Re: [心得] 台灣房價不可能崩盤

看板home-sale作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間3年前 (2021/02/23 19:56), 3年前編輯推噓66(67推 1噓 91→)
留言159則, 45人參與, 3年前最新討論串21/24 (看更多)
老話那句. 基本面不破,你整個"大盤"就不會崩. 租金比持有成本+利息還高,你是要崩個擔擔麵..XD 你會因為政府要抽你二代健保,所以你就不賺錢不工作跑去當乞丐嗎..XD 在可以"套利"的前提下,不存在任何泡沫崩盤的可能性.. 借錢買房子收租可以賺錢還跟你崩盤..XD 一點金融投資概念都沒有.. 不過這邊講一下回檔. 通常回檔都容易發生在精華區. 無論是2016的七期,新彎區,還是當年大安區公寓,信義計畫區大樓.. 這幾年都有很多回檔的現象. 當然噴很大的重劃區也會產生... 這邊來解釋一下回檔的原因和狀況. 回檔很簡單,漲太多,然後籌碼凌亂..所以有人很早買又在尾盤時獲利了結把價格賣下來. 也就是,他漲了60%,有人賺了至少50%,然後他最後確定整個盤不漲了拿出來賣. 然後他懶得耐心等+50%買的買家出現,在+40%的買家出現時,他就獲利了結. 而如果只有一兩個這種買家,那行情要"確定回檔"並沒那麼容易. 因為其他賣家會"我家不一樣"死守價格..所以幾個破壞價格的成交效應很弱. 也因此在比較成熟的區域,老市區,甚至外圍之類的,都不容易回檔. 但是如果這種賺錢的賣家人數比較多+有神經緊張的菜鳥投資客. 那會因為市場上不斷有破壞行情的物件被丟出來賣.甚至還沒交易掉而掛了幾間在上面. 這樣就很容易產生確定性價格回檔. 所以回檔要素要同時滿足兩點. 1.噴超大.並且噴超快. 2.籌碼凌亂. 對喔補一下,噴大之外還要噴很快.. 因為如果他是穩定上升,這樣會因為時間拉長而前面凌亂的籌碼也被穩定下來. 而這邊解釋一下籌碼凌亂的問題. 甚麼買家屬於不穩定籌碼.?? 中短期投資者... 自住/長期/包租公..是穩定性籌碼. 所以一個區塊,中短期投資客比率過高,籌碼就會凌亂. 解釋現象我以前文章拿諾貝爾,正勤解釋過... 但是如果今天漲幅很少,或是是新一輪的進場者... 那沒關係,因為這還沒滿足"噴超大"的前提. 典型就像大寮輔英科大,之前帥過頭在高雄有進場一波. 但因為漲幅並沒有很大,所以你在那邊看不到回檔,反而這一年因為利多炒作而大噴. 而相對於正勤,400漲550..所以他在那邊整理了一段時間,現在噴到650又開始整理. (不過550~650的交易量並不大,所以籌碼凌亂現象沒之前那次嚴重,整理時間不用太久) 諾貝爾,一坪8~9噴到11~12整理到今天...XD (這邊就是中短期投資客超級多,所以才要整理那麼久) 但是這些都不是真正回檔. 真正回檔的是...摩天高雄,13噴到26跌回18..法國愛樂/恆上海悅,17噴到30跌回22~24 而摩天高雄,法國愛樂等...各方面條件當然都屌打正勤諾貝爾. 因此他熱炒的時候很誇張的噴到天上去. 然後再回檔一大波. 當然如果你在起漲點附近買的,還是都有賺 但如果你在後期追的,你就會吃回檔. 上面,是用賣方角度解釋回檔. 為啥有人會便宜賣,破壞行情賣. 另外再從另外一個買家角度解釋一下回檔現象 而買家角度解釋其實更簡單. 阿你摩天高雄條件再好,買家不認為你條件比31期好. 阿你摩天高雄噴到26,我31期平均價也才20...你憑甚麼?? 同樣道理,你法國愛樂,恆上海悅噴到30,我31期才20,你憑甚麼?? 所以穩定性買家就會去買31期而不是買摩天高雄和法國愛樂. 因此我當時買入16w/p的陽光情人,後來買入18w/p(這是買便宜撿到寶)的太普. 我是在新彎區蛋黃中的蛋黃物件在回檔的時候買入太普的..XD 結果...你蛋黃中的蛋黃在回檔,我買你附近條件也不錯的物件,我還可以繼續漲我的..XD 阿就因為... 我漲的比較少+我籌碼比你安定. 更重要的是...因為相對價格差太多不合理!!!! 所以你因為我的價格比你低很多而回檔,我因為你的價格比我高很多而被你拉抬.. 你的燃燒照亮了我的鈔票!!!! 當然啦,對投資客來講,回檔會產生沒錯. 但不會因此而不去追逐以後會回檔的物件或是區域. 因為你自己看... 他回檔是因為漲太多漲太快,所以才回檔. 而這個漲太多漲太快,可是非常非常可口的. 另外,只要你是買在起漲點附近,無論你有沒有吃到回檔,你的利潤都非常非常的爽!!! 更不用說,如果你有辦法抓在回檔之前出脫,那還可以多凹一筆漲過頭的利潤. 所以現在資金行情,我為啥到現在都還建議可以卡入精華蛋黃區. 一方面是因為2016產生的回檔到今天已經五年了. (但其實應該只算到2020年初,所以是四年) 對蛋黃區精華區而言,這是很長期的盤整時間..畢竟這些精華區的範圍不大. 另一方面因為資金行情追逐最強,所以會再度產生蛋黃區熱炒現象. 而且我們在2020年已經看到蛋黃區很囂張的瘋狂大漲. 所以這是起漲點附近.... 現在切入蛋黃區,就是要賺他之後大炒一波起來的效應. 當然如果政府強力干涉讓大吵衰弱.. 那也還好...因為他還是會漲,只是沒有2010~2014那麼爽的暴衝. 並且因為政府干涉的話,會變成漲不多或市漲很慢,所以不回檔... (同時失去了漲太多以及漲太快的特性) 但要是政府只是演演戲做做樣子,干涉度很低... 那你就再度看到1000萬長到1800萬,可能會回檔到1600萬. 你慢一點進場買在1200萬,回檔也沒跑全吃到,但你後面還是可以盤整停在1600萬. 而其他地方,在你回檔到1600萬的時候. 同樣一千萬的物件,可能才剛爬到1200萬...(目標可能也在1500萬左右) (因為蛋黃區炒作的漲幅會很快..其他地方甚至二線區都來不及補漲.) 你到時候1600萬獲利了結,再跑去二線三線買1200萬,在賺一筆到1500萬. 你就吃到兩輪.... 如果你一開始就跑去二線三線買1000萬.. 這樣你就只能賺1000漲到1500萬這一段... 你要知道買兩輪+開槓桿...利潤跟你只做一輪的差有多大. 這就是你要不要做專業性投資,還是只是無腦買了等漲的差異. 至於如果很厲害,1000萬買了立刻漲,漲到1800萬剛好賣在最高點. 再跑去旁邊才漲到1100萬的地方買,然後出脫在1500萬. 恩....不動產也許可以逼近這個現象,畢竟不動產反應遲鈍... 不過你還是要多拜土地公...因為價格掌握很簡單,但是買賣還是需要時間.. 出高價的買家哪時候出現要緣分. so...這不是技術問題...而是運氣問題了...XD 這就是不動產跟其他投資產品的不同... 不動產是同時具有"必須性物品"和"金融產品"的特性的雙棲生物. 因此在操作的時候,你要注意他現在是哪一種屬性在主導變因. so....在今年我應該還是會建議各位有機會買入蛋黃區就買入蛋黃區. 你要知道,資金行情下,是無法預測高點的. 誇張一點講就是,如果政府不干涉,那七期,新彎區等. 直接飆上台北一般地區例如中山區松山區的價格... 也就是1x年電梯大樓大概一坪8x~100. 你也不要太意外. (沒甚麼不可能,當年大安區也是4xw/p漲起來到120w/p的,那你3x漲到8x有很奇怪嗎) 就像股票,誰知道可以萬六... 你無法預設高點...你只能從市場狀況去判斷他有沒有要消停的跡象. 記得,炒作價格這件事情,不是穩定籌碼,也就是不是自住戶,包租公,長期置產主導... 所以千萬不要用穩定籌碼的態度看精華區炒作. 精華區炒作的概念是奢侈品,而非必需品. (奢侈品,一顆5克拉粉紅色彩鑽多少錢?一顆3公斤乾淨羊脂白新疆和田籽料原石要多少錢? 你無法用任何"實用性"角度去評估奢侈品....) 但是當然政府是會干涉,所以也要密切觀察政府干涉的狀況和市場反應的狀況. 不過當然反過來講,炒作到那麼高,之後回檔應該也會滿可觀的. 所以噴那麼多就要注意哪時候要跑.免得利潤被咬回去一些..會奇摩子不爽. 至於為啥自住戶也會建議買入呢. 阿很簡單,今天的價格都是你今天以後回頭看的歷史低點.. 你這輩子基本上沒機會看到蛋黃區破今天價格的機會. 就算你今天看到的是15年的三房平車要900萬. 但是等30年後,也就是這棟房子變成45年屋... 他的價格都是遠遠遠高於900萬...XD 就算他精華區轉移,就算他整個環境都衰退...他45年屋的時候,價格還是遠遠超過900萬. so..你這輩子不可能再看到這間房子低於900萬... 除非他這兩年出租有人在裡面自殺或是殺人,然後他變凶宅吃凶宅的30%折損. 那在這種情況下,蛋黃區畢竟是最好的區域最好的學區政府最大小眼的地方. 你自住現在不切入...那你以後要切入你要支付的代價太龐大了. 而你先買其他地方. 因為你自住,所以實際上你其他地方的增值以巨觀來講你換屋也沒比較賺. 甚至你要吃到換屋的損耗. 所以會比你直接現在覽趴壓著買蛋黃區在未來的損失還要大. 不過自住當然要優先考量剛性需求拉. 也就是坪數房間數... 不要為了買蛋黃區,硬是明明需要室內22坪的3房買成室內12坪的兩房. 這就本末倒置. 最後,哪時候不應該買蛋黃區呢? 如果你是比較菜鳥的投資客,你就看今年蛋黃區漲幅有多少. 如果今年再噴一個20%. 那明年你可能就要考慮買其他地方. 連續噴兩年20%,會產生很明顯地和其他地方的價差拉很開. 這種情況,安全牌打法自然就是開始去追捕漲... 畢竟你對市場的敏銳度不足,你無法精細的判斷...所以安全盤就是轉頭去追捕漲. 但是如果今年噴在10%內,明年就是優先觀察政府態度..看政府還有沒有要出招之類的. 如果政府都還在搔癢...那明年還可以再切入蛋黃區... 畢竟這一波資金行情太囂張...這個不是搔搔癢可以擋的起來的事件. 至於如果今年都不漲了.... 那...其實其他地方也都不會怎麼漲...XD 所以你買其他地方也沒比較好... 資金行情蛋黃區領漲,蛋黃區都不漲...那其他地方也沒補漲可以補.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.178.179 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1614081364.A.DB3.html
→
02/23 19:59, 3年前 , 1F
結果潮州漲最兇…？
02/23 19:59, 1F
沒人想跟你講話,你不要一值臉貼我屁股..很噁心.
推
02/23 20:01, 3年前 , 2F
請教c大。71期重劃區還會有漲的可能嗎？謝謝
02/23 20:01, 2F
71期主要是貿易用地. 不過鐵路局那一塊日勝生得標,他要蓋10棟樓...9棟住宅一棟商場. 所以不存在其他建案可以買. 至於日勝生的住宅有沒有投資效應. 要看他要賣多少錢才知道. 沒有價格無法判斷.... 投資永遠永遠都是先看價格... 沒有價格,建商地點利多,全都不重要... 價格不對你沒有任何一種東西可以讓他有投資價值. ※ 編輯: ceca (1.174.178.179 臺灣), 02/23/2021 20:07:29
→
02/23 20:14, 3年前 , 3F
02/23 20:14, 3F
→
02/23 20:14, 3年前 , 4F
眼光是一回事
02/23 20:14, 4F
→
02/23 20:14, 3年前 , 5F
不過別老是推翻自己的觀點
02/23 20:14, 5F
→
02/23 20:14, 3年前 , 6F
到底哪個才對ア
02/23 20:14, 6F
補漲跟資金行情炒作都分不清楚的工人..XD 算了你愛怎樣打隨便你. 反正...當你笑話的人越來越多而已..
推
02/23 20:16, 3年前 , 7F
想請問適用於新竹竹北嗎？
02/23 20:16, 7F
適用... 現在只有台南不適用. 因為台南漲的地方很分散,造成沒有明顯精華區. 不像其他幾都都有特別的精華區... 台南在這個方面市場跟其他人不一樣. ※ 編輯: ceca (1.174.178.179 臺灣), 02/23/2021 20:20:29
推
02/23 20:24, 3年前 , 8F
新竹有什麼好講的，長期噴，倒是其他地方資金行情居多。
02/23 20:24, 8F
→
02/23 20:25, 3年前 , 9F
北北桃也是長期噴，中南部就資金行情。錢太多了沒辦法
02/23 20:25, 9F
推
02/23 20:34, 3年前 , 10F
感謝分享
02/23 20:34, 10F
推
02/23 20:36, 3年前 , 11F
台北這種高基期的也建議在今年拼蛋黃區嗎?
02/23 20:36, 11F
台北的市場要問台北投資客. 因為投資你要顧慮到交易成本和時間投報率. 精算要台北投資客比較清楚. 畢竟台北市場跟其他幾都又不一樣. 所以是否精華區是最好的投資標的,那個要另外判斷.
推
02/23 20:36, 3年前 , 12F
台南就台GG帶動 比較偏向便宜版竹北
02/23 20:36, 12F
→
02/23 20:37, 3年前 , 13F
東區北區特定地點以及南科附近漲很兇
02/23 20:37, 13F
→
02/23 20:38, 3年前 , 14F
正東區大樓預售屋已經漲到一坪3X了，文元國小附近
02/23 20:38, 14F
→
02/23 20:38, 3年前 , 15F
一樣
02/23 20:38, 15F
推
02/23 20:40, 3年前 , 16F
北市區這兩年一堆錢回流，高價的有動起來。但中低價的我保
02/23 20:40, 16F
→
02/23 20:40, 3年前 , 17F
留。
02/23 20:40, 17F
推
02/23 20:41, 3年前 , 18F
71期這種市區少見的大型重劃區後勢應該可期
02/23 20:41, 18F
市府到現在都沒規劃出來. 先看規劃..
推
02/23 20:44, 3年前 , 19F
中都算噴太兇嗎？ 有回檔可能？
02/23 20:44, 19F
中都也不算噴,他就直接開美術館打九折價.. 所以他也沒啥好回檔的...XD 興富發在中都第一案的定錨價取的很巧妙...
推
02/23 20:46, 3年前 , 20F
炒作價格不就老鼠會
02/23 20:46, 20F
→
02/23 20:47, 3年前 , 21F
看誰做最後一隻老鼠罷了
02/23 20:47, 21F
→
02/23 20:47, 3年前 , 22F
然後說多少會回檔根本馬後炮
02/23 20:47, 22F
炒作中後期是抓最後一隻老鼠. 但是炒作前期,基本上閉著眼睛買都是賺,無論哪時候賣都是賺. 所以要分清楚切入時機點和切入價格. 你很抵制炒作,因此你明知這邊會炒作不進場,那你會少賺很多. 但是你太菜鳥亂追高,追到末期吃回檔,那就人家數鈔票你洗地板.
→
02/23 20:49, 3年前 , 23F
中都有發哥 我看是很難xdd
02/23 20:49, 23F
→
02/23 20:50, 3年前 , 24F
還有京城 太難了
02/23 20:50, 24F
中都目前就跟美術館... 美術館怎樣跑,他就跟... 因此他非獨立性的區域. 就不需要單獨討論他...
推
02/23 20:50, 3年前 , 25F
買房收租多好
02/23 20:50, 25F
→
02/23 20:51, 3年前 , 26F
在那邊怕房貸20.30年... 我還希望銀行多借點給我買呢
02/23 20:51, 26F
→
02/23 20:52, 3年前 , 27F
等崩盤的也喊了幾年 一直喊每年有多賺台賓士嗎
02/23 20:52, 27F
收租有一個奧義是. 如果你是炒作區 那你可以在炒作到最高價的時候去跟銀行辦轉增貸,或是做理財型房貸. 這時候銀行對你的房子估價會最高. 之後回檔..他也不會要求你追加擔保. 因此你在那時候可以套出最多資金槓桿效應.
→
02/23 20:54, 3年前 , 28F
02/23 20:54, 28F
→
02/23 20:54, 3年前 , 29F
洗加洗
02/23 20:54, 29F
還有 92 則推文
還有 23 段內文
推
02/24 00:03, 3年前 , 122F
不過我看好新灣區，因為價格夠低。水湳的話，那種地價發個
02/24 00:03, 122F
→
02/24 00:03, 3年前 , 123F
夢好了。
02/24 00:03, 123F
→
02/24 00:05, 3年前 , 124F
水湳不是不好，而是被炒到太高了，選離中科近又便宜的不會
02/24 00:05, 124F
→
02/24 00:05, 3年前 , 125F
嗎？不然多個十分鐘價格剩2/3的北屯好選。
02/24 00:05, 125F
蛋黃區從來都不看薪水...XD 任何縣市都有一拖拉庫身價破十億的人. 薪水這種東西一直都不是奢侈品的注重項目. 奢侈品只看資金態度...
推
02/24 00:08, 3年前 , 126F
中南部租金好拉 我在台北500租到17000算很硬了 但台
02/24 00:08, 126F
→
02/24 00:08, 3年前 , 127F
北的好貸款
02/24 00:08, 127F
→
02/24 00:09, 3年前 , 128F
而且真的當包租公最好不要離太遠 做什麼都方便也對當
02/24 00:09, 128F
→
02/24 00:09, 3年前 , 129F
地市場比較敏感
02/24 00:09, 129F
外圍的投報率超好. 就是因為懶所以不去賺..XD 外圍尤其在擴張的工業區附近. 通常會有很明顯的缺房子現象. 這在市區是無法想像的狀況. ※ 編輯: ceca (1.174.178.179 臺灣), 02/24/2021 00:22:22
推
02/24 00:33, 3年前 , 130F
板橋站周邊老城區的都更算蛋黃區嗎？價格看起來很可口
02/24 00:33, 130F
推
02/24 00:45, 3年前 , 131F
推
02/24 00:45, 131F
推
02/24 00:47, 3年前 , 132F
那中都已經算蛋黃區了嗎 內惟呢？
02/24 00:47, 132F
推
02/24 01:04, 3年前 , 133F
其實之前跟中南部的包租公婆交流還真的有點心動....
02/24 01:04, 133F
推
02/24 01:04, 3年前 , 134F
C大，前陣子到牙灣看附近好像不錯，值得投資嗎？
02/24 01:04, 134F
推
02/24 07:04, 3年前 , 135F
請問一下C大，高雄苓雅區武廟這一帶值得投資嗎？買這邊的預
02/24 07:04, 135F
→
02/24 07:04, 3年前 , 136F
售屋的話，三年完工之後會不會賠錢呀？
02/24 07:04, 136F
推
02/24 09:06, 3年前 , 137F
以外地人來看美術館超級優又便宜，要不是一年才去高雄1-2
02/24 09:06, 137F
→
02/24 09:06, 3年前 , 138F
次都想去美術館買一間了
02/24 09:06, 138F
→
02/24 09:07, 3年前 , 139F
北部中部看那麼多房子下來以精華區來說高雄美術館我覺得
02/24 09:07, 139F
→
02/24 09:07, 3年前 , 140F
太低了
02/24 09:07, 140F
→
02/24 10:04, 3年前 , 141F
02/24 10:04, 141F
→
02/24 10:04, 3年前 , 142F
自相矛盾又不認錯的最佳示範
02/24 10:04, 142F
→
02/24 10:05, 3年前 , 143F
全部引用你的話，你還無視？
02/24 10:05, 143F
→
02/24 10:05, 3年前 , 144F
那麼喜歡踐踏自己的言論嗎
02/24 10:05, 144F
推
02/24 10:26, 3年前 , 145F
謝謝分享
02/24 10:26, 145F
推
02/24 10:36, 3年前 , 146F
之前有請教CECA大七期市政一號院 現在覺得還好有簽約..
02/24 10:36, 146F
推
02/24 12:09, 3年前 , 147F
謝謝分享
02/24 12:09, 147F
→
02/24 12:14, 3年前 , 148F
感謝你那區的炒家吧
02/24 12:14, 148F
→
02/24 12:14, 3年前 , 149F
不然你聽下面這篇的，後悔都來不及
02/24 12:14, 149F
→
02/24 12:14, 3年前 , 150F
02/24 12:14, 150F
推
02/24 13:14, 3年前 , 151F
推c大好文分享
02/24 13:14, 151F
推
02/24 15:53, 3年前 , 152F
請問C大，一樣是新灣區，正勤和31期要選哪個比較好？
02/24 15:53, 152F
推
02/24 16:00, 3年前 , 153F
那個al好煩，看個推文一直被打斷，果斷黑單。
02/24 16:00, 153F
推
02/24 16:27, 3年前 , 154F
哈哈 雞排要切不要辣
02/24 16:27, 154F
推
02/24 16:33, 3年前 , 155F
喔喔原來還有黑名單這個功能 感謝提醒
02/24 16:33, 155F
→
02/24 16:35, 3年前 , 156F
哈黑下去他推文都不見了 好用
02/24 16:35, 156F
推
02/24 21:35, 3年前 , 157F
黑了好用+1
02/24 21:35, 157F
推
02/24 22:26, 3年前 , 158F
謝謝c大好文分享
02/24 22:26, 158F
推
02/26 00:31, 3年前 , 159F
al神煩...言之無物 一直打斷
02/26 00:31, 159F
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1WDErKsp (home-sale)
討論串 (同標題文章)
完整討論串 (本文為第 21 之 24 篇)：
排序： 最舊先 | 最新先 | 留言數
在新視窗開啟完整討論串 (共24篇)
‣ 更多 ceca 的文章
文章代碼(AID): #1WDErKsp (home-sale)