[請益]買二手預售屋問題

看板home-sale作者 (morison)時間2年前 (2021/09/05 22:45), 編輯推噓23(23推 0噓 68→)
留言91則, 13人參與, 2年前最新討論串1/1
最近有考慮買二手預售屋，稍微做了一下 功課，大致了解買二手預售屋的情況，尤其是 缺點。目前看到網路上主要提到的缺點，就是 買二手預售屋自備款需比一般成屋多，不知道 除了這點，還有其他重大缺點是有經驗的朋友 可以分享一下的嗎? 另一個問題是關於出價斡旋，之前看到普 通成屋的斡旋書，可以請房仲載明"購屋貸款 (不含信貸或其他名目貸款)需達成交價八成， 不指定銀行利率及貸款年限，若無則無條件解 約"，以免銀行核貸不夠，斡旋金也拿不回來， 不知道這種條約也在買二手預售屋出價斡旋也 是可行的嗎? 麻煩有經驗的朋友分享資訊，謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.225.133 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1630853159.A.486.html
推
09/05 23:24, 2年前 , 1F
當然不行
09/05 23:24, 1F
→
09/05 23:25, 2年前 , 2F
你是承接購買預售屋的權利跟義務
09/05 23:25, 2F
推
09/05 23:28, 2年前 , 3F
你跟a買的是購買預售屋的權利，你買到權利之後，建商
09/05 23:28, 3F
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09/05 23:28, 2年前 , 4F
會跟你換約。預售屋不會給你貸不到解約的條款。
09/05 23:28, 4F
推
09/05 23:37, 2年前 , 5F
你這就是版上說的轉約阿
09/05 23:37, 5F
推
09/05 23:45, 2年前 , 6F
有些建商還不給轉
09/05 23:45, 6F
推
09/05 23:49, 2年前 , 7F
現在合約都有一條 交屋前禁止轉約, 你看看賣家有沒有簽
09/05 23:49, 7F
→
09/05 23:50, 2年前 , 8F
如果賣家簽了,那他賣完你之後 房子還是他的
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推
09/06 00:11, 2年前 , 9F
那就壓一條建商如果不同意轉約，那就買賣無效
09/06 00:11, 9F
推
09/06 00:13, 2年前 , 10F
預售是成屋之後，開始跟銀行辦貸款手續
09/06 00:13, 10F
推
09/06 00:15, 2年前 , 11F
所以不像中古屋是現成屋，銀行可以先鑑價
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推
09/06 00:17, 2年前 , 12F
估你的還款能力、信用。讓你可以先押這條
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推
09/06 00:22, 2年前 , 13F
其實個人信用不要太差，負債。月薪扣出基本消費能
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09/06 00:22, 2年前 , 14F
夠還月貸款金額
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09/06 00:23, 2年前 , 15F
基本上都能核貸
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09/06 07:01, 2年前 , 16F
上星期五才致電幾家建商，實價登錄還是依照原本的簽
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09/06 07:01, 2年前 , 17F
約價，換約加價買的部分不認，建議買之前跟建商確認
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，不然以後要賣會虧不少
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推
09/06 07:06, 2年前 , 19F
換約也要實價登錄
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推
09/06 07:29, 2年前 , 20F
交屋後才能轉約的要留意屋況。原簽約者是否留意、在意新
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09/06 07:29, 2年前 , 21F
屋的瑕疵(如漏水)？
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推
09/06 09:11, 2年前 , 22F
其實我一直不懂現在買轉約幹嘛，也沒比較便宜還不如直接
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09/06 09:11, 2年前 , 23F
買預售
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推
09/06 09:30, 2年前 , 24F
也想了解，建商禁止轉約但還是有人賣，但建商預售又
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09/06 09:30, 2年前 , 25F
慢慢釋出搞得怕買不到只好跟投資客買
09/06 09:30, 25F
推
09/06 10:09, 2年前 , 26F
退休偶爾去鄉下度個假可以，長住在那養老就不必了，
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09/06 10:09, 2年前 , 27F
除非你去跟他們同住
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推
09/06 10:12, 2年前 , 28F
抱歉回錯
09/06 10:12, 28F
推
09/06 10:42, 2年前 , 29F
會買轉約有兩個，一是已完售，二是轉約價比建商還便
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09/06 10:42, 2年前 , 30F
宜。
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09/06 10:43, 2年前 , 31F
因為建商會調整價格，早鳥買的會比後期買的便宜一成
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09/06 10:43, 2年前 , 32F
到兩成都有
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09/06 12:32, 2年前 , 33F
比較便宜或是樓層房型好不就有市場了 當然不排除有小
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09/06 12:32, 2年前 , 34F
白不瞭解就硬買被當羊宰啦
09/06 12:32, 34F
推
09/06 16:56, 2年前 , 35F
你買的是預售，到銀行核貸還很久不可能給你壓這一條，
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09/06 16:56, 2年前 , 36F
就算直接跟建商買也是一樣
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09/06 23:02, 2年前 , 37F
謝謝各位分享 大致了解情況
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09/06 23:04, 2年前 , 38F
這種換約情況 不知道斡旋書跟一般的成屋有甚麼不同?
09/06 23:04, 38F
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09/06 23:06, 2年前 , 39F
還有要付價差 我要怎麼知道我的自備要多少?
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09/06 23:08, 2年前 , 40F
自備款(原買家已付+價差) 是跟建商換約階段才知道嗎?
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09/06 23:10, 2年前 , 41F
斡旋期間感覺原買家不會透漏? 還是只會說他已付的款項?
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推
09/06 23:12, 2年前 , 42F
自備款建商那邊都會有，一般從訂金到完工大約是15%左
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右，分期慢慢繳蓋到哪裡繳到哪裡。合約一般會預設你
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09/06 23:12, 2年前 , 44F
可以貸八成，你貸不夠的就要自己想辦法
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推
09/06 23:17, 2年前 , 45F
一般需要拿斡旋金通常是你透過仲介去買，除非妳也是
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09/06 23:17, 2年前 , 46F
透過仲介去買轉約戶。這斡旋的意義在於確定你是想買
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的而不是出一張嘴隨便喊價，喊到了還不買。一樣都是
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確保買賣雙方在達到預設價格的時候不會反悔。
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09/06 23:18, 2年前 , 49F
成屋的斡旋標的是該成屋，預售屋斡旋的標的是該購買
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合約。
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所以成屋才有貸款成數的問題
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09/06 23:20, 2年前 , 52F
你買轉約只是買他購買預售屋的權利，而不是買預售屋
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。你買了就是按照他跟建商的合約去履行。
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自備款就是他想賺的加上他已經付的
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就是你要先付出去的錢
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09/06 23:22, 2年前 , 56F
例如他預售屋買1000萬，他已經付給建商50萬，他想要
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賺50萬。等於你要先拿100萬給他，他把預售屋的合約換
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成你的名字，變成你是該預售屋的乙方。
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09/06 23:24, 2年前 , 59F
謝謝您詳細講解 受益無窮
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之後你就是按照1000萬去跟建商履行合約。蓋好之后你
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陸續要付150萬然後跟銀行談貸款貸八成，你之前付的1
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50再補50給建商，剩下800就是銀行的貸款。你實際付出
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去了250，50萬就是被賺走。
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09/06 23:28, 2年前 , 64F
預售屋好處是你有三年的時間慢慢繳，簽約訂金大約是
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8%，等於你用8%的錢先確保這個價格你買到房子，用三
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年的時間繳剩下的7%。
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那以上例子的100萬給原乙方 斡旋期間原乙方會揭露?
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09/06 23:29, 2年前 , 68F
我目前看得這案子是要快成屋了....
09/06 23:29, 68F
推
09/06 23:30, 2年前 , 69F
w售好處就是這個，用比較小的負擔去買房。但是最大
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09/06 23:30, 2年前 , 70F
的風險就是建商跑路。因為房子蓋好交給你之前，都是
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銀行的，因為建商是拿房子跟銀行抵押借錢蓋房子。還
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有其他風險，例如房子沒蓋好，偷工減料，一屋二賣等
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09/06 23:30, 2年前 , 73F
等，所以才有很多人說不要買無名建商的預售屋
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09/06 23:33, 2年前 , 74F
在成交之前你不會知道乙方的成本是多少。但是成交之
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09/06 23:33, 2年前 , 75F
後你就會知道，因為你要換約，就會看到原本的合約。
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09/06 23:33, 2年前 , 76F
至於他賺的五十萬到底要不要上報實價，我就不知道因
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09/06 23:33, 2年前 , 77F
為我還沒有遇過，看有沒有人有經驗可以告訴你。通常
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09/06 23:33, 2年前 , 78F
都是不會報，因為查不到，除非你拿合約去申報。
09/06 23:33, 78F
推
09/06 23:37, 2年前 , 79F
快要成屋就表示你要拿更多現金出來，這也是買換約最
09/06 23:37, 79F
→
09/06 23:37, 2年前 , 80F
大的缺點之一
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09/06 23:38, 2年前 , 81F
你如果跟建商買你基本上都可以貸到8成以上。
09/06 23:38, 81F
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09/06 23:41, 2年前 , 82F
但是你買換約你勢必要多付一筆他要賺的現金。版上很
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09/06 23:41, 2年前 , 83F
多人多要收平轉的意思就是對方不賺錢轉移合約。一般
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09/06 23:41, 2年前 , 84F
轉約的手續費記得是千分之一
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09/06 23:41, 2年前 , 85F
一般是賣方出
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09/06 23:57, 2年前 , 86F
謝謝 非常詳盡
09/06 23:57, 86F
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09/06 23:59, 2年前 , 87F
所以我斡旋要確保原乙方聲稱已付的是在總價20%以內?
09/06 23:59, 87F
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09/07 00:00, 2年前 , 88F
如果是以快成屋的情況下
09/07 00:00, 88F
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09/07 00:01, 2年前 , 89F
如果成交價1000 他聲稱已付250就可能多賺50
09/07 00:01, 89F
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09/07 00:01, 2年前 , 90F
還不包含如果他其實實際買進800的價差?
09/07 00:01, 90F
推
09/07 07:10, 2年前 , 91F
他賺多少是他的事，你覺得價格ok你就買。
09/07 07:10, 91F
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