Re: [心得] 地上權明明就是一種好方法

看板home-sale作者 (hi)時間2年前 (2021/10/21 22:59), 2年前編輯推噓6(6推 0噓 44→)
留言50則, 9人參與, 2年前最新討論串4/9 (看更多)
※ 引述《ceca (生活藝術大師 ￾ N)》之銘言： : 前兩年地上權興起本來就懷疑是狗頭學者搞錯方向. : 傳統的學術在計算,房子分成建物價值和土地價值. : 因此有房屋稅和地價稅. : 而大家也知道,建物成本是跟著營造成本跑. : 土地成本則是市場交易的結果. : 所以詳細來說,以原物料來講,土地成本是完全金融商品的炒做市場定價. : 建物成本則是跟著通膨跑. : 因此理論上來講,賣地上權應該是. : 因為他沒有土地,並且前幾年的地上權都是有期限的. : 因此他理論銷售價是建物成本+利潤. : 而土地方面則是支付租金. : 所以無論地價多少,地上權的價位應該會趨於全台灣都差不多. : 但是這就是沒出過社會,沒買過10棟以上房子的狗頭學者的美麗誤會..XD : 對市場而言,房子的價格從來都不是土地和建物. : 反而. : 土地成本是因為新建案房價銷售價格而回推出來的. : 所以真正金融商品炒做市場的根源,是房價而不是土地價!!!! : 也就是房價是母體,土地價格是延伸計算出來的結果. : 而市場在決定房價的時候,基本面是甚麼??...是租金投報. : 租金反映甚麼?土地?建物??. : 都不是. : 租金反映的是"這個地方的這個住宅空間的價值" : 因此房子值錢在於它的空間價值. : 從她的空間價值,以及跟通膨跑但可以視為固定參數的營建成本. : 兩者透過公式計算,才決定地價. 地上權真正的問題 在於到期處理方式以及產權的不明確 以至於一團混亂 正常來說,地上權應該很單純 就是土地的租賃權加強板,這在民法寫得很清楚了 主要就把租賃權給物權化 所以合理來說,土地使用期限到期後 要嘛拆屋還地,要嘛建物直接無償移轉給地主 就像租房後如果你有裝潢改良, 應該是按照房東要求看是現況交屋或者回復原狀 總之房東怎麼說租客就怎麼做 最正常體現地上權的應該是台北 101 設定 70 年運營以後無償移轉給是政府 這種計價方式最簡單,就是當成 70 年躉繳長期租約計算 但是來到台灣很多東西都變了調 首先三民主義其實是很左的一個主義, 法律理念保護承租方而不是地主房東 體現在土地法,民法的種種規定,自然人訴自然人 要拆屋還地都要纏訟經年,取得執行名義後強制執行 是非常困難的一件事 更不用說要是政府或者財團去強制執行普通民眾 所引發的媒體效應 從以前的國有財產地開始 連無權占有的違建也拆不掉也趕不走 要都更了還在那邊誓死捍衛家園(O)金錢(X) 更不用說合法承租了的,要請你般走還得給一大筆錢 所以走到這個地步,地上權變成會鬧的有糖吃 就無法正確評估其經濟價值 我問過台北花園/京站/華固新天地的很多屋主跟 sale 沒一個人有辦法準確講出來到期後的處理方式 但偏偏這個土地使用方式才是估價最重要的東西 就像大家都在批評大陸的 70 年產權 但是大陸物權法早修了,只要是"住宅"使用 產權基本上可以"無限續用" 這意思就是跟台灣沒啥差別了,只要房子在就可以無限用 繳大陸的土地租金=台灣的地價稅 這樣的概念 有空去翻翻土地法的上級所有權跟下級所有權就知道了 然後地上權的稅負使用/所有權分割/銀行貸款 在政府頭痛醫頭腳痛醫腳的各種居住正義政策中 可以說錯縱複雜到了第三世界國家的標準 這可以寫出 6000 字長文(我懶了zzz) 所以地上權的案子,如果好案子可能還會有好結果 例如101/台北花園/仁愛本真/京站這種 至於其他地方的地上權,我都不太看好~ 很有可能成為未來的城中城~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.34.162.240 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1634828384.A.F57.html
→
10/21 23:10, 2年前 , 1F
10/21 23:10, 1F
→
10/21 23:15, 2年前 , 2F
台北101是BOT 不是地上權
10/21 23:15, 2F
對他是 bot 哈哈哈,腦子浸水了 不過我覺得目前 101 是最標準地上權的執行典範
推
10/21 23:18, 2年前 , 3F
地上權某種概念上 讓窮人下一倍更翻不了身
10/21 23:18, 3F
推
10/21 23:20, 2年前 , 4F
父母清寒努力存錢買房 下一代也努力在正常情況下 變中
10/21 23:20, 4F
→
10/21 23:20, 2年前 , 5F
產以上不難 但如果買的是地上權Zzz
10/21 23:20, 5F
其實就是躉繳租金的概念 至於資產的累積,說真的會去買地上權的人 就是看中新房/便宜/住到老就撒手不管事 這種人本來就沒有資產累積的觀念 給他們地上權算是保障租到老死 某方面來說也算解決一個社會問題 只是我不覺得台灣這種民粹主義當道 加上房價年年上漲,這些人到期會甘心安安靜靜退場 有辦法順利完成地上權的功能就是了
→
10/21 23:20, 2年前 , 6F
BOT就只能限定蓋特定東西, 地上物要是中途倒了, BOT就結束
10/21 23:20, 6F
→
10/21 23:22, 2年前 , 7F
地上權的話, 可以蓋自己想要的(但有些合約會限制), 倒了
10/21 23:22, 7F
→
10/21 23:22, 2年前 , 8F
時限還沒到, 還可以重蓋
10/21 23:22, 8F
→
10/21 23:25, 2年前 , 9F
問題阿共那邊也沒有繳房屋稅這問題
10/21 23:25, 9F
推
10/21 23:30, 2年前 , 10F
別的我不清楚 京站好像是市府外包廠商 所以土地是市府
10/21 23:30, 10F
→
10/21 23:30, 2年前 , 11F
管理是廠商 到期怎麼處理？反正廠商自己想辦法趕人還地
10/21 23:30, 11F
→
10/21 23:30, 2年前 , 12F
還是跟市府續約 沒人說的準
10/21 23:30, 12F
→
10/21 23:31, 2年前 , 13F
他們不跟你說明白 是正確的 因為到期會怎樣 他們自己都
10/21 23:31, 13F
→
10/21 23:31, 2年前 , 14F
不知道
10/21 23:31, 14F
→
10/21 23:33, 2年前 , 15F
如果要跟你打包票 你要他拿出什麼合約書來 他可能會涉及
10/21 23:33, 15F
→
10/21 23:33, 2年前 , 16F
不當行銷 因為還沒到期 續不續約難講
10/21 23:33, 16F
→
10/21 23:37, 2年前 , 17F
京站 日勝生跟台北市政府之間是BOT, 日勝生是基於BOT取得地
10/21 23:37, 17F
→
10/21 23:37, 2年前 , 18F
上權
10/21 23:37, 18F
→
10/21 23:37, 2年前 , 19F
京站的權利跟一般地上權住宅不同
10/21 23:37, 19F
→
10/21 23:38, 2年前 , 20F
一般地上權住宅, 土地所有權屬地主, 地上權及房屋所有權屬
10/21 23:38, 20F
→
10/21 23:38, 2年前 , 21F
權利人
10/21 23:38, 21F
→
10/21 23:39, 2年前 , 22F
但京站依照合約, 其地上權及房屋所有權是信託
10/21 23:39, 22F
→
10/21 23:39, 2年前 , 23F
依照合約, 信託的地上權及房屋所有權在民國143年1月25日
10/21 23:39, 23F
→
10/21 23:39, 2年前 , 24F
轉移給台北市政府
10/21 23:39, 24F
→
10/21 23:41, 2年前 , 25F
目前京站房屋所有權是信託給京城銀行
10/21 23:41, 25F
我記得京站因為這樣的背景 還引發了不能分割過戶,導致貸款出現問題
→
10/21 23:43, 2年前 , 26F
所以其實京站合約是很清楚的, 講不清楚要嘛是仲介/代銷不用
10/21 23:43, 26F
→
10/21 23:43, 2年前 , 27F
功, 不然就是話術
10/21 23:43, 27F
→
10/21 23:45, 2年前 , 28F
京站與其說是地上權住宅, 其實更接近是長期租賃
10/21 23:45, 28F
其實不光仲介代銷講不清楚,很多屋主自己也不甚了了 等到地上權到期要強制執行的時候 來幾十個七八十歲的老骰子 顫顫巍巍的在那邊保家護園+學生夜唱+政治人物作秀 顆顆~~
→
10/21 23:46, 2年前 , 29F
對啦 就是長租約 但是要裝一裝的概念
10/21 23:46, 29F
→
10/21 23:50, 2年前 , 30F
幹 收到今年第一張地價稅單..
10/21 23:50, 30F
推
10/21 23:53, 2年前 , 31F
其實有沒有繳地價稅 真的很重要 你說什麼地上物佔用多少
10/21 23:53, 31F
→
10/21 23:53, 2年前 , 32F
年 地價稅繳了才是真的
10/21 23:53, 32F
※ 編輯: jamo (114.34.162.240 臺灣), 10/22/2021 00:02:34
→
10/22 00:00, 2年前 , 33F
地上權還可繼承跟持分咧 產權混亂是必然的結果
10/22 00:00, 33F
推
10/22 00:03, 2年前 , 34F
你主張土地有你的權利 可是從沒交過地價稅 你不會覺得怪
10/22 00:03, 34F
→
10/22 00:03, 2年前 , 35F
怪的 很不踏實嗎？
10/22 00:03, 35F
→
10/22 00:04, 2年前 , 36F
不會 如果我是士北科或社子島違建主人 我主張我應該分到一
10/22 00:04, 36F
→
10/22 00:04, 2年前 , 37F
戶甚至多戶安置住宅的時候 一定覺得很踏實
10/22 00:04, 37F
→
10/22 00:04, 2年前 , 38F
多給我幾戶我會更踏實
10/22 00:04, 38F
→
10/22 00:05, 2年前 , 39F
是可以爭取看看啦 畢竟台灣覺青多 但覺青也會老 少子化
10/22 00:05, 39F
→
10/22 00:06, 2年前 , 40F
不利社運喔
10/22 00:06, 40F
→
10/22 00:29, 2年前 , 41F
10/22 00:29, 41F
→
10/22 00:30, 2年前 , 42F
這個50年公寓租金
10/22 00:30, 42F
推
10/22 00:49, 2年前 , 43F
地上权这东西，要不要看看中国，70年产权，当初本质也是地上
10/22 00:49, 43F
→
10/22 00:49, 2年前 , 44F
权，现在？
10/22 00:49, 44F
→
10/22 00:52, 2年前 , 45F
大陸地上權住宅雖然可以續期 但是有後續繳費的問題
10/22 00:52, 45F
→
10/22 00:52, 2年前 , 46F
繳費標準現在不知道有確切的結論了嗎
10/22 00:52, 46F
→
10/22 00:56, 2年前 , 47F
而且他們現在在推新的房產稅了
10/22 00:56, 47F
→
10/22 01:18, 2年前 , 48F
中國或英國那種全國土地國有, 地上權原則續批例外收回的制
10/22 01:18, 48F
→
10/22 01:18, 2年前 , 49F
度, 跟台灣這種土地私有, 地上權原則收回例外續約的差很多
10/22 01:18, 49F
→
10/22 01:19, 2年前 , 50F
根本不適合放在一起談
10/22 01:19, 50F
‣ 更多 jamo 的文章
文章代碼(AID): #1XSO1WzN (home-sale)
討論串 (同標題文章)
本文引述了以下文章的的內容：
完整討論串 (本文為第 4 之 9 篇)：
排序： 最舊先 | 最新先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共9篇)
‣ 更多 jamo 的文章
文章代碼(AID): #1XSO1WzN (home-sale)