Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?
我分享一下房東的成本
其實我以前提過多次
只是通常會被質疑說假的 怎麼可能
是不是很早時期買的 還是違法改套
我這次逐一細項打
攤開我的成本
為什麼我會強調 無敵包租公 房東不敗
也是我在做不管是居家裝潢或是辦公室家具所看到的
拿我在2019年12月簽約的一間套房為例
(後面做過債務整合 小的只剩這間掛貸款)
買價510萬 貸款300萬 租金17000(14.57坪)
頭期210萬
仲介費5萬1
規費18743
代書費17000
共86743
買了 40吋電視 4600
IKEA 電視櫃 429
IKEA 茶几 895
沙發 3200
掀床 3500
乳膠床墊 4000
雙門小冰箱 5888
洗衣機 6999
共29511
油漆跟清潔劑是拿家裡的去用
這部分就比較難估計了
所以為了接近公平跟方便直接進位
總共拿222萬出來
資金成本 (每月貸款本利和 14476)
本10726 (會隨著時間影響投報 之後得增轉貸)
利息3750(會慢慢變少 先抓第一筆)
一年共45000 (本金買賣就回來所以只算利息)
持有成本(每年)
地價稅 1036
房屋稅 2311
保險 4400 (含凶宅險可賠100萬)
修繕基金 12000(沒用完過 但貼補家具折舊)
空租 8500(抓半個月算客氣 我這幾間沒有空到一週過 還有無縫接軌)
一年共28247
資金+持有攤提到每個月 是6173
我只要租到7000必定打平成本還有剩
然後我租17000 淨利10000
當然你可以嘴 我的時間成本 (整理約一週)
後續房客管理 blabla
以這個房客為例 租了快10個月 只有第一天找我換個蓮蓬頭(角度不合) 後面都是房租
已匯
我類似這樣租期且沒找過我半次的模範房客有三組
前任房客有換個毛巾架2xx元的樣子
租四個月的正妹跟開賓士男跑了
直接解約給一個月17000
然後我打掃一天 隔天租給現任 後天算起租
有人嘴過我房客是白癡 這種價格比貸款高的也租
事實上 我五個物件都差不多這樣比例的投報
所以你想想看 我要空租多久 升息升多高 持有成本加多少 才能讓我虧錢
大概只剩房價崩跌比較快
我買一坪35萬
然後這個社區差不多的物件今年一個38.32 一個43.4 目前沒實登 但這個房仲跟我成交
過也知道我會看實價 騙我沒有道理
市場才是最真的
Ps: 我選房子就是圖穩定加熟悉 就算是我的十幾次交易經驗都賺錢算倖存者偏差 但房
市勝率高不用爭辯吧 當然我知道有少年股神 租屋股聖 會把這222萬各種翻倍甚至買比特
幣等等 但追求穩定臭了嗎
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.119.211 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1617899865.A.D2E.html
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:43:14
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所以好心報給大家一個方向
根本沒有什麼壞心思
真的太多人亂買像去年一樣
我才頭痛
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呃 我這種專攻出租的增值幅度小
但也足夠付交易成本了
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:47:12
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:48:49
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新北市下新莊
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:49:23
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其實超過17000的加這間有三間
另外的15500 16000
我是有比同社區租的貴啦 但其實不難
重點現在那些人也學我拉高租金在租
但有的不整理 所以租的沒我快
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然後我有三組房客去買房了
我都有當軍師
但有一組叫他別買預售不聽話....
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其實我覺得如果沒結婚 可以先套房
結婚先兩房 怕突然懷孕
先求有再求好
我當初也可以買三房來住
但我只買了兩房就是要留錢去做其他事情
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 00:59:05
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※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 04/09/2021 01:07:02
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你說到一個重點
我買房出價一定含冷氣
冷氣很貴的
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:10:41
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你這種算法是很多人盲點
排除現金買房的大咖
我實際只拿了220萬出來
另外增值不算算嗎?
比不上股市我承認
但也沒你說的只有4%
買房記得要槓桿
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我老婆會殺了我
她最近還想我買個莊園別墅之類的渡假用
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進階版本是
現在房子增值 我拿去轉貸
原本貸六成300
房產增值變550的話可以貸出330
這樣你多了30萬現金可用
多幾間 金額很可觀
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我一開始的想法就是 累積資產
擴大本業戰果
不快 但紮實
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 01:19:41
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還有 147 則推文
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自用我推三菱
買房我只有一間是不含冷氣的
便宜到前屋主要拔什麼我都沒意見
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其實看推文還是不少房東的
只是平常潛水
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每個人的選擇不同囉
含增值大概平均是13%
這個去股版應該被笑死
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不要這樣抬舉小弟啦
很多包租公更多間
常常覺得貧窮限制了我的想像
※ 編輯: s26492755 (101.12.15.119 臺灣), 04/09/2021 15:21:09
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小情侶 小夫妻 目前一個13坪 一個14坪都17000的經歷過四組
※ 編輯: s26492755 (101.12.15.119 臺灣), 04/09/2021 16:01:09
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我也是 以前為了省錢 10000不到的都租過
※ 編輯: s26492755 (49.216.56.167 臺灣), 04/09/2021 16:48:42
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其實租金大概就6% 加增值看運氣這樣
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正常要喔 不過這間原本是17500
房客要求不報稅後算他17000
我一直都開放入籍報稅申請補助的
實際上 目前一間入籍 一間有申請補助
一間新的沒提到會不會報稅
有三間自己提不報稅來殺價
跟大家想的不同吧
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※ 編輯: s26492755 (49.216.24.27 臺灣), 04/09/2021 23:06:37
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/09/2021 23:16:46
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收租當收益 增值當禮物
沒了增值 至少還有收租
在穩定的前提下去追求最大的利益
這就是房東不敗的原因
可是很多人忽略了穩 只比賺錢速度
※ 編輯: s26492755 (49.216.24.27 臺灣), 04/10/2021 13:11:46
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其實我定租金的時候內含稅金成本 抓12%
這間就去年的紀錄
房客提的話 簽兩年用優惠價給
每年重簽 等於一直兩年
如果第一年被報稅
第二年的租金就不同
合約還是有一些眉眉角角
自己提的 本身不需要房租抵扣免稅額
業務職 自營商 被人保養 等等
我自己現實遇到的都沒有PTT的這麼正義愛繳稅
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 04/10/2021 23:36:08
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