[心得] 少子化跟空屋，不一定會影響房價
我以前就是想不懂少子化跟空屋量，才會覺得房價會跌
其實不能從這兩個數字就直接推估漲跌趨勢
先從空屋量舉一個很簡化的例子來說明：
假設有一千人要買房，也都買得起
然後你看空屋有一萬間，就覺得房價不會漲？這是有問題的
因為這一萬間空屋，還要扣掉一些數字，才是剩下能買的房子數量
1.先扣掉沒拿出來市場賣的
可能是投資囤房、可能是政府政策所以不想賣
不管怎樣就是沒拿出來賣的房子要先扣掉
2.再扣掉這一千人能買但是看不上眼的房子
例如老舊公寓、偏遠地區、機能不便等等不想買的房子
不管怎樣就是他們有錢也不想買的房子
1&2房屋數扣掉之後，才是市場上可以買的房子數量
假設剩下5000間，這一千人當然隨便買，房價可能都很好談
但假設剩下200間，等於五個人要搶一間，房價不漲很難
所以不能只看空屋量去推測房價漲跌
再來講少子化，它跟空屋量一樣的概念
只要想買房的人，人數遠大於他們想買＆能買的房屋數量
房價就是很難跌，或是會漲
比如說二十年後只剩下一萬人要買房，他們也都買得起
但是扣掉總總因素沒拿出來市場的房子數量
再扣掉這些人不想買的房子，只要剩下的房子遠低於一萬人
他們還是跟彼此競爭要去搶房子
所以不要再用單純少子化或空屋量去看房價漲跌了
要預測就要精算好
去算你看的區域，想買又能買得起房子的人有多少
然後他們鎖定的目標房屋
在政府政策跟其他種種因素扣掉之後，還剩多少間
相比一下就容易了解各地區域房價漲跌的大趨勢
當然你一算下去如果發現
想買又能買房子的人，遠遠少於他們想買又能買的房子
房價很難漲，或是很難跌價，就是可以預期的
不過市場是動態的，建商也很會算，他們會減少推案量就是了
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以日本來說，就是鄉下房價便宜到爆，東京很貴啊
但還是要用我講的邏輯去看，才知道台灣會怎樣
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你說的對，也有可能想脫手趕快賣，但不一定會跌價啊
邏輯跟我文中說的一樣
假設有一千人要買，他們想買的房子只剩200間
政府政策打下去，讓投資客拋售三千間
可是這三千間，只有一百間是這一千人想買能買的
還是很難跌價喔
如果放出來的這三千間，都是這一千人想買能買的
或是有兩千間都是能買想買的也可以，這樣就會跌價沒錯
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他們就沒有稍微認真研究一下，就會被騙，我以前也是這樣
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