Re: [請益] 新屋中古屋價差

看板home-sale作者 (小風)時間3年前 (2020/10/07 23:51), 編輯推噓5(5033)
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※ 引述《Nubybee (Nubybee)》之銘言: : https://www.facebook.com/Leju.tech/posts/3488696797859761 : 剛看到樂居分享的資料 : 覺得蠻有意思的 : 讀完的第一直覺是,因為北部土地較值錢 : 房屋的貶值占總屋價較小,因此中古屋與新屋差距較少 : 但實際上這就是全貌嗎? : 單看樂居提供的三個假設 : 跟土地價值的關係都不大,跟想的不太一樣 : (恕刪一些容易離題的文字) : 有請大神們提供一些意見! 其實我一直有疑問,用房屋跟土地價值分開計算的方式來論 斷不動產價值,這樣做真的有符合市場結果嗎? 這樣的想法就會出現,例如「屋齡超過50年以上的建物沒有 價值,有價值的是土地」,或是「老公寓土地持份高,價值 比同屋齡的電梯大樓高」,實際上交易起來真的是這樣嗎? 說到底不動產就是在某個地點有某個大小的空間,價值的根 本就是這樣而已,也就是說不管你的土地持份多少,重要的 還是能夠被使用的空間有多大,同樣地段同樣室內坪數的30 年公寓跟30年大樓,也並不會因為公寓的土地持份比較多, 就可以賣比較貴啊。(預期都更另當別論) 所以說,不動產的價格,做為買家大多就是以「比價」來決 定到底要出多少錢買,然後因為交易特性的關係反應會較為 遲鈍,因此新屋跟中古屋的差距,就是看新屋的漲幅來決定 吧。 台北可能是新屋許久無法再創新高,而且單坪價高,在時間 的發酵之下,中古屋的價格就慢慢逼近新屋,不然在中南部 一般25年左右大樓會是新大樓的60% ,也就是說新大樓1 坪 25萬的話舊大樓大概1 坪15萬,為什麼差距比台北大,因為 單坪價比台北低很多,按照台北的算法只有19% 的話,新大 樓1 坪25萬,25年舊大樓1 坪20萬,你是買家會用1 坪20萬 買25年舊大樓嗎?一間25坪兩房新舊總價也才差125 萬,很 明顯舊大樓不可能是這個價格。 但是台北呢,25坪新舊總價可以差到400 萬,即使比例一樣 ,但這個價差看起來是不是合理多了?這個價差就會讓很多 人捏不上去,但市場上最低價的房子又只有那些,那雖然貴 ,也只能硬著頭皮買了。 因此不動產新舊的價差,我覺得是買家比價後的結果,而買 家在比價時,我真的很少聽說有人在算房屋折舊多少土地持 份多少的。 我是在台中買的,這個資料就是透露出台中的新屋不斷創新 高,當與舊屋的差距過大的時候,在比價效應下,就會帶動 舊屋的價格,所以這兩年臺中中古屋的價格也是漲很多。 而且我覺得他的資料不太符合一般人的想像,因為臺中市很 大,原舊縣區現在也算「臺中市」,而且不像台北有方便的 捷運,城鄉差距比台北大太多了,台中市區的開價幾乎都破 30,不能把舊縣區的房價一起算進來。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.205.6.115 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602085873.A.642.html

10/07 23:57, 3年前 , 1F
會計估價 vs 實際市場....本來就有不同的數字..XD
10/07 23:57, 1F

10/07 23:57, 3年前 , 2F
一堆人用會計估價方式來計算市場.
10/07 23:57, 2F

10/07 23:58, 3年前 , 3F
那被坑剛好而已.
10/07 23:58, 3F

10/07 23:58, 3年前 , 4F
另外,房子的價格是"空間價值".
10/07 23:58, 4F

10/07 23:58, 3年前 , 5F
不然請問40年地上權,值多少..XD
10/07 23:58, 5F

10/07 23:59, 3年前 , 6F
難道地上權50年就 = 0塊,那快點全部送我.
10/07 23:59, 6F

10/07 23:59, 3年前 , 7F
結果4x年地上權大樓,前幾年還超級大漲..XD
10/07 23:59, 7F

10/08 00:00, 3年前 , 8F
因為出租投報率突破天際,所以包租公包租婆去把它買到漲翻天.
10/08 00:00, 8F

10/08 00:00, 3年前 , 9F
尤其買了無腦長租給社會住宅...你看多爽.
10/08 00:00, 9F

10/08 00:00, 3年前 , 10F
但是你用甚麼土地建物去算...他不是應該比紫晶洞還便宜才對?
10/08 00:00, 10F

10/08 00:13, 3年前 , 11F
除了雙北其他地區的房價可能這輩子都遇不太到都更
10/08 00:13, 11F

10/08 00:16, 3年前 , 12F
全台灣都更佔比台北超過60%
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10/08 00:17, 3年前 , 13F
新北超過15%
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10/08 00:17, 3年前 , 14F
3/4的都更在雙北這就是答案
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10/08 00:17, 3年前 , 15F
所以土地計算的算法只適用在雙北
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10/08 00:30, 3年前 , 16F
這篇有道理 感謝指教, 不過也就是說若低總價地區真的
10/08 00:30, 16F

10/08 00:30, 3年前 , 17F
若暴漲的話,中古屋的漲幅很有可能高於新屋?
10/08 00:30, 17F

10/08 00:35, 3年前 , 18F
長期中古屋都漲贏新古屋.
10/08 00:35, 18F

10/08 00:36, 3年前 , 19F
除非你說的新屋是"建商新推案價格".
10/08 00:36, 19F

10/08 00:58, 3年前 , 20F
扣除維護其實差不多拉
10/08 00:58, 20F

10/08 01:01, 3年前 , 21F
還是遠遠屌打新古屋.
10/08 01:01, 21F

10/08 01:02, 3年前 , 22F
這10年好了,新古屋翻倍困難,老屋很多2.5倍up還有不少3倍.
10/08 01:02, 22F

10/08 01:02, 3年前 , 23F
差太遠了..XD..
10/08 01:02, 23F

10/08 01:02, 3年前 , 24F
有興趣甚至可以拿20年來看.
10/08 01:02, 24F

10/08 09:43, 3年前 , 25F
換句話說台北市的老舊中古房子是所謂的季芬財
10/08 09:43, 25F

10/08 14:05, 3年前 , 26F
台北價差太小要問在地投資客
10/08 14:05, 26F

10/08 14:06, 3年前 , 27F
中南部,新屋新古差兩成,跟老屋差三成以上
10/08 14:06, 27F

10/08 14:06, 3年前 , 28F
所以新建案25,那老屋低於15都是會被加速上拉
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10/08 14:07, 3年前 , 29F
而你看35年屋可能還在10~12
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10/08 14:07, 3年前 , 30F
所以老屋一定漲比較多,因為背離太大xd
10/08 14:07, 30F

10/08 14:08, 3年前 , 31F
當然中南部如果新屋25,40年老屋18
10/08 14:08, 31F

10/08 14:08, 3年前 , 32F
那自然不要買老屋
10/08 14:08, 32F

10/08 14:08, 3年前 , 33F
去年說要進美術館的原因之一也是
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10/08 14:09, 3年前 , 34F
美術館的房價快跟其他地方差不多
10/08 14:09, 34F

10/08 14:09, 3年前 , 35F
外加老屋被我們玩到大漲到快跟2x年屋一樣價格
10/08 14:09, 35F

10/08 14:09, 3年前 , 36F
所以該返回蛋黃區
10/08 14:09, 36F

10/08 14:10, 3年前 , 37F
因此去年就開始回漲蛋黃區
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10/08 14:10, 3年前 , 38F
今年降息則是更價差漲蛋黃區
10/08 14:10, 38F
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