[閒聊] 討論一下建商接下去會怎麼做

看板home-sale作者 (科科~~)時間3年前 (2020/12/09 21:01), 3年前編輯推噓21(22推 1噓 31→)
留言54則, 23人參與, 3年前最新討論串1/1
現在不管多空共識基本上是 餘屋貸款以房養房的這些建商首當其衝 那麼好啦 如果你是這些建商 你會怎麼做 簡化一下這個問題好了 如果一個建案共10間 成本共8000萬準備賣1億(平均每間1000萬) 現在建商共出售5間(5000萬-8000萬=還欠銀行3000萬) 還有5間原本要拿來做餘屋貸款 所以簡易的現金流是 -3000萬+5000萬X80%=1000萬 風險銀行承擔 但是現在餘屋貸款剩50% 算式變成 -3000萬+5000萬X50%=-500萬 花了8千萬還倒虧500萬 以這個例子來說 算上餘屋貸款建商至少要賣6間(60%)才能兩平 (還不算餘屋貸款利息、風險以及做白工的部分) 結論： 1. 如果市場真如代銷(建商)說的這麼好 案案都完銷 那根本不會有任何問題 建商也不會有感覺 而建商會痛有兩種痛 2. 一種是銷售超過60%餘屋貸不夠不能繼續炒房的痛 但如果我是建商我會長痛不如短痛 硬撐下去反正少賺不會死 但是如果是 3. 實際銷售低於60% 也就是虧損的痛 那就極有可能會開始降價求售 畢竟餘屋貸不到款(現金流為負) 留著房子不如趕快換現金找其他標的物 不過真正的問題不是123選一個 而是3會擠壓2的利潤 同理3跟2會擠壓1未來建案的利潤 如果你是建商 怎麼辦？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.136.108.244 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1607518904.A.4D5.html
推
12/09 21:03, 3年前 , 1F
沒怎樣啊，找金主借慢慢賣，2016就好多件這樣了
12/09 21:03, 1F
新北市很多如你所言無誤 現在5年過去了 賠售的賠售撐著付利息的還少嗎 別忘了民間金主借短不借長 上次被這些建商套到的金主還會傻第二次？ ※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:05:58
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12/09 21:04, 3年前 , 2F
降價之後就更貸不到錢啊 大建商不缺現金 小建商老闆自己
12/09 21:04, 2F
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12/09 21:04, 3年前 , 3F
房子拿來抵押 影響就是下一個案子延後推 反正搶不到工人
12/09 21:04, 3F
基本上跟一樓邏輯一樣就是找錢度冬
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12/09 21:04, 3年前 , 4F
宏盛海都不就營造建商、大家房子分一分
12/09 21:04, 4F
推
12/09 21:04, 3年前 , 5F
大建商最爽，有機會吃下小建商的地
12/09 21:04, 5F
沒錯 但從小建商的角度來看 會乖乖就範還是魚死網破 就不知道了
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12/09 21:05, 3年前 , 6F
降價更慘品牌掛了，擔保品不足又要補錢
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12/09 21:05, 3年前 , 7F
槓桿開滿的就要找滿手現金的讓利啦
12/09 21:05, 7F
※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:08:18
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12/09 21:07, 3年前 , 8F
豪宅市場全面限貸 皇翔F4完工9年了還在撐
12/09 21:07, 8F
感謝提供資訊 因為皇翔F4就是因此從290萬一路跌到210萬的 難道是求售付利息嗎？ (這間公司每年的利息大約3.5E~3.8E) ※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:16:45
推
12/09 21:18, 3年前 , 9F
這種少戶數建案都股東吸收過戶了，變成自然人持有，但現
12/09 21:18, 9F
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12/09 21:18, 3年前 , 10F
在市場只能蓋小坪數戶數多洗散戶的市場，建商哪來這麼多
12/09 21:18, 10F
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12/09 21:18, 3年前 , 11F
人頭可以用
12/09 21:18, 11F
有道理耶 所以第一個倒楣的是 也許是搞套房的小建商喔
推
12/09 21:18, 3年前 , 12F
買家會暫時觀望，但是建商開價絕對不會降，頂多有議價
12/09 21:18, 12F
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12/09 21:18, 3年前 , 13F
空間，除非接下來的日子出現窒息量
12/09 21:18, 13F
這就真的是觀望 所以接下來看誰是英雄 氣短了
推
12/09 21:20, 3年前 , 14F
成本在那 我覺得底價還是一樣
12/09 21:20, 14F
推
12/09 21:21, 3年前 , 15F
回頭蓋一個建案8戶的，賣不出去過戶給自己老婆跟兩個小
12/09 21:21, 15F
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12/09 21:21, 3年前 , 16F
孩，一人兩戶剛剛好8戶貸滿
12/09 21:21, 16F
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12/09 21:21, 3年前 , 17F
如果有阿公阿媽，可以再多蓋4戶，就看看建商家族大小嘍
12/09 21:21, 17F
這招很靠杯耶 拉全家人揹債 這甚麼老鼠會還是直銷團體XD
推
12/09 21:23, 3年前 , 18F
加價賣八
12/09 21:23, 18F
推
12/09 21:23, 3年前 , 19F
成本墊高當然是要加價賣啊
12/09 21:23, 19F
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12/09 21:24, 3年前 , 20F
你說加價賣不掉怎麼辦？那就是你加的不夠多
12/09 21:24, 20F
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12/09 21:26, 3年前 , 21F
當然是多準備點政治獻金
12/09 21:26, 21F
問題是手上沒現金怎麼獻金XD ※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:31:22
推
12/09 21:32, 3年前 , 22F
不是成本8000萬要賣16000萬嗎？成交一半就沒事了
12/09 21:32, 22F
我是以上市營建業者平均毛利約20%計算 如果毛利50%以上我看怎麼打都不會倒啦XD ※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:35:40
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12/09 21:36, 3年前 , 23F
皇翔上市公司 股東會都會被問餘屋 滿有趣的
12/09 21:36, 23F
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12/09 21:36, 3年前 , 24F
12/09 21:36, 24F
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12/09 21:39, 3年前 , 25F
皇翔F4 210萬是親友交易不是建商賣的 建商表示很不爽
12/09 21:39, 25F
兩戶都是皇翔賣的吧 只是外部交易只認列一戶 反正一戶220另一戶210 他們被之前買260萬的已購戶罵慘了才對吧
推
12/09 21:43, 3年前 , 26F
我覺得跟新北比還要考慮是出了新北其他縣市熱區房價大多
12/09 21:43, 26F
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12/09 21:43, 3年前 , 27F
落在2-3x+低總為主，和新北動輒4-6x還是有落差，現金流真
12/09 21:43, 27F
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12/09 21:43, 3年前 , 28F
的有缺口也是比以前小，如果能嘎過建商會忍痛賠售嗎？另
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12/09 21:43, 3年前 , 29F
外土地成本就在那，賠掉以後大概也沒錢開案了…
12/09 21:43, 29F
土地成本？ 對於很多繼承祖產的人來說 土地根本沒有成本耶 你要他們怎麼開價？ 你說的是土地成本是這幾年買土地準備蓋房子的建商成本 但卻沒想過那些持有 超過10年以上的他們的土地成本 超過20年以上的 超過30年以上的 不敢想了想了會怕XD ※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 21:53:26
推
12/09 21:56, 3年前 , 30F
土地成本最簡單看政府地標售啊，政府持有土地也沒成本但
12/09 21:56, 30F
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12/09 21:56, 3年前 , 31F
標售價格多少都可以查，可以去看看北部高鐵區這幾年土地
12/09 21:56, 31F
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12/09 21:56, 3年前 , 32F
脫標的價格就知道錢是被誰賺走了
12/09 21:56, 32F
題目(樓上)是建商取得成本就這麼高所以房價不會掉 但這個邏輯本身是有問題的 是因為房價高建商才敢用這麼高價買土地 還是土地成本高所以房價高 是不是應該先看看大多數持有土地的人(自然人跟法人) 目前的土地成本是多少 買1000元htc的A堅持要賣2000元這沒有問題只是賣不掉 但一定也有一個B成本只有100元的賣在900元阿 問題是A可以叫B不要賣嗎 ※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 22:05:33
推
12/09 22:03, 3年前 , 33F
跟股東增資，提款機開起來，印股票換鈔票
12/09 22:03, 33F
這個方法不錯 但看看上市營建公司精美的負債成長率 這招好像行不通阿 ※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 22:06:33
推
12/09 22:15, 3年前 , 34F
我倒覺得明年配股票的機率大升，公司需要保留更多的現金
12/09 22:15, 34F
這個推 你想到這個點還不錯
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12/09 22:17, 3年前 , 35F
繼承怎麼會沒成本 是他阿公出的而已
12/09 22:17, 35F
你怎麼跳過爸爸啦 對被繼承人來說應該不會覺得有成本啦
噓
12/09 22:25, 3年前 , 36F
整棟法拍公司清算阿，小建商這樣玩少過嗎
12/09 22:25, 36F
好像是1990年那波是連大建商都這樣搞
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12/09 22:25, 3年前 , 37F
大建商慢慢賣多的是賣到成屋三年還在賣
12/09 22:25, 37F
問題是這招2016年用過了 好不容易拖到今年 還能拖下去嗎 ※ 編輯: ssiou (220.136.108.244 臺灣), 12/09/2020 22:45:34
推
12/09 22:59, 3年前 , 38F
跟銀行借不到可以跟中租借啊
12/09 22:59, 38F
推
12/09 23:00, 3年前 , 39F
前老闆建商二代 剛剛聊天有點規模的建商根本不受影響
12/09 23:00, 39F
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12/09 23:00, 3年前 , 40F
前十幾年多頭現在一堆光現金就幾億幾十億的 政府作秀
12/09 23:00, 40F
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12/09 23:00, 3年前 , 41F
配合開心就好
12/09 23:00, 41F
推
12/09 23:02, 3年前 , 42F
影響大的是那種地主自建、ㄧ案建商、小建商，正好逼他
12/09 23:02, 42F
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12/09 23:02, 3年前 , 43F
們把土地用便宜的價格丟出來
12/09 23:02, 43F
推
12/09 23:50, 3年前 , 44F
最近推案應該會速度放慢 資本少的投資客這波被政府打掉
12/09 23:50, 44F
推
12/10 08:26, 3年前 , 45F
B成本100看到別人賣2000他也會要賣1900吧 地主又不是吃素XD
12/10 08:26, 45F
推
12/10 10:02, 3年前 , 46F
說賺50%的一定是把長期持有的土地算進來，蓋房子沒那麼好
12/10 10:02, 46F
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12/10 10:02, 3年前 , 47F
賺風險還一堆
12/10 10:02, 47F
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12/10 10:03, 3年前 , 48F
光講土地不要蓋房子獲利超過五成根本一大堆
12/10 10:03, 48F
推
12/10 10:10, 3年前 , 49F
空軍想要的崩盤 不會發生 討論再多都沒意義
12/10 10:10, 49F
推
12/10 13:40, 3年前 , 50F
笑了，幫建商擔心，我覺得你還是多幫自己擔心吧
12/10 13:40, 50F
推
12/10 13:57, 3年前 , 51F
明年新案應該都會緩推，加上缺工潮剛好有理由，反正合約
12/10 13:57, 51F
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12/10 13:57, 3年前 , 52F
交屋日期都嘛壓超久
12/10 13:57, 52F
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12/10 17:55, 3年前 , 53F
不用幫比你有錢的人擔心
12/10 17:55, 53F
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12/10 19:30, 3年前 , 54F
真打房 2022最大黨2024總統 得青年者得天下 拒絕打假球
12/10 19:30, 54F
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