[心得] 如何不被房地產新聞帶風向並判斷正確市況

看板home-sale作者 (DAMN)時間2年前 (2022/04/08 15:22), 2年前編輯推噓37(38推 1噓 26→)
留言65則, 39人參與, 2年前最新討論串1/1
想跟Ptt的網友分享 如何讀懂房地產新聞真正的營養成分 會拿這篇來寫是因為我去年剛賣完江北 對那邊還算熟悉，並沒有要捧哪邊踩哪邊的意思 因為我們在一個工地待一年，對該區域熟 相對對其他區域也會變陌生，所以就拿這篇新聞來當案例 一樣的觀點，可以套用到其他的區域 抱歉因為我不會上色，所以請湊合著看 https://imgur.com/ywH1nxQ
板橋江翠北漲到7字頭　兩原因專家警告「恐套牢」 我們一句一句來驗證這個新聞的內容 ///A~C區房價相對親民 近一年平均成交行情每坪50萬內 缺點是距離捷運站較遠，交通不夠便利 還緊鄰殯儀館等嫌惡設施/// 基本上這就是文青常說的去脈絡化 AB是一區，C是一區 AB沒有捷運優勢 所以價格永遠就是會比DEF來的便宜 但"板橋"＋"新成屋"＋"重劃區"＝50萬以上 本來就是很合理的事情 當年新潤亞昕青峰，翠峰賣40萬是讓利價 所以現在50多萬本來就是合情合理的事 要知道板橋有55萬人，需求本來就大於供給 板橋扣掉江北外，也僅有新板特區這麼一個重劃區 有AB區可以稀釋熱區的人口，又可以供給電梯新房 我個人判斷這個價格完全沒有危險，還有極大的支撐 而靠殯儀館是C區，代表這個專家完全不用功 ///可是新案房價已直逼板橋精華的江翠 新埔，甚至新板等商圈，房價短線漲幅過高/// https://imgur.com/GjPYSmy
https://imgur.com/J5l5YJ0
專家不專業，記者也沒做功課 江翠，新埔，新板根本沒這麼便宜 新巨蛋，三輝玳門，橋峰 這種實登85萬的一軍還不用出來 用20幾年的龍之邦就可以證實記者沒做功課 板橋市中心在重劃區還沒成形前 會被"只求眼前看得到的生活機能"的高齡自住客 以及沒研究房地產的一般消費者加價買走 那重劃區呢？ ///目前交通機能和生活機能尚未完善 區域附近仍有部分工廠 若購買建案周邊的土地正持續開發 未來還有施工的噪音問題/// 這就標準送分題啊 交通機能跟生活機能完善後一坪便宜5萬賣 附近工廠拆掉再便宜5萬 旁邊土地開發完成便宜五萬，蓋起來再便宜5萬 未來完工都沒噪音再便宜5萬 有可能會這樣嗎？ 我常跟客戶說，當重劃區大賣場準備開幕那天 紅綵牽起來，剪刀剪下去的那一瞬間 人絡繹不絕的往賣場消費 房價就是噴發的那一天 我接觸過有大賣場旁建案 汐止遠雄U-Town，樹林秀泰影城 淡水家樂福，林口Outlet，青埔Outlet 新店Ikea，全部都是人湧進來後噴發 我們再回到2019年SWAY的新聞 https://imgur.com/UcjZFtb
///Sway批評，江翠北側再5年，除了河邊第一排 其他都是緊緊相貼的超高大樓群 一開窗即見鄰居，未來將會變成新莊的頭前重劃區 房價會被炒上去、也會有一堆投資客死在這裡 這哪是人住的地方？/// SWAY已經是公認的無料名嘴 利用他民粹的話語權 持續讓許多消費者選擇錯誤的方向 他在上面那邊提到的僅僅相貼的超高大樓層 其實都有經過都審精密的計算 https://imgur.com/or42GOV
在2013年，江北就有風環境管制 避免氣流不流通的狀況 沒有做功課，沒有研究 2019講一個2013早就規劃好的事情 代表他根本不認真也沒研究 然後害一堆人選擇錯誤 第二點，他提到未來會跟新莊一樣 新莊有一個結構性的問題，就是坪數規劃過大 https://imgur.com/d0cukEm
不管頭前或是副都心 有很多大坪數產品到現在還是無法解套 如遠雄中央公園系列，國都國匯系列，鄉林系列 只要坪數過大，總價過高就會難以去化 最好的例子就是國美大悅 https://imgur.com/8TnFLKE
一樣的國美品牌 最近賣的青玥，涵玥動輒6,7字頭 但已經成屋的大悅價格還是很難創價 回到江北 https://imgur.com/QkROj7Z
主導江北的推案的，就是98年在頭前推出 橫掃新莊，2天完銷新富都系列的甲山林 也因為新莊105~109年的震撼教育 甲在江北規劃的坪數都做小 相對總價不會超出合理價格帶 價格帶不只影響自備款 還影響到契稅，房屋稅，土地稅，裝修費用 還有最重要的租金 所以江北的中小坪數出租非常的快 18坪的兩房可以租到2萬6 25坪正兩房可以租到3萬 這就是建商代銷會吸取過去經驗 重新規劃產品避免重蹈覆轍 而第一篇說江北會套牢的專家 我們也要把它歷年的說過的話，作過的事 拿出來檢視一下 https://imgur.com/hcHIkgz
如果一個連一億多資本事情都幹不好的人 你覺得他分析幾百億的重劃區有說服力嗎？ 最後強調一下，我看房地產就是看數據跟經驗 不要幫我戴什麼捧林口踩新莊 捧江北踩新莊這種幼稚的帽子 新莊我也有朋友客戶，當年買的房子轉售中 如果該區域是實打實的漲，我朋友他們早就解套了 林口跟江北我早就結案，我現在也沒賣那邊的房子 一切就用數據跟我的專業來分析 講什麼踩什麼捧什麼就跟以前高中生 PS VS PC,CANON VS NIKON一樣幼稚無聊 之後我還會寫A7,A9 還有下新莊我準備進場的案子 不要再講什麼捧哪踩哪 雙北市全部都有我的業主，我的客戶 代銷就是空投到哪，什麼都要賣 https://imgur.com/2DOcD0O
https://imgur.com/hP50UTr
補充一點 跟誠實誠懇願意分析的代銷仔比起來 一個禮拜要湊十篇報導的記者 不認真的專家 每天算模型的蛋頭學者 不作功課的名嘴 不懂都市計畫的仲介 才是讓消費者一直追不上房價的最大幫凶 https://imgur.com/L9Eprcl
-- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.40.51 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1649402522.A.EFD.html ※ 編輯: NovaShin (1.160.40.51 臺灣), 04/08/2022 15:36:11
推
04/08 15:31, 2年前 , 1F
推新北王，最近江翠我也下車了
04/08 15:31, 1F
噓
04/08 15:32, 2年前 , 2F
噁，
04/08 15:32, 2F
→
04/08 15:32, 2年前 , 3F
很多代銷被套牢，你就是其中之一
04/08 15:32, 3F
推
04/08 15:33, 2年前 , 4F
推~分享 有些人容易玻璃心 就別太在意
04/08 15:33, 4F
推
04/08 15:33, 2年前 , 5F
推分享，跟資料整理
04/08 15:33, 5F
推
04/08 15:35, 2年前 , 6F
這種文 只有推
04/08 15:35, 6F
推
04/08 15:36, 2年前 , 7F
推一個
04/08 15:36, 7F
→
04/08 15:37, 2年前 , 8F
怕被帶風向就是你假日乖乖去看房，原野調查第一手資料最重
04/08 15:37, 8F
→
04/08 15:37, 2年前 , 9F
要
04/08 15:37, 9F
推
04/08 15:38, 2年前 , 10F
請問18坪的兩房指的是權狀還是室內坪數？
04/08 15:38, 10F
權狀，江翠one我客戶去年權狀18坪租到23000 現在應該更上去了
推
04/08 15:39, 2年前 , 11F
所以您的意思是立信帝國開幕後DEF還會再漲？
04/08 15:39, 11F
要反過來講 現在江北什麼都沒有，只有兩家7-11 如果帝國廣場開幕後，商場進駐 美食街進來，早午餐店開滿 不用星巴克麥當勞，只要路易沙拉亞漢堡 生活機能具備，生活賣場到位 街廓整齊，沒有電線杆變電箱 人行道退縮不用與人爭道，這個地方您覺得 未來會漲價還是跌價呢？我不是投顧 所以我從來沒有辦法鐵口直斷漲跌 只能用生活經驗跟供需去判斷
推
04/08 15:44, 2年前 , 12F
推推 房版需要多一點這種好文
04/08 15:44, 12F
→
04/08 15:44, 2年前 , 13F
如何不被代銷仔帶風向，割韭菜呢
04/08 15:44, 13F
→
04/08 15:45, 2年前 , 14F
04/08 15:45, 14F
https://www.moneynet.com.tw/article/600 希望房版的網友，既然有緣份點進這篇文章 請好好的看完上列網址的內容 這篇2011年的新聞是我的錦囊妙計 精準預測台灣往後十年的房地產走勢 莫忘阿土伯，莫忘孫小美，莫忘錢夫人 https://imgur.com/ftj54PW
推
04/08 15:48, 2年前 , 15F
如何不被空空帶風向？只要有一般人智力就不會被帶風向了
04/08 15:48, 15F
→
04/08 15:48, 2年前 , 16F
權狀喔，可怕吧
04/08 15:48, 16F
推
04/08 15:52, 2年前 , 17F
房地產我一直都覺得個案條件差異很大，同一棟上下樓層都
04/08 15:52, 17F
→
04/08 15:52, 2年前 , 18F
不一樣價格了，除非是掃貨投資客不然看一整片真的意義不大
04/08 15:52, 18F
→
04/08 15:52, 2年前 , 19F
，一般平民買家實際開車走路去繞一圈觀察環境才是真的
04/08 15:52, 19F
推
04/08 15:54, 2年前 , 20F
中美貿易戰+疫情qe 其實很多人也沒想到會這樣
04/08 15:54, 20F
如果在2018就遇到我，您就不會這樣說了 https://imgur.com/BUAKKuk
https://imgur.com/ES2MMm5
https://imgur.com/MJQUSR8
https://imgur.com/Or7HuxF
https://imgur.com/acyBZW2
這是我在2018年A7大拓荒的銷售簡報 只要有被我帶過的客人 一定都會知道中美貿易戰帶來的後座力
推
04/08 15:54, 2年前 , 21F
N大可多發一點這種好文，不然整天一堆人酸來酸去也無聊～
04/08 15:54, 21F
→
04/08 15:54, 2年前 , 22F
～推推
04/08 15:54, 22F
→
04/08 15:55, 2年前 , 23F
江北代銷阿姨們很敢衝，玩單玩很大
04/08 15:55, 23F
推
04/08 15:57, 2年前 , 24F
在ptt發文真佛心，基本上可以發在自己的平台，免得明明
04/08 15:57, 24F
→
04/08 15:57, 2年前 , 25F
是價值文還要受氣
04/08 15:57, 25F
主要是蠻多網友寄信來，真的覺得很感動 現在看那些無聊酸酸蠻有趣的 也感謝大大一直支持
推
04/08 15:59, 2年前 , 26F
推推
04/08 15:59, 26F
推
04/08 16:02, 2年前 , 27F
正名南新莊 下什麼下
04/08 16:02, 27F
江北東C區 江北西C區
推
04/08 16:03, 2年前 , 28F
優文推
04/08 16:03, 28F
推
04/08 16:05, 2年前 , 29F
謝謝
04/08 16:05, 29F
推
04/08 16:06, 2年前 , 30F
推專業
04/08 16:06, 30F
推
04/08 16:27, 2年前 , 31F
好奇現在江翠賣的價錢不就是預期機能全開時的價錢嗎?
04/08 16:27, 31F
→
04/08 16:29, 2年前 , 32F
機能全開之後跟預想的生活有落差 價錢也不會修正嗎
04/08 16:29, 32F
當年板橋文化路85萬，新板70萬 江北第一案當年計算土地成本跟容積 第一案預期是65萬，但遇到105大跌 江翠one當年開40萬是讓利價 所以現在只是回到預期的第一案的價格而已 如今板橋的驕傲，新板皇冠上的那顆寶石 https://imgur.com/SpxQsj9
終於站回75~82萬 但橋峰可是紮紮實實的90~111坪大坪數 江北相對18~40坪 看看國美大悅，再看看國美青玥 江北60真的是太委屈
推
04/08 16:39, 2年前 , 33F
用後照鏡檢討2019的新聞，沒什麼必要
04/08 16:39, 33F
→
04/08 16:40, 2年前 , 34F
2019連2020會有肺炎都不知道，更不用說美國印鈔票
04/08 16:40, 34F
→
04/08 16:41, 2年前 , 35F
不是不能酸SWAY，但至少就發個QE後他還說會跌的新聞來酸
04/08 16:41, 35F
會這樣講是因為你沒聽過我介紹 現在看是後照鏡,但2019我就在江北了 https://imgur.com/DIGqcT7
2013我們這些代銷仔就在講QE QE1 QE2 QE3一直Q下去 2016~17肥咖條款我們就接觸很多返鄉客 2018年尾還沒貿易戰，就有很多台商聞到味道回來 我賣過很多重劃區 新莊，五股，淡水，板橋，內湖，南港 講的都是同一套，每一次都很有效 因為那就是都市的進化論 有興趣可以到FB搜尋Nova 代銷 有更多故事可以看
推
04/08 16:46, 2年前 , 36F
推，代銷這工作快樂嗎？有沒有缺同事我也想學習
04/08 16:46, 36F
女生當男生用，男生當畜生用 見紅六日都要上班，沒日沒夜要考慮看看
推
04/08 16:50, 2年前 , 37F
歷史的教訓要時常提醒自己，這很重要
04/08 16:50, 37F
推
04/08 17:25, 2年前 , 38F
N大，我是回應上面某一樓呵呵
04/08 17:25, 38F
同意，只有歷史的教訓是真的
推
04/08 17:42, 2年前 , 39F
看租金成長幅度
04/08 17:42, 39F
※ 編輯: NovaShin (1.160.40.51 臺灣), 04/08/2022 17:47:02
推
04/08 17:47, 2年前 , 40F
Ceca 高手文不信就有韭菜要去信新聞XDDDD
04/08 17:47, 40F
推
04/08 18:07, 2年前 , 41F
推推
04/08 18:07, 41F
推
04/08 18:51, 2年前 , 42F
仲介女生=真女生 男生=畜生
04/08 18:51, 42F
推
04/08 19:15, 2年前 , 43F
不錯 資料充足 功課都有做
04/08 19:15, 43F
推
04/08 19:27, 2年前 , 44F
好文推推推推推
04/08 19:27, 44F
推
04/08 20:19, 2年前 , 45F
推
04/08 20:19, 45F
推
04/08 20:40, 2年前 , 46F
為了做這個圖文並茂的東西，你花了多少時間呢？我覺得你
04/08 20:40, 46F
→
04/08 20:40, 2年前 , 47F
做的比很多號稱1450的還要認真呢。1450在網路上帶風向是
04/08 20:40, 47F
→
04/08 20:40, 2年前 , 48F
因爲他們有錢收，那你呢？你花費這麽多的精力做這個文章
04/08 20:40, 48F
→
04/08 20:40, 2年前 , 49F
是為什麼呢？當地居民？房仲？還是要倒貨的建商呢？說真
04/08 20:40, 49F
→
04/08 20:40, 2年前 , 50F
的要不是付我錢的，逼我做產業分析，我才懶得管什麼房價
04/08 20:40, 50F
→
04/08 20:40, 2年前 , 51F
怎麼樣。
04/08 20:40, 51F
→
04/08 20:43, 2年前 , 52F
吃飽太閒啊 有貨倒上什麼PTT
04/08 20:43, 52F
→
04/08 20:45, 2年前 , 53F
然後看一堆首購傻傻地被蛋頭學者愚弄覺得很不爽
04/08 20:45, 53F
→
04/08 20:45, 2年前 , 54F
我現在賣的地方均45,已經是雙北退到無路可退的地方了
04/08 20:45, 54F
→
04/08 20:46, 2年前 , 55F
再不多推廣正確概念難道要退到山佳鶯歌嗎~
04/08 20:46, 55F
→
04/08 20:46, 2年前 , 56F
鶯歌景自慢去年開案21,現在快35了,年輕人是要多可憐
04/08 20:46, 56F
→
04/08 20:47, 2年前 , 57F
順便講寫這一篇大概30分鐘就搞定,我做簡報是神速等級
04/08 20:47, 57F
→
04/08 21:03, 2年前 , 58F
再講個不好意思的,我的客群總價TA也不在這
04/08 21:03, 58F
推
04/09 00:04, 2年前 , 59F
推
04/09 00:04, 59F
推
04/09 01:28, 2年前 , 60F
推佛心，學習了
04/09 01:28, 60F
推
04/09 04:11, 2年前 , 61F
真的是神級人物
04/09 04:11, 61F
推
04/09 08:08, 2年前 , 62F
推
04/09 08:08, 62F
推
04/09 08:20, 2年前 , 63F
推代銷王
04/09 08:20, 63F
推
04/09 21:21, 2年前 , 64F
推 期待A9文
04/09 21:21, 64F
推
04/11 00:10, 2年前 , 65F
期待A9文+1
04/11 00:10, 65F
‣ 更多 NovaShin 的文章
文章代碼(AID): #1YJ-AQxz (home-sale)