Re: [閒聊] 現在買還是晚點買 新手求解答

看板home-sale作者 (hohoho)時間2年前 (2021/09/15 21:24), 編輯推噓38(38推 0噓 80→)
留言118則, 44人參與, 2年前最新討論串2/5 (看更多)
以為看到兩年前的自己，我的經驗給您參考。 2019年時，也是28歲未婚女，有交往2年的男友，一樣找港湖，計算租金跟房貸比認為租不 如買而出手。 28歲第一間，約1300w，內湖站全新一房一廳成屋，捷運站出來3分鐘，附近生活機能極好， 婚前女生獨立負擔。 29歲第二間，約2900w，預售小三房，拼捷運東環段，未來捷運出來3分鐘。男友無後援獨立 吃下頭期款，未來房貸一人一半，婚後交屋掛男生名字。 兩間都選新屋，主要原因是2019、2020年港湖價格倒掛嚴重，中古屋與新屋幾乎沒有價差， 而且中古屋裝修要一次拿太多現金而作罷。 我觀察的價格倒掛現象，因為921後建築法規調整於2006生效，也就是說屋齡15年內為佳。2 007-2011除了中間2008金融海嘯，當時50萬的華固名人道現在都80萬了，區間內港湖低於三 千總價的優質物件釋出不多，而2012-2015台北房價高檔，屋主幾乎都被套，導致出售價格 很硬，2016後又卡房地合一2.0。反而預售新屋因為疫情建商有些微讓利。 30歲男友變老公，兩人差點沒被房價漲幅嚇歪。 第一間同社區2房低樓層，單坪+9萬成交，第二間同坪數高樓層，總價+300萬預售轉單成交 。 也靠著預售屋的資金靈活，跟上這波航運，直接賺回第二間頭期款，後來有點懊惱當初沒直 上4000w正三房物件，但投資沒有在早知道的。另外一位在南科工作的女生朋友也是類似操 作，一樣是先一間小間成屋，再一間婚後預售三房，我們是投入資金翻倍，她是直接房屋總 價翻倍，羨慕死我。 如果想拼自住兼增值，台北市右邊真心推東環段沿線，錢太多的選象山站正信義計畫區，心 臟大的吳興街老公寓拼都更，機能控選松山站夜市百貨書店健身房，愛重劃區的選內湖五期 ，想要早上巧遇Morris的選劍南站。目前吳興街（72/坪）和松山站（77/坪）約是象山站（ 126/坪）的6折，內湖五期（60/坪）約是松山站8折象山站5折，未來就是捷運差一兩站，雖 然要等十年，但這價差您懂我想表達什麼。（以上數據來自樂居區域價格近一年成交價。） 推薦最近央行新書，致富的特權，裡面提及資金自由流動、匯率與利率的三元悖論，僅能三 者取其二，目前QE下房地產的凍漲或回檔幾乎不可能，自住良心建議即早購入，以上：） ※ 引述 《jamesmiao》 之銘言： : 自己想了一陣子後還是決定上來尋求版友建議 : : 先描述一下自身狀況： : ＊ 28歲未婚女，買房初新者 : ＊購屋考量點：與捷運距離＞坪數＞新舊。因為不開車所以有捷運對我來說蠻重要的，不 : 排斥買中古屋 : ＊家裡無後援，預計全額自行負擔 : : : 目前糾結的點是不確定應該要選擇： : 1. 在近期（最晚明年）購買1500~2000萬的物件，未來再考慮換房 : 2. 再多存個兩年（目前每年薪資漲幅穩定10% up），或是等到未來至少兩年後婚後再與 : 對象共同買一間更大的房子（或許是3000萬左右） : : ＊因為無後援，目前2000是計算過後可以順利負擔的價格，直上3000萬不在考慮範圍內 Q : Q : : : 會有這樣的考量主要是因為根據我的需求，目前在台北市（目前鎖定內湖、南港、最遠到 : 汐止）大概只能買到主建坪 10~15 左右的坪數，雖然我其實不介意，但長輩大多認為坪 : 數太小不宜居。因此才有了多存幾年的考慮 : : ＊補充：會考慮內湖南港汐止一帶主要是因為地段房價&老家在那邊，我的公司在信義區 : （當然是買不起） : : 手機排版如果有問題請見諒 : 懇請版友們指教，先感謝了！ : -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.187.216 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1631712264.A.AA9.html
推
09/15 21:34, 2年前 , 1F
強者 2019買在低點，搭上2020 QE，加上航海王加持，資
09/15 21:34, 1F
→
09/15 21:34, 2年前 , 2F
產翻數倍
09/15 21:34, 2F
推
09/15 21:38, 2年前 , 3F
強者 佩服
09/15 21:38, 3F
推
09/15 21:39, 2年前 , 4F
跪了…
09/15 21:39, 4F
推
09/15 21:40, 2年前 , 5F
高手出現
09/15 21:40, 5F
推
09/15 21:43, 2年前 , 6F
太羨慕了
09/15 21:43, 6F
推
09/15 21:44, 2年前 , 7F
恭喜
09/15 21:44, 7F
推
09/15 21:47, 2年前 , 8F
年輕的投資客真的多，尤其台南
09/15 21:47, 8F
推
09/15 21:49, 2年前 , 9F
會賺錢不如娶到這種老婆
09/15 21:49, 9F
推
09/15 21:50, 2年前 , 10F
南科很正常 善化透天是直接總價翻倍 漲了一千左右
09/15 21:50, 10F
推
09/15 22:04, 2年前 , 11F
感謝分享
09/15 22:04, 11F
推
09/15 22:12, 2年前 , 12F
太強啦 佩服
09/15 22:12, 12F
推
09/15 22:14, 2年前 , 13F
厲害
09/15 22:14, 13F
推
09/15 22:17, 2年前 , 14F
看到了沒 這兩年靠房翻身的趁現在 這波你一生精華期
09/15 22:17, 14F
→
09/15 22:17, 2年前 , 15F
就碰到這一次而已 過了沒了 你人生精華期也沒了
09/15 22:17, 15F
推
09/15 22:25, 2年前 , 16F
北市這波真漲很少 同樣的資金 丟新竹房市的話 會多翻50%
09/15 22:25, 16F
→
09/15 22:25, 2年前 , 17F
以上
09/15 22:25, 17F
推
09/15 22:26, 2年前 , 18F
2021尾了 還在早入房式勒
09/15 22:26, 18F
→
09/15 22:27, 2年前 , 19F
雙北頭部差不多成型了
09/15 22:27, 19F
推
09/15 22:28, 2年前 , 20F
北市感覺人口移出有點過頭以致於有點影響到買盤了
09/15 22:28, 20F
推
09/15 22:34, 2年前 , 21F
台北真的漲很少，新竹5年翻倍是基本
09/15 22:34, 21F
→
09/15 22:35, 2年前 , 22F
原po又正又會賺錢大家還不快衝
09/15 22:35, 22F
推
09/15 22:38, 2年前 , 23F
樓上西捨 最近在八卦版常常看到您的照片欸
09/15 22:38, 23F
→
09/15 22:41, 2年前 , 24F
都說結婚了要衝個屁...XD
09/15 22:41, 24F
→
09/15 22:48, 2年前 , 25F
我老婆 剛出社會沒多久就捏了一間.....2009年
09/15 22:48, 25F
推
09/15 22:48, 2年前 , 26F
respect......很厲害！
09/15 22:48, 26F
→
09/15 22:48, 2年前 , 27F
真翻倍券，然後.....還是北大特區
09/15 22:48, 27F
→
09/15 22:48, 2年前 , 28F
無腦多才可怕
09/15 22:48, 28F
→
09/15 22:49, 2年前 , 29F
一坪好像14-15左右忘了
09/15 22:49, 29F
→
09/15 22:49, 2年前 , 30F
還是1+1
09/15 22:49, 30F
→
09/15 22:50, 2年前 , 31F
且是快完工時買的.. 很屌
09/15 22:50, 31F
推
09/15 22:54, 2年前 , 32F
感謝前輩分享，好佩服！
09/15 22:54, 32F
→
09/15 22:58, 2年前 , 33F
現在已經要縮表了阿......
09/15 22:58, 33F
推
09/15 23:05, 2年前 , 34F
運氣好也能拿來當例子嗎 2603 2609還回的去10元嗎
09/15 23:05, 34F
→
09/15 23:38, 2年前 , 35F
09/15 23:38, 35F
→
09/15 23:41, 2年前 , 36F
新竹同時期買2900萬的漲幅也沒真的高到哪裡吧
09/15 23:41, 36F
推
09/15 23:54, 2年前 , 37F
推
09/15 23:54, 37F
推
09/16 00:04, 2年前 , 38F
娶這種老婆才會賺錢，版上等等等的，基本上這輩子只有被
09/16 00:04, 38F
→
09/16 00:04, 2年前 , 39F
掠奪的份
09/16 00:04, 39F
還有 39 則推文
→
09/16 10:50, 2年前 , 79F
回一下IBIZA，吳興街單看單坪均價確實高於內湖五期
09/16 10:50, 79F
→
09/16 10:50, 2年前 , 80F
但看房屋總價正五期更硬，因為屋齡新坪數大總價高
09/16 10:50, 80F
→
09/16 10:50, 2年前 , 81F
也感謝幫回，四千頭期壓多金流其實和三千一樣沒錯
09/16 10:50, 81F
推
09/16 10:51, 2年前 , 82F
推
09/16 10:51, 82F
推
09/16 12:29, 2年前 , 83F
29歲獨立吃頭期款580w？ 醫生也沒這麼會賺吧@@
09/16 12:29, 83F
推
09/16 12:38, 2年前 , 84F
遠優嗎? 沒有感覺 內湖站附近那邊舊社區公寓 整個翻修裝潢
09/16 12:38, 84F
→
09/16 12:38, 2年前 , 85F
好的 也差不多就三萬 價格還貴一點
09/16 12:38, 85F
→
09/16 12:40, 2年前 , 86F
要遠優可能要隔套 不在我們自住兼投資討論範圍內
09/16 12:40, 86F
推
09/16 13:12, 2年前 , 87F
分享得不錯推推
09/16 13:12, 87F
→
09/16 13:13, 2年前 , 88F
套房兩成頭期款260萬，預售三房一成工程款290萬
09/16 13:13, 88F
→
09/16 13:16, 2年前 , 89F
算上翻修裝潢就看有沒有良心要不要水電重做
09/16 13:16, 89F
→
09/16 13:16, 2年前 , 90F
有沒有重做基礎工程價格差很多但房客也看不出來
09/16 13:16, 90F
→
09/16 13:19, 2年前 , 91F
我看沒什麼良心只拉皮的4+5公寓隔套出租的賺很多XD
09/16 13:19, 91F
→
09/16 13:19, 2年前 , 92F
自住兼投資，內湖公寓要跟著學區和內科買也不便宜
09/16 13:19, 92F
推
09/16 13:20, 2年前 , 93F
感謝分享
09/16 13:20, 93F
→
09/16 13:46, 2年前 , 94F
沒錯 就是那種4+5會投報比較好 一整層的我看應不如大套
09/16 13:46, 94F
→
09/16 14:07, 2年前 , 95F
內湖公寓早期真的很好賺...以前頂加8-9間可以收七八萬
09/16 14:07, 95F
→
09/16 14:07, 2年前 , 96F
賣不到1400萬
09/16 14:07, 96F
→
09/16 14:07, 2年前 , 97F
我最早隔套就是看內湖
09/16 14:07, 97F
→
09/16 14:17, 2年前 , 98F
最近內湖有一些5+6 4+5 4頂樓 隔套在賣耶 想說是不是變
09/16 14:17, 98F
→
09/16 14:18, 2年前 , 99F
不好賺了 不然為什麼要拿出來賣掉。有人知道嗎?
09/16 14:18, 99F
→
09/16 14:19, 2年前 , 100F
賣價跟一般公寓好像差不多 沒特別貴或便宜
09/16 14:19, 100F
→
09/16 14:22, 2年前 , 101F
隔套現在大概就4%左右 賣價看租金狀況
09/16 14:22, 101F
→
09/16 14:25, 2年前 , 102F
像前面講那間接近40坪, 一年收84萬的話, 房價2100萬
09/16 14:25, 102F
→
09/16 14:25, 2年前 , 103F
總價跟一般公寓其實沒差太多
09/16 14:25, 103F
→
09/16 14:25, 2年前 , 104F
隔套有貸款問題 所以價格上不去
09/16 14:25, 104F
→
09/16 14:26, 2年前 , 105F
如果隔套也可以貸八成 就不是這個價
09/16 14:26, 105F
→
09/16 14:33, 2年前 , 106F
瞭解 就是個食之無味 棄之可惜。難怪有人在賣…
09/16 14:33, 106F
→
09/16 15:05, 2年前 , 107F
基本上投報會隨著繳房貸投入而慢慢降低
09/16 15:05, 107F
→
09/16 15:06, 2年前 , 108F
4%的物件, 一開始貸款30%的話, 首年投報率=13.3%
09/16 15:06, 108F
→
09/16 15:07, 2年前 , 109F
每一年繳50萬, 所以第二年下降到12.3% 第三年10.7%
09/16 15:07, 109F
→
09/16 15:08, 2年前 , 110F
有些人會在IRR低於10的時候, 賣掉rebalance資產
09/16 15:08, 110F
→
09/16 15:08, 2年前 , 111F
有些人就穩穩持有現金流
09/16 15:08, 111F
→
09/16 15:09, 2年前 , 112F
如果是追求投報的, 大概在第五六年就會賣掉, rebalance
09/16 15:09, 112F
→
09/16 15:14, 2年前 , 113F
第三年應該是11.4%, 第四年才是10.7%
09/16 15:14, 113F
推
09/16 16:32, 2年前 , 114F
持有拿現金流也可以增貸不是嗎。不一定要賣掉啊……
09/16 16:32, 114F
→
09/16 19:20, 2年前 , 115F
你的經驗只是歷史，不能等價現在時空。
09/16 19:20, 115F
→
09/16 19:21, 2年前 , 116F
現在挑物件要精準，不然會套牢。
09/16 19:21, 116F
推
09/18 01:44, 2年前 , 117F
新竹蛋白現在可無腦買
09/18 01:44, 117F
→
09/18 01:44, 2年前 , 118F
我指蛋白重劃區
09/18 01:44, 118F
‣ 更多 colorfulplay 的文章
文章代碼(AID): #1XGVG8gf (home-sale)
討論串 (同標題文章)
本文引述了以下文章的的內容：
以下文章回應了本文 (最舊先)：
完整討論串 (本文為第 2 之 5 篇)：
排序： 最舊先 | 最新先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共5篇)
‣ 更多 colorfulplay 的文章
文章代碼(AID): #1XGVG8gf (home-sale)