摩托車上，看著台南台61線兩旁的鹽分地帶潮起潮落，或許不曾想過，多年後自己成為叱吒房市的建設集團總裁，會回到故鄉，在曾文溪對岸的安南、安平買下大片土地，蓋起超過30層樓的住宅大樓。興富發總裁鄭欽天專科畢業後，從高雄代銷起家，後來從事營造北上發跡，如今不僅回到家鄉台南推案，更首度跨足飯店業，在安平港邊引進台南第一家萬豪集團品牌旅宿「台南安平雅樂軒酒店」。眼光精準的他，近年帶領興富發全台買地，早有「獵地王」稱號加冕，搖身一變又成為飯店大亨。全球新冠疫情雖已延燒兩年，國境未開，高消費的國際旅客回流遙遙無期，但鄭欽天不曾想過放棄飯店事業，還要在三年內開出四家新飯店。投進150億，大手筆揮軍飯店業除了今年初開幕的台南雅樂軒，興富發還要在溫泉與海景相伴的新北金山，以及高雄美術館綠地第一排引進凱悅酒店，鄭欽天個人持有七期內緊臨「百貨店王」新光三越的地段，預計也將與凱悅旗下安達仕品牌合作。攤開鄭欽天從北到南的飯店藍圖，連同土地和興建成本，粗估總投資金額至少150億起跳。之所以逆勢而行，其實是指揮官鄭欽天一聲喝令，興富發要從營建開發商，朝資產管理公司轉型的一大步。儘管業界估計，去年國內飯店業與疫情前比較，總營收仍相差超過3成，顯示飯店業景氣還未回暖，但在鄭欽天眼中，現在正是開飯店的好時機。「做旅館要抓一個趨勢，現在要去算5年後、10年後，現在球慢慢做回來（台灣）了，」鄭欽天一語道破大手筆背後的構想，就是看好台灣未來發展。他觀察，台灣的所得、經濟成長和設廠條件都在提升，吸引企業和人力回流，住宿和餐飲服務供應也要跟著薪資上揚而進化，「趨勢在變，我們正走在一個拐點上。」趕上產業回流的天時，興富發身為開發商自有地利，最重要的還有人和來搭配。鄭欽天長子鄭鈞方4年半前進入興富發，擁有美國林恩大學飯店管理學位，在飯店籌備階段常「代父出征」，負責和國際連鎖飯店溝通合約條件。還沒滿30歲的鄭鈞方首度接受媒體專訪，在父親面前表現雖然略顯青澀，但說起自家飯店規劃、財務和市場情況侃侃而談，盡數瞭若指掌。鄭鈞方指出，像是台南雅樂軒興建成本將近7億，預計花12年回收營建成本；飯店今年農曆年前才開幕，「開業第一個月就已經獲利，起跑表現優於台南其他同級飯店」他透露。台南安平雅樂軒總經理王膺傑也補充，儘管國際旅客無法入境，但台灣的國內旅遊因此蓬勃發展，尤其年輕族群喜歡到台南度假和深度旅遊，台南雅樂軒目前有5成以上旅客都是 25到40歲的年輕人結伴或小家庭出遊，開幕迄今住房率維持在將近6成。飯店像是「副產品」鄭欽天對台灣旅遊發展自有一套大開大闔的想法，但他的飯店經營思維卻相當務實，強調要由國際品牌專業經營，看待飯店也不脫地產開發本業。「這是資產管理的想法。我可以做辦公室收租，我也可以去做酒店經營，」鄭欽天強調，飯店就像是興富發房產開發的「副產品」，他看好這項副產品的未來發展，加上房租波動小於房價起伏，可以讓公司營運更加穩健，不隨著房產市況而快速起落，「我們不可能一輩子都在買地、蓋住宅、賣房子。」此外，興富發善於低點承接資產，看中土地本身的增值性，讓飯店還沒開幕就已立於不敗之地。以金山為例，鄭欽天認為金山土地每坪16到17萬，和宜蘭礁溪土地單價動輒超過80萬相比，光是土地價差就高達60萬；以交通可及性和觀光資源豐富度來看，兩地條件相當，甚至金山在交通上更勝容易塞車的雪隧，顯然，鄭欽天看好金山未來發展有望比肩礁溪。在台南安平一帶，可眺望安平運河及鹽水溪的海景豪宅則是如雨後春筍般建起，去年中以總價8888萬突破台南豪宅歷史新高價的「尚暘天聚」，與台南雅樂軒車程不到5分鐘，顯示周遭消費潛力高，地價同樣有增值空間。除了在台南和金山的飯店走市郊旅遊路線，鄭欽天看中在台中、高雄熱鬧市區開出飯店，則是瞄準商務需求。鄭鈞方說明，家族在台中持有的飯店規劃1到6樓有餐飲、宴會廳、會議室，7到11樓將作為商辦出租，再往上才是客房區。由於地處七期重劃區，除了百貨店王在旁，周遭還有多棟商辦大樓，飯店可以同時吸納蓬勃的消費和商務需求，作為飯店營收支柱，穩定貢獻租金收益。他也分析，高雄過去雖然是台灣都會區飯店房價最低的區域，但近期萬豪、洲際、日航等國際品牌紛紛進駐，顯示高雄隨著產業回流而前景看好，已能逐漸擺脫低房價陰影。看見趨勢，押寶中南部興富發近兩年頻頻在台中、台南和高雄獵地，對應到飯店事業佈局，同樣以中南部為重心，顯見鄭欽天看好南台灣發展，認定中南部具備大勢崛起的姿態。「任何一個城市發展，你會看到很多變動，一定會有些東西是先反應的。以人口趨勢看起來，2000年產業外移時，有很多年輕人畢業就往台北擠；但這三五年，因為這裡（雙北）飽和了，加上產業移動回來，帶動很多流動人口往中南部走，」鄭欽天觀察，中南部可以提供大片土地，設廠成本遠低於北部，隨著產業發展重心南移，能進一步帶起消費，連旅館生意也變得火燙。過去兩年，興富發光是在台中七期周遭就砸下近200億，取得約6880坪土地，其中最大手筆是以83.76億，取得雨衣大廠達新在台中大遠百旁將近2600坪的角地。此外，興富發近兩年在高雄投入約28億，取得1285坪土地；鄭欽天個人在2019年底以15.1 億買下高雄華王大飯店，這座位處昔日商圈精華地段的飯店位置，拆除後將蓋成上千戶的大型社區「港灣1號院」，於今年329檔期正式推出，總銷達到140億。對鄭欽天來說，興富發過去幾年拜地產景氣大好，經營實力已經不可同日而語，土地不再僅是推案用的原料，而是要當作資產來持有，加以活化兼養地，將成為興富發未來的一大營運重點。他不諱言，興富發未來的資產配置主力會放在中南部蛋黃區，以及因台北人口外溢受惠的桃園，除了看見當地房市消費端需求升高，從道路建設、人口趨勢等發展條件，都能推斷這些地區的資產增值性、報酬率都比台北都會區更好。鄭欽天點名看好桃園有都市外溢、產業和人口移入等優勢，興富發子公司碧江企業在今年 2月，以20.4億取得桃園大興西路及國際路口的上千坪角地。他分析，「桃園那條六十米（大興西路）就像中港路交流道（台中交流道），從觀音工業區過來、從機場過來、台北過去都很方便。長期來看，那裡是未來桃園的中心區。」營建市值王的下一步興富發過去5年推案量將近2200億，僅次於寶佳，去年EPS更達到6.45元，創下六年新高，讓興富發即使持續擴大資本額，股價仍能穩定維持在40元以上，穩居上市櫃營建類股市值王寶座。鄭欽天今年初面對媒體，豪氣喊出要讓興富發現在約600億的市值，十年內成長到2500億。想要兌現支票，市值的成長力道必須仰賴獲利的實現；鄭欽天的規劃是建立雙軌並進的營運模式--一方面積極轉進到開發潛力強勁的桃園、中南部等地區推案，一方面建立飯店這類穩定租金收益。「我在思考，當我興富發淨值2000億的時候，我要做什麼生意，我要幫股東創造怎樣的利潤，」鄭欽天期望，興富發五年後租金收益將佔總利潤的20%。經營手法向來靈活的的他表示，未來不排除以旗下商用不動產發行REITs（不動產投資信託），進行證券化流通，可回收部份資金。在房市闖蕩將近40年的鄭欽天，大手筆開飯店還只是第一步，地產梟雄要如何帶領興富發轉型，甚至讓企業價值翻倍成長，挑戰才正要開始。心得：興富發超級看好中南部越來越多鳥籠格局要問世了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.220.94 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649837777.A.CF0.html

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