[閒聊] 房市、股票持有心態與作為已刪文
只要有人的地方,有商品可交易,那麼就逃離不了供需法則….(個人觀點)
每個人都有不同境遇,期盼留言討論不要用魯空、魯多字眼,大家都有興盛與衰敗時,以下開始正文:
1、投資動機
那時年薪只有60萬,與老婆加起來不過120萬,因為感受通膨所以想認真投資,不然覺得未來只靠本金過活,覺得工作的辛苦就這樣花掉很難過,剛入社會三年一直靠消費舒緩工作壓力,某天警覺這樣不是辦法。
2、投資標的選擇
104年有想過要放股市還是放房市,當年0050殖利率約2.3%左右,比我自己目前租金收益還高,但選擇房子當投資還是有受到其他因素(未來自己的家、工作規劃)等影響,不完全是投資觀點來看待。
3、房子選擇條件
當時考量希望房子周遭環境,學區(國小到高中社區)、醫療(距離成大、奇美並不遠)、就業(南科)、生活機能(附近有市場、便利商店等你覺得便利)、公共設施(綠地、公園,開車過去要10分鐘),不過因待過北部對於公寓能接受,當時台南還是透天才是主流。
4、投資工具比較
股市(0050)
我以104年6月做起算,人生也是那時簽預售約,所以當基準點;另選出市值型當作股市代表性績效。
資本利得來看
104年6月市價約65.85
111年3月最新市價約136.1
資本利得報酬率101%
殖利率每年約有3-4%
……………………………………………..
房子報酬率
104購入均價15.9萬元/坪
111社區實價登錄約21.3萬/坪
資本利得報酬率33%
槓桿後(4倍槓桿)報酬率132%
現金報酬率(稅前)2.3%
透過比較可知道房子原始報酬其實遠輸股市,大家所見的獲利是槓桿後的結果,投資精準的人在股市用槓桿績效會更好。
5、投資心態
股板會勸投資人沒把握別開槓桿,凡事量力而為,房子因為其特殊性(大家基本人人都是4倍槓桿起手),房子的別開槓桿個人解讀為負擔自己能力的產品(負債比觀念),這個觀念是隨時代調整標準。
如果我當時聽長輩的話要買透天,或是跟我朋友一樣堅持要東橋重劃區(最後他至今也沒有買到,原本我買的地方他也負擔不起了),我可能至今找不到房子,若是在股市來看,簡單來說就是好的標的,例如台積永遠有人喊貴,然後…就沒有然後了,所以省視財務狀況,瞭解自己能承受的風險,不論在房市、股市都適用,誠實面對自己有時也是一件很難的事。
5、看待升息、縮表
能不能抄底不知道,但是前面有述明自己對於整體房市看空,但對於區域持不同看法,股市也會有類似反應,資金緊縮就是檢視誰真正有價值,有價值地方緩漲或平盤,無價值地方會有一定程度修正,一般人做的事情也不多,想好了,就是下好離手,或是租房使用其他管道理財。
除非祖上有德,留下祖產庇蔭子孫,事實上只靠本金過活會很辛苦,在資本主義下,一般人只能選擇過的盡量不那麼辛苦,至於常有羨慕對岸共產主意打房,只能說這樣幻想很不切實際,對岸是標準活生生韭菜,連哀嚎機會都沒有。
凡事都有循環,投資很難也很簡單,至少觀念上不難,照顧好自己活過循環低潮就贏了,只有活過去的人才能享受下一輪的成果,躺平也是ok,每個人能接受自己做的選擇就好。
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