Re: [閒聊] 高公設比是必然結果

看板home-sale作者 (drive)時間3年前 (2020/11/12 23:25), 3年前編輯推噓41(44推 3噓 126→)
留言173則, 27人參與, 3年前最新討論串3/7 (看更多)
來認真嘴一下公設問題 順便解釋一下開價的合理性 拜託真的不要變成朝三暮四的傻猴子 會讓不少人發笑 公設比高 1.法規 基本上 7F單梯 以上都要雙逃生梯 50公尺(15F)以上結構外審 所以現在都是7F 15F 超高樓建案 這三大種 因為最有CP值 不是這幾種樓層就是受限容積率 2.好賣 以前我也覺得怎不搞成像以前公寓 只是拉高就好 頂多做個大廳 事實上就是會比以前那種好賣 常有人私信問我 怎討論價錢 合理的討論是這樣 首先你要對當地市場有了解 知道 大眾建商 好建商 頂級建商 這三種價格水位 然後踢掉一些極端值CASE不去討論 才能談個好價錢 我就用我目前最熟的新竹高鐵東區來討論吧 現在就是惠宇大概34+- 寶佳大概31+- 這就是雙方互相錨定住價格 而且也到市場認同 有店面的單價要比較低 因為犧牲了隱私 建商可以從店面賺到利潤 土地位置好的 會有永久棟距 臨大路 但是又能大退縮 像是豐邑TECH PARK 豐邑這塊土地價值 就比惠宇好很多 有沒有暗房 面南面北 有沒有共用牆(噪音) 同建案彼此棟距有多少 有些隔壁棟超貼 還是小天井 根本是單面採光.... 代銷敢跟你說三面採光 直接嘴 不囉嗦 這些眉角講實際不難學 主要是要在一區一直follow市場 觀察很久了 銀彈打下去 最怕跟風買 亂搶亂買 當你急著怕買不到房子 想要腦衝亂買 我給你幾點冷靜一下 1.大亞百貨 2.高雄85 3.台中金典 4.京華城 住宅一堆法拍 套牢的 就不說了 結論就是要買就是要做功課 然後算一下金流 不用管市場熱不熱 冷不冷 有自住的買法 有投資的買法 自己想清楚 但是台灣即使自住 還是要考量投資 因為這是資產 台灣因為目前"稅制" 不動產比較像是資產 非消耗品 跟美國剛好相反 一堆廢棄社區 反正高稅制 廢棄也無感 =======================以上算是回復 該不該買 怎麼買 的問題================== 再來我真的要徹底嘴一下公設這問題 消失的baba哥 特別愛吵實坪制 高公設問題 我跟你講啦 思考這個 只是把自己當monkey 吵著早晚吃幾根香蕉 假設前提1.沒有槓桿 2.景氣持平 白話說就是這市場 我能賺到20%利潤 市場也認同 今天你捧一億去買土地 然後預售開賣 你這專案就是要賺兩千萬 先找專業人員 像是都市設計 建築師 土木結構 消防機電設備 營造廠 蓋好之後 找人開賣 就是代銷 或者自銷 關鍵是建商找這些人 不是因為人太好 要把錢分出去 而是被迫的 法規或是專業需求或是銷售方便 今天市場就是能賺到2000 差別只是我把利潤配在哪邊 懂? 是國軍假數字看太多還是怎樣 到底是怎樣的IQ 會讓你產生 一但公設下降 或是實坪制 價錢就會便宜20% 30%??? 是中招鏡花水月?? 在資本主義市場 大家都會把錢撈乾淨 或者錢撈不乾淨 留點好名聲 方便下次撈 市場推出一個這樣產品 總價1000萬 東西就這樣 你帶回家自己考慮 一天就是7根香蕉 你要怎麼吃 那是你家的事 我就是7根1000萬 懂? 一直在吵 早上要幾根 晚上要幾根 不就猴子會幹的事?? 對建商來說 那些數字 就是丟給 建築師 地政 去算好 弄好 法規能過 建造使照到手 那些都只是"數字" 你搞完實坪制 只是讓單價飆高 反正市場 就是讓我賺2000萬 會讓你感覺真的賺到 只有一個原因 市場不認同 我金流過不去 那就是賠本賣 甚至總銷售額只有9000萬 台積電一張46萬 我現在說 台積電好便宜 一股460元 好便宜 大家快來買 這樣像不像智障?? 可能有人說 建商幹嘛反對實坪制 很簡單 混水好摸魚啊 不過你要是肯好好耐心看完合約書 好好計算大小 甚至自己找實體屋去看 這些資訊落差 是可以輕易克服得 買個精品 買個車子 研究老半天 出國玩 買個3C研究老半天 怪了 一個要幾千萬東西 應該要研究超級嚴謹吧 即使真的實坪制 也不可能 現在總價便宜30%啦 就跟我說台積電例子一樣 現在價格只剩1/1000 欲購從速 顆顆 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 73.210.190.22 (美國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1605194744.A.D7B.html
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11/12 23:33, 3年前 , 1F
前面算過啦 最貴就容積單價 台北公設砍光光 總價最多-5%
11/12 23:33, 1F
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11/12 23:34, 3年前 , 2F
容積不值錢的地方 柱子都給你放室內省工錢
11/12 23:34, 2F
推
11/12 23:48, 3年前 , 3F
蓋7樓沒有cp值 機電上限降5% 不得已才蓋
11/12 23:48, 3F
推
11/12 23:49, 3年前 , 4F
最根本原因就是土地持有稅太低，價格越吵越貴，假設土地
11/12 23:49, 4F
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11/12 23:49, 3年前 , 5F
成本1E，建物成本1E，利潤就是要抓30%，實坪制就是把單價
11/12 23:49, 5F
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11/12 23:49, 3年前 , 6F
加上去而已。
11/12 23:49, 6F
推
11/12 23:53, 3年前 , 7F
簡單說不含土地，純算建物一坪10萬的造價，是含公設當分
11/12 23:53, 7F
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11/12 23:53, 3年前 , 8F
母。如果公設不計價，建物造價就是14.28萬。商人會用10萬
11/12 23:53, 8F
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11/12 23:53, 3年前 , 9F
賠本賣？
11/12 23:53, 9F
推
11/13 00:19, 3年前 , 10F
社區一坪均價40萬 權狀30坪 公設30%好了 他們以為
11/13 00:19, 10F
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11/13 00:19, 3年前 , 11F
實坪制 變成 30*0.7*40=840萬
11/13 00:19, 11F
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11/13 00:19, 3年前 , 12F
事實上一樣總價1200 萬 變成單坪57萬
11/13 00:19, 12F
推
11/13 00:22, 3年前 , 13F
糞青：既然沒差，為什麼不敢改實坪？是在怕什麼？
11/13 00:22, 13F
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11/13 00:26, 3年前 , 14F
七樓單梯啊 對建商來說 要就土地收到外審上限 不然就單梯就
11/13 00:26, 14F
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11/13 00:26, 3年前 , 15F
能發動建案
11/13 00:26, 15F
推
11/13 00:28, 3年前 , 16F
就像我強調實登2.0 2.5 都無法把房價打趴一樣 只會說
11/13 00:28, 16F
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11/13 00:28, 3年前 , 17F
是不是害怕
11/13 00:28, 17F
推
11/13 00:31, 3年前 , 18F
我覺得比較有可能的方式是興建社會住宅 個人信用管制
11/13 00:31, 18F
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11/13 00:31, 3年前 , 19F
縮小城鄉差距創造偏鄉工作需求 這樣房價還比較有機會
11/13 00:31, 19F
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11/13 00:31, 3年前 , 20F
拉住
11/13 00:31, 20F
推
11/13 01:16, 3年前 , 21F
不重要 反正八卦版低能兒繼續跳針
11/13 01:16, 21F
推
11/13 02:32, 3年前 , 22F
就是猴子啊,我都懶的說了顆顆~~
11/13 02:32, 22F
推
11/13 03:53, 3年前 , 23F
放心 很多人看不懂
11/13 03:53, 23F
推
11/13 05:13, 3年前 , 24F
糞青：一堆房蟲吱吱叫，表示這個議題打對了！
11/13 05:13, 24F
推
11/13 06:06, 3年前 , 25F
會抱怨虛坪制的很多都沒買過房的猴子
11/13 06:06, 25F
推
11/13 08:02, 3年前 , 26F
460元一張是46萬
11/13 08:02, 26F
噓
11/13 08:17, 3年前 , 27F
股票最基本算法你都算錯...內文根本不用看了
11/13 08:17, 27F
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11/13 08:19, 3年前 , 28F
哈哈 我打錯了 沒關係 你不想看可以不用看
11/13 08:19, 28F
推
11/13 08:19, 3年前 , 29F
戳到了kerker
11/13 08:19, 29F
※ 編輯: mfcke (172.58.140.181 美國), 11/13/2020 08:21:36
推
11/13 08:57, 3年前 , 30F
太中肯有人聽不下去
11/13 08:57, 30F
噓
11/13 09:03, 3年前 , 31F
笑了 自己都知道資訊不透明會被建商混水摸魚吃豆腐 還要
11/13 09:03, 31F
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11/13 09:03, 3年前 , 32F
站在建商利益說話 你是建商嗎?
11/13 09:03, 32F
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11/13 09:04, 3年前 , 33F
你研究這麼多 你可以跟我說你的公設坪數是那些嗎?
11/13 09:04, 33F
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11/13 09:05, 3年前 , 34F
每一層梯廳多大 電梯多大 有多少機電空間 管委會空間 屋突
11/13 09:05, 34F
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11/13 09:05, 3年前 , 35F
地下車道 各有多少 你知道嗎?
11/13 09:05, 35F
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11/13 09:06, 3年前 , 36F
如果你講不出來 你覺得自己研究有做夠?
11/13 09:06, 36F
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11/13 09:06, 3年前 , 37F
別騙人了
11/13 09:06, 37F
推
11/13 09:09, 3年前 , 38F
價格不變利潤不變我是消費者我希望改成實坪制，至少我
11/13 09:09, 38F
還有 95 則推文
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11/13 11:58, 3年前 , 134F
而不是包裝根本不知道怎麼計算的公設讓總坪數一樣
11/13 11:58, 134F
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11/13 12:22, 3年前 , 135F
不知道 他們好像連對1+1=2 都有了解困難
11/13 12:22, 135F
推
11/13 12:24, 3年前 , 136F
買50坪室內40 總價2000 買60坪室內40 總價也2000
11/13 12:24, 136F
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11/13 12:24, 3年前 , 137F
細節重要嗎
11/13 12:24, 137F
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11/13 12:25, 3年前 , 138F
你買賣房子簽的是總價還單價
11/13 12:25, 138F
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11/13 12:26, 3年前 , 139F
在意細節如果是研究討論那個人興趣 如果以為討論細節
11/13 12:26, 139F
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11/13 12:26, 3年前 , 140F
就可以便宜 有夢最美
11/13 12:26, 140F
推
11/13 12:28, 3年前 , 141F
你看房子 都知道坪數 不喜歡就支持低公設 喜歡就買
11/13 12:28, 141F
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11/13 12:28, 3年前 , 142F
了 重點在你看到的大小滿不滿意
11/13 12:28, 142F
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11/13 12:31, 3年前 , 143F
不覺得建商會因為攤出公設細節賣便宜 但有可能檢討分配
11/13 12:31, 143F
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11/13 12:31, 3年前 , 144F
我是拿分坪表回去key excel分析 細項攤出來能更精確
11/13 12:31, 144F
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11/13 12:32, 3年前 , 145F
我是連每個房間長寬 客廳寬 廚房深這些都key
11/13 12:32, 145F
推
11/13 12:33, 3年前 , 146F
嗯 想知道細節自己做做功課 但重點還在你看了喜不喜
11/13 12:33, 146F
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11/13 12:33, 3年前 , 147F
歡滿不滿意
11/13 12:33, 147F
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11/13 12:34, 3年前 , 148F
室內隔間牆跟共用牆也要算
11/13 12:34, 148F
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11/13 12:34, 3年前 , 149F
對空間比較模糊的帶個雷射
11/13 12:34, 149F
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11/13 12:34, 3年前 , 150F
我買自住也量 是因為自住的我會先做室內空間規劃
11/13 12:34, 150F
推
11/13 18:47, 3年前 , 151F
不會計算就別去揣摩建商只賺2000w, 不會算的商人根本
11/13 18:47, 151F
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11/13 18:47, 3年前 , 152F
賺不到錢
11/13 18:47, 152F
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11/14 01:28, 3年前 , 153F
我就建商 你......真的可以用一下優秀的大腦
11/14 01:28, 153F
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11/14 01:28, 3年前 , 154F
連假設都看不出來 真的可憐
11/14 01:28, 154F
推
11/14 06:13, 3年前 , 155F
沒有完整公設有差嗎？有車道的就行啊=_=
11/14 06:13, 155F
推
11/14 08:12, 3年前 , 156F
誰說你建商了...你一直說結果一樣，大前提都改變了（
11/14 08:12, 156F
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11/14 08:12, 3年前 , 157F
假設公設變低），商人（建商）一定也會各種計算，起碼
11/14 08:12, 157F
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11/14 08:12, 3年前 , 158F
實坪後公設這塊就偷不了了
11/14 08:12, 158F
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11/14 08:55, 3年前 , 159F
根本看不懂你講什麼 不爽就抵制別買 OK?
11/14 08:55, 159F
噓
11/14 11:45, 3年前 , 160F
其實ptt也一堆外行人 笑死
11/14 11:45, 160F
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11/14 11:46, 3年前 , 161F
以為健身房游泳池占公設比很高？ 不用腦就真的只是猴子
11/14 11:46, 161F
推
11/14 12:04, 3年前 , 162F
沒什麼偷不了的問題，根本就不會蓋這種產品XD
11/14 12:04, 162F
→
11/14 12:04, 3年前 , 163F
你自己去蓋這種賠錢貨
11/14 12:04, 163F
推
11/15 01:28, 3年前 , 164F
不是健身房跟游泳池呀，很多是從車道偷來的
11/15 01:28, 164F
推
11/15 04:09, 3年前 , 165F
防空避難室整個全部都是公設，沒什麼偷不偷的問題。
11/15 04:09, 165F
推
11/15 07:17, 3年前 , 166F
不用再話術了，實務上就是從車位坪數來看偷多偷少，不
11/15 07:17, 166F
→
11/15 07:17, 3年前 , 167F
然你解釋一下，為什麼車位空間明明一樣大，有的建案賣
11/15 07:17, 167F
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11/15 07:17, 3年前 , 168F
5坪，有的賣10坪？
11/15 07:17, 168F
推
11/15 08:28, 3年前 , 169F
不如你解釋一下一坪60萬，5坪車位應該賣300萬，10坪車位應
11/15 08:28, 169F
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11/15 08:28, 3年前 , 170F
該賣600萬才對吧？
11/15 08:28, 170F
推
11/15 09:06, 3年前 , 171F
你去找同一區域這樣賣的建案給我看...別講幹話了，車
11/15 09:06, 171F
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11/15 09:06, 3年前 , 172F
位多少實登都看得到
11/15 09:06, 172F
推
11/16 08:43, 3年前 , 173F
到處都是這樣賣啊，就樓主講的玩猴子賣法XD
11/16 08:43, 173F
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