Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法

看板home-sale作者 (.........)時間2年前 (2021/10/22 02:30), 編輯推噓10(10推 0噓 19→)
留言29則, 10人參與, 2年前最新討論串7/9 (看更多)
關於地上權小弟我也算是業內人士，協助政府脫標了幾個案件，也有從事估價業務，雖然 有點晚了，簡單說一下，如果沒說完明天再說。 地上權價值評估大概可以是所有權七成，但不完全是，基本上機關脫標價會以土地地價為 基準，但還是要看可開發性質跟所在位區位，。 1.屬性跟及類型 首先以目前政府地上權案件有分區可分割及不可分割，近年國產署的案件多位為可分割地 上權，且多為住宅使用為主，台南高雄為多，南部永x建設等建商近年推案不少，銷量不 錯，多為集合住宅大樓，少量透天，概念大概是我買了至少比周邊房價便宜3成，可以住7 0年，30歲買至少住到孫子出生，反正南部大樓不值錢。 2.地上權住宅概況 另外地上權住宅除了要繳房屋稅外及每年要繳土地租金(公告地價2％～5％不等看當時公 告情況)，這大概是公家機關地價稅加管理費的概念。(買之前考慮清楚) 前面文章有提到不好貸款的情況，當年台北新店華固新天地案件，當時住戶貸不到款是華 固貸給買方，另外有一類地上權住宅是不可分割的，也就是只有使用權，到目前為止還是 很難貸，雖然政府有督促公股行庫放寬貸款。(同樣使用權的售價又比地上權更低，接受 與否見人見智) 目前地上權住宅在北部還是不受歡迎，除了無法享有土地增值空間，很難貸款也是問題， 近來看到京站的業主又把部份地上權住宅拿來賣，不知道原因是什麼。 3.地上權的估價 公家機關標售地上權是以土地地價去評估，細則沒什麼特別的，就近期土地交易的價格一 定成數多少作為底價最為底標權利金，如果流標再打個折。 如果是可以商用的土地，在房地產行情好的時候常會溢價，甚至超過地價7成，評估的基 準通常是以收益進行評估，而且可以商用的多半是商業區有較高容積。 另外前面推文有人列出近年幾個大案，基本上商用及住宅不能放在一起看，大部份地方政 府也不願意作地上權住宅案件，商用部份在這裡就不多討論了。 前面有人討論成本，建商成本大概就是權利金加上營建成本再加利息及利潤，國產署可分 割的地上權還要負擔管理事宜，替機關收土地租金，至於到底地上權住宅可不可以買，還 是那句話見人見智。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.194.168.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1634841001.A.8B9.html
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10/22 02:49, 2年前 , 1F
七成加每年多繳的土地租金，住70年花的錢比有地的房子
10/22 02:49, 1F
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10/22 02:49, 2年前 , 2F
還多，然後你還什麼都沒有，商用適合畢竟商圈會移轉二三
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10/22 02:49, 2年前 , 3F
十年差不多了，且在都會區要找完整土地自建較難，少三
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10/22 02:49, 2年前 , 4F
成長期自住買這種幹嘛呢，這種多在高價區真的差那三成
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10/22 02:49, 2年前 , 5F
不如換地方買少三成的，堅持想住這地段那用租的就好
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10/22 08:34, 2年前 , 6F
你幹嘛打臉ceca
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10/22 08:45, 2年前 , 7F
目前銀行鑑價機制對地上權很不友善 沒改善前還是少買
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10/22 08:45, 2年前 , 8F
不然你住到一半想換屋...真的會後悔當初幹嘛買地上權
10/22 08:45, 8F
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10/22 08:57, 2年前 , 9F
我覺得就算評估可以買 但非主流的作法風險很高
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10/22 08:58, 2年前 , 10F
銀行卡一個什麼貸款或者政府政策來一個什麼買賣限制之類
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10/22 08:58, 2年前 , 11F
會搞得很麻煩
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10/22 09:39, 2年前 , 12F
北部的幾個地上權貌似單坪售價都沒有到七成這麼低
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10/22 10:15, 2年前 , 13F
如果不要以收益及獲利考量，很多人一輩子只買的起一
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10/22 10:15, 2年前 , 14F
間，70年夠住到死了，負擔得起比租金划算，也不用再搬
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10/22 10:15, 2年前 , 15F
來搬去，我想是南部受歡迎的主因
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10/22 10:53, 2年前 , 16F
大安那個我算了一下 住一輩子根本也沒有比租金便宜。
10/22 10:53, 16F
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10/22 11:41, 2年前 , 17F
永x五甲的案子真的很划算 看看鳳山的房價…
10/22 11:41, 17F
推
10/22 11:42, 2年前 , 18F
稅金問題 要看政府想不想鼓勵地上權
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10/22 11:42, 2年前 , 19F
那不是不能解決的問題
10/22 11:42, 19F
推
10/22 11:53, 2年前 , 20F
目前台北的案子大約是鄰近售價的60%，但加上期間地租
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10/22 11:53, 2年前 , 21F
大約是鄰近售價的80%或更高
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10/22 11:54, 2年前 , 22F
大安兩個案子都很誇張，不過旁邊的價格也不便宜
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10/22 11:56, 2年前 , 23F
為了都市發展，政府應該釋出更多善意，地租部分應該要
10/22 11:56, 23F
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10/22 11:56, 2年前 , 24F
大幅調降才可能對一般人有吸引力
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10/22 12:09, 2年前 , 25F
印象中內湖有個建案每坪4X萬 一直賣不完
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10/22 12:42, 2年前 , 26F
北部買地上權宅並不太划算，房價如果可以降到所有權5
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10/22 12:42, 2年前 , 27F
成才比較有誘因，南部一年地租才多少錢
10/22 12:42, 27F
推
10/22 16:21, 2年前 , 28F
台北的地租真的很夭壽
10/22 16:21, 28F
推
10/22 23:37, 2年前 , 29F
不是阿 你降地租 地上權就不是所有權60% 會漲上去啊
10/22 23:37, 29F
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