[心得] 竹北畢業文
去年底結婚後開始看房，看了半年多之後畢業了
把這段時間看房心得打一下供各位參考 o.o+
有很多是只有去外面繞繞的就跳過了 ...
由於內容是越看越細所以晚看的有一些就會囉嗦一堆
然後預售/建商成屋銷售的資料會比較多所以筆記也會比較長
有一些太久以前看的或資料不足就寫不了什麼東西還是供各位參考，
有可能不符現況，或者只是我剛好沒問到或問錯人或我忘記了
以下數字若是房子總價/單價則單位是萬
原本預計預算是1600-2000，買主建25~30坪的三房，
預設單車位但總價ok的話雙車位無妨，十年內房，縣三或科大區為主，
我們夫妻都在新竹上班且各自爸媽住處都在北部離國道一號很近
所以沒有高鐵需求，但高鐵價格ok的話不排斥
同理四房價格ok當然欣然接受
家父是一間大建商的退休高級主管，
該建商講名字逛房版的人大概都知道
所以我成年之後老爸就常常在教我看房子的事情
其實這不是我名下第一間，但之前都不是自己決定買的
這次因為是自己買，算是好好的實踐了一下長年所學 ...
看房時原則上避開豐邑寶佳興富發和遠雄
前三家就是大家常見理由，老爸作為同行也覺得這些不用特別看
遠雄倒不是說品質，則是因為房子就長一付遠雄臉，不好看
家裡在新莊副都心有另一間房，附近到處都遠雄，隔壁之後也要蓋遠雄
都看到吐了 ...
看屋Phase 1：到處看一般三房
豐邑
湛高峰
這個是最早看的幾間之一 ... 沒什麼記憶點，
大廳非常高挑然後外觀是有一點巴洛克還啥的風格
房子本身結構四平八穩，天花板印象中不算低
看的那一間三房格局本身還不錯，每間都有開窗，走道也不算太大
但一些門框角落和輕隔間微裂滿明顯的
不影響使用啦，但以他的年份好像稍快了點
優點：便宜
缺點：沒特色
富宇
富宇雲極
這間也是算早看的，A1/A2 view很好，其他棟到屋頂看風景也是可以
公設記得有個擺在大廳的吧台有點多餘
整體構型與其說是一棟不如說是雙拼的兩棟，梯廳的大樑和其他大樑並沒有直連
看的那間屋內裝潢包得不少所以很多東西看不到，但配備用料以這年份還可以
優點：view好
缺點：view外沒記憶點
富宇君天下/高鐵棧
這間賣的期間有三個名字，還有一個啥my house的 ...
第一眼比較囧的是斜對面四百米福地，好像已經停止遷入了但就是停止而已 XD
房子的外牆不太乾淨，搭上那個顏色看起來很舊
跟外觀很反差的是室內公設一眼看起來維持得不錯，
但垃圾/資源回收區在開放空間另一小棟，下雨麻煩
結構很對稱四平八穩，主建物大小一般不過格局很標準
看沒裝潢的戶別沒看到裂或水痕，品質可以
然後大部分房仲寫步行十分鐘到高鐵根本喇叭
看房時是周末上午但停車場空得有點誇張，入住率應該不高
說到停車場，這個案子三房好像是標配雙車位，
這麼多車位的來源是獎勵車位，
但我查了一下建照時間覺得有被找麻煩的可能
還一件事是這間戶數多所以隨時都有很多物件在轉賣，
但大概位置和抗性關係不是很好賣
就我印象三房物件大多釋出都掛著兩三個月以上
買來投資的人大概要有賭璞玉計畫的心理準備
優點：房子本身品質ok
缺點：外觀舊、入住率低、位子不好
富宇天空樹/淳青
好像預售階段曾經因為開太貴停賣改名過？
房子外觀很漂亮，前方16號公園所以正面有永久棟距，B3戶背後後面遲早會蓋吧
公設不算多但剛好夠用，配備用料還不錯，
看過兩戶格局都很正常，大概就B3那戶比較奇怪吧
品質算是一般，隔間和樑上有一些不影響使用但看得出來的小毛病，
但考慮T型構型也算是意料中啦，另外樓層高算高 (板心對板心3.4米)
然後比較大的抗性是附近的嫌惡設施，就大家會說的中國砂輪/聯發紡織/大享容器
這點十興路上的案子們都有但天空樹和對面公園一號最近就是了
順道一提是管委會好像滿認真的，還有得忘記什麼獎
優點：房子外型漂亮、正面戶永久大棟距
缺點：嫌惡設施(工廠)、貴(最近這社區開價真的扯)
富宇愛慕
這個是順便提一下，本來要看但要看前一晚被買走了 (兩次！)
所以只有繞去社區旁邊看過
有一個明顯雷的點就是他每層樓有兩戶工作陽台門旁邊有一根大柱子
你要用滾筒洗衣機/烘衣機可能搬不進去，
另外沒看錯的話旁邊有一個大電塔
順道提一下隔壁的名銓一景/坤山一景
這應該是可能買得到最便宜的十年內坤山，應該六月底七月初有釋出一間三房
只有照片的情況下開1598好像一天秒殺了
這個之後還有物件的話應該會補漲
富宇雙學苑
這案子就 ... 沒什麼好講的 XD
位子來說生活機能比北邊縣三好，但大部分三房有夠小 ...
然後莊敬七路那側應該有要蓋吧？那塊很大土地又是商業區，大概會蓋好蓋滿
面北面西的視野變成看看就好 ...
房子本身構型穩，配備用料也不錯，
另一個問題就五拼雙梯又29層，尖峰時段應該很抖
優點：位子不錯
缺點：很多三房超小
椰林
椰林覓
據說當年好像是個c/p爆棚的社區？
環境很清幽，公設規劃還不錯
停車場很有質感，特別是舖磚做得不錯，不過車道稍窄
戶數有點少所以管理費偏貴 (80/p)
他做到十五層但同時有壓樓高到不是高層建築，
天花板明顯比較低 (板心對板心3.15米)
室內配備算是符合一般預期
路邊BC戶格局很正常，後面AD戶的客餐廳滿囧的
白天電視機會背光，完全看不出來電器櫃可以放哪裡
且冰箱大概要放在客廳沙發旁邊
構型上AD戶最外側那一面只有兩根柱子
且和整棟中央的柱子跨距有點長 (大概11米)
跟構型方正的差距比較大一點 XD
優點：公設不錯
缺點：AD戶格局不佳，天花板偏低
椰林昂
椰林覓旁邊十興路上，旁邊剛好透天居多所以所有方向棟距都很好
構型非常對稱方正，正四房格局也很標準，衛浴廚房用料以五年前而言很不錯
沒有多餘公設，頂樓往南的view出乎意料的好
椰林昂以竹北的正四房而言c/p不錯，整體乍看有準豪宅水準
位子的抗性大概就是前述天空樹相同狀況，但至少還有多擋了好幾個社區就是
若有物件釋出，預算2000出頭的可以去看看，這建案特色不明顯但很不錯
(不過2000應該是買不到 XDDDD)
優點：很多
缺點：算是沒明顯缺點
禾寅
文鼎為美
一樓連接四棟中間包著中庭的採光走道很好很漂亮
戶數多，看報表管委會資金充裕，公設看起來維護得很好
特別要提的是資源回收室/垃圾儲藏室的空氣很好 XDDDD
房子構型很對稱，沒什麼一眼看得到的問題，
原本樓高板心對板心應該就是偏矮的3.2米了
好像是中空樓板所以天花板會更顯低
格局有一件事情有點搞砸：三房主建23.9坪已經不算大了
再加上那個伸出來的水槽造成放不下餐桌，若貼著牆做開放式應該會比較好
二房就沒這個問題
優點：房子本身品質不錯，公設維護得很好，在地建商中口碑優秀
缺點：三房的廚房太佔空間導致太小，天花板偏低
鼎毅
品川風
這個社區一時想不到有什麼好說的
周邊其他房子只要不是透天都比他高，沒視野可言
三房也是剛好放得下四人餐桌而已
啊這社區一樓和頂樓都是雙主臥樓中樓
優點：...一時說不上來，就一般般
缺點：三房也偏小
東居藝
這間是前陣子賣的所以搞不好有人有印象，我們看房那天很多人 ...
房子本身不錯，很小棟又用了一堆長方柱會很穩
那間沒有裝潢所以可以看到都有留穿樑套管，衛浴廚房用料不錯
但問題很明顯：三房太小間 (大概主建22吧？)
然後更嚴重的是只有21戶，管理費用每坪算接近坤山水準
但還是只請得起日班守衛，以後有東西需要修大條勢必要每戶掏錢 ...
這件事情以他的價格帶算是滿嚴重的抗性，
所以我記得那一間後來開價有調降
優點：房子本身品質ok，配備用料不錯
缺點：太小間，戶數太少導致管理費偏貴且不足
鴻柏
鴻向
這間在自強南北路上有夠顯眼 ...
從網路上看資料要注意的是樂居對這棟的門牌號碼是標錯的
社區景觀規畫很好，公設超級強，基本上是我們有看的所有成屋裡最好的
特別是兒童遊戲室非常非常好
室內衛浴廚房用料也很好，甚至五年前預售就有送熱交換機了，應該是三菱的
工法上有一個獨特的是加了泰勒制震器，
另外這棟有近年的坤山案子以外竹北最高的樓層高度 (板心對板心3.5米)
(補充：鴻向也有中空樓板)
房子本身大多面向都接近無限棟距，D棟面對椰林賞但棟距也有個至少三四十米，
而且椰林賞只有14層所以高樓層算是沒人擋的
但大概是構型太特別的關係，D/E以外的格局都有點奇怪，
那天忘記是看A還B，餐廳加客廳非常大
結果廚房卻放在一個不太好隔的位子，變成要強制開放式
C棟則是因為該戶門不在全戶角落，導致臥室區分在兩邊 ...
位置在縣三很邊緣，便利商店以外的店家大多要稍微走一下
但直接在安興國小對面很不錯
優點：公設超強，天花板高，配備用料很好，視野佳，在地建商中口碑優秀
缺點：構型太特別有幾戶格局有點怪，生活機能稍不便
嘉瑾
臻觀
這個是高鐵西邊河岸第一排背後那間
然後查一下建商名後發現這好像是寶佳？ XD?
房子構型還行，格局上每層八戶卻只有兩戶衛浴有開窗
才五年左右的房子隔間牆卻裂得有點明顯，雖然無關安全但感覺不太好
地下停車場的長相則給人2005年的感覺
這個社區好像就是不太會漲，我記得看的那間好像不含車位43坪，開1380，
那天看完就有人1300買走了，高鐵附近一坪27也是很感人的
然後這棟現在面河岸方向暫時還有視野，但是只是暫時而已
它背後的地惠友買走了，就是那個誰亂報透天單價六億被送懲戒那塊 ...
優點：便宜
缺點：整體不太吸引人
仁發
仁發富悅
這個在文鼎為美北邊一點點佔了一大區，也算早去看的，後來今年五月打出了賀完銷
仁發的特點是戴雲發Alfa-safe工法，構型方正，品質乍看沒什麼大問題
格局就是大量的開門見灶 XDDD 另外有一些兩房的會有房間或衛浴沒開窗就是
配備用料還可以，不過地磚60x60
明顯比較差的點就是七八拚雙梯，上班上學時間梗啊~
還有一點不知道為什麼他好像都比周邊便宜
優點：便宜，防震工法
缺點：單層太多戶，格局不主流
惠宇
惠宇謙品
這個其實不在竹北但是在我們現在住的地方附近所以順便去看看
當天太多人了所以沒太多印象 ... 但管委會很龜毛
房仲帶看要穿上有「惠宇」兩個大字的藍色背心 XDDD
合石
合石源源
如大家知道的這是預售 (最近剛破土)，
然後我最近再次路過他們接待中心門口時觀察，
以門口車的數量我覺得應該還有餘屋
源源公設就是剛好的量，造景搭配前面六家五路看起來應該不錯
大門不在馬路正面也有額外隱私，屋子構型滿穩當
但除了防水以外工法上沒有特別強調，業務也很誠實「就是符合法規」
樓高看樓層3.25到3.3，樓板18公分實心
CD戶格局算不尋常 (有點像一個小門左右分散到三個房間)
整個基地好像因為地主整合沒成功後面伸出一個長長的奇怪機車停車場
AB棟正面就是超大的明日軸，即使高樓層也不要想有什麼view
離高鐵軌道近則是這案最大抗性，一開始用大同鋁門窗被罵所以後來改YKK了
好像工作陽台還是衛浴有一個還是用大同，另外中空玻璃中間不是充惰性氣體
其他整體室內配備不錯，Bosch林內Duravit都很主流
再來是廚房，全部都是靠陽台的開放式廚房我有點不懂
源源的主建物又不是不夠大，採光留給客廳不好嗎 XDDD
然後就如其他文章有提到過的，很貴而且越來越貴
我去看過兩次，中間隔有點久 (約三個月，第二次跟老爸老媽去) 單價好像+3
沒記錯的話A戶有開到2000+的
然後沒有附室內門板 XD
優點：配備用料不錯，在地建商中品牌優秀
缺點：位置及視野不佳，開價偏高
喬立
喬立PAGE ONE
這個是三月潛銷的時候去過一次
和仁發一樣是用戴雲發Alfa-safe工法 (竹北還有一個有用的叫皇普雲鼎)
不過不知道為什麼沒有特別拿出來講
板心對板心3.3米，樓板應該是15公分厚，這個就一般水準
整個構型滿對稱的，格局也都算主流，預設都開放式廚房但要隔都不難
主建面積印象中27~29，都算是標準的三房，格局都很主流很好
公設的記憶點是開放空間造景規劃滿用心的
位子上是安興國小正面第一排學區房這點不錯，
但隔著十興路中間水圳不知道算不算路衝
棟距是比較差一點，後面時代花園和椰林懂厚應該都是二十米左右，
十興路不大條所以對面合石一緒也說不上很遠
規劃上第一個稍囧的是機車停車位在室外 (建照寫室外露天)，
好像會搭棚，但多少會淋到雨囉
最多批評的應該是配備用料和價格不搭，
潛銷後我沒再去過所以我不知道有沒有改
當時知道是亞細亞鋁門窗和American Standard衛浴
再對照那個價格實在是不太行 XDDD
特別是後者，我在上一份工作的住處用過，超容易沾東西卻不好刷 ...
還有我印象中是全棟預設櫻花IH爐+櫻花近吸式抽油煙機，
印象中當時有說可以客變成瓦斯爐就是了
優點：耐震工法，造景規劃用心，格局好，比QMAX便宜
缺點：配備用料等級跟開價有落差
先不論是不是真的用得到啦，現在竹北漲成這樣總要有看得到的東西變好，
用料上跟大部隊有落差不太符合大家期待 ...
---
第一階段看了一大輪之後，先不論物件本身狀況
這陣子竹北中古屋有一個麻煩狀況：
房價漲太快實價登錄跟不上
銀行估價都會偏低導致自備款大幅提高，
你買1800萬的銀行可能只估1500萬讓你貸八成30年，自備款600萬 XDDD
(沒那麼誇張啦，但多個一成自備款似乎是常見現象)
有的物件試估還真的會這樣，也不只一個仲介跟我提到這個狀況
老爸也看了以上物件之後叫我重新思考：
假如自備款要搞到這麼高那乾脆看好一點的大坪數新房
以後也不一定要換屋，買這些偏小的三房之後往往要換的
Phase 2：拉高單價放大目標，找接近新成屋/預售
德鑫
德鑫一笈
德鑫在竹北的建案都是比較偏大坪數的大三或四房
一開始只列在口袋名單裡算ok的建商，但單價往上拉之後才真的去看
我們七月看的時候先繞去工地看一下才跑去接待中心
整體房子構型很不錯，很方正，
格局這東西只要有空間自然就會好所以也不錯
衛浴廚具窗戶用料基本上也是接近頂配，
另外也有送熱交換機 (Lifegear的吧)
詳細剩下幾戶我忘記了，當時說面水岸的ABEF棟還在的好像都是2/3樓或頂樓
(只有一戶是三房且應該是E棟低樓層) 其他比較中間的樓層在背對的還有一些
但有幾個狀況：
第一個是代銷資料沒有特別提太多工法的部分，
現場問也是糊里糊塗帶過去了，不太確定是什麼情況
只知道樓板厚度是15公分，樓高好像是3.3米，
其實這就是一般般說不上缺點，但考慮他的競品和價格就不太一樣了
第二個則是只有部分車位有預留電車充電線路，沒記錯的話靠牆B1B2的車位才有，
假如是在中間或全部B3就沒有，大約只有三成車位有，
電車車位價格比同一層其他貴五萬的樣子；另外H戶底下有車道
第三個算是外在抗性
前面科大路口有一根插在堤防上的電塔，這根是高速公路西邊特別近的兩根其中一根
(另一根在興富發水公園旁邊) 距離大概四十米，正對那棟還因為這樣退後
然後他開價偏貴(沒記錯的話33~38)，據代銷表示單價可以折2.5~3.5
但這個開價跟附近同期開始賣開始蓋的坤山沐慕相當，
總價吃得下來且買得到的話大家都會選沐慕，
所以也可以理解賣到現在的狀況啦，開這個價格大家期望會再高一點 ...
優點：配備用料不錯，構型方正，規劃大氣
缺點：房子本身規格工法一般，前方有電塔，開價高
坤山
坤山沐慕
老爸對新竹在地建商不太了解，所以他就直接問：竹北在地最好的建商是哪間？
我就直接說坤山，但我們打去問過也知道沐慕和安境加起來建商手上只剩下一戶
甚至他們的接待中心直接開始放假等下一案開了
第一次去之前我們先跑到沐慕旁邊觀察旁邊有什麼、
和高速公路距離、外觀可見的日照樑柱工地狀況等等
然後往德鑫一笈路上路過了坤山科達，一笈隔壁有坤山和謙
從外面觀察了這兩個案子一陣後老爸的評論：
以六年房子而言這兩間看起來很新，
同時一些路邊看得到的細節明顯比新竹其他建商細膩，想必值得一看
但坤山的接待中心已經沒業務了，該怎麼看呢 ....
... 總之最後我們還是找到辦法進去參觀了
現在線上的兩個案子是沐慕和安境，
由於期望的入厝時間加上我們沒高鐵需求，我們先問沐慕
到建商這邊的好處是你要什麼資料都可以借來看
所以對我們來說沐慕的細節是看過所有社區中最清楚的
大坪數的AB戶面高速公路，那一面是全部YKK AP搭8+8+6+6
由於在台北市的老家是在快速道路旁三十米裝了YKK AP搭6+6就覺得沒聲音了
所以對我們來說隔音應該算穩的，以現況而言國一過了交流道後在南下側沒有隔音牆
但國道旁綠地都有樹，反而AB戶低樓層噪音比較少
我在高速公路和沐慕中間的停車場還真的沒特別感覺車流噪音
五楊延伸以後應該會從那些樹的位子過去，理論上是會裝隔音牆啦，
大概差不多七十米距離，但這整件事還早是可以先無視好了
新竹市那邊逃不掉要徵收土地，甚至竹科大概也一堆東西要拆遷，
徵收搞定的時候搞不好堅哥都當行政院長了 ....
其他部分大體和其他案子最好的至少相當，特別好的首推樓層高度
板心對板心3.6米，即使是中空樓板加做吊隱冷氣，天花板高還是可以做2.85甚至2.9米
另外管道間有做截火裝置，應該是矽防火束帶
這個東西台北市的頂級豪宅很多有用，但在新竹我第一次看到
另外所有停車位都有留電車充電的線路，
基本上最近兩年起造的新建案大多有留充電線路，但不一定是每個車位就是
前面提到的其他預售 ... PAGE ONE都有，源源當時忘記問了
中古的則大多是有公用的但若區權會同意裝自己車位還是要自己想辦法
沐慕停車位其實不算貴，當然它停車位佔坪數少啦
大坪數的情況下不用把車道從公設拉走，公設比就已經不難看了 (約31%)
紙面上房子的構型、工法和結構體規劃都很有說服力
另外坤山的品牌和售後服務也是非常知名就不贅述
老爸難得對其他公司的房子看起來很滿意 XDDDD
真的要說的話有兩個配備上的地方比較多人有意見：
沐慕預設的洗碗機是Panasonic的，但它是45公分寬的抽屜式洗碗機
容量比較小被很多人客變掉，安境以後都是預設60公分的Bosch洗碗機了
另一個則是坤山到目前為止所有案子住戶門鎖都是配CISA的鑰匙鎖
這個不能退也不能客變成電子鎖，要交屋後自己換
(其他門禁像電梯啦一樓大門開門啦則都是感應的)
優點：房子本身幾乎都是優點，在地建商中頂級品牌
缺點：AB戶離高速公路不算遠，以後五楊延伸不知道會蓋多高，大坪數總價偏高
順便補充一下：
沐慕還在公司手上的只有2D露臺戶，
三房卻有超大露臺這真的不知道要給誰買，
安境則是真的一戶都不剩了，有興趣通通都要找換約的 ...
不過安境的價格一下跳了一整級似乎有點嚇到人
反而沒高鐵需求的滿多跑回來問沐慕，
我看幾個竹北房屋社團有一些詢問度 XDDD
坤山下兩案目前的資訊則就是外面房產youtuber部落客在講的那樣
---
還有兩個社區是剛好有進去參觀的
沒追究細節就直觀感覺只列優點和缺點
坤山和謙
優點：無敵視野，雙拼雙梯，公共空間做工質感超好，格局用料優秀
缺點：總價高 (中古物件都只有建坪九十幾坪四房三衛的，總價3500+)
暐順置地廣場
優點：雙拼雙梯，樓層高度高，單價比鄰近其他大坪數建案低很多，非常接近高鐵
缺點：房子外觀和公設顯舊，入住率不算高 (但這點因為上面優點後兩項快速改善中)
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最後結果是找到人換約直上沐慕，對我個人來說就爆預算啦 ...
這個要感謝高堂贊助一部分，但房貸還是要自己繳呵呵呵
是還可以穩穩負擔啦，坤山自己也知道狀況一直在壓坪數
維持在混得不錯的打工仔可以有餘裕的狀態 XD
直上有一個好處是不用換屋又重算N年房貸
想想假如45歲換屋再貸30年那這是要貸到幾歲
都寬鬆成這樣了先買先贏 ...
最後祝各位竹科人都能買到理想中的房子 qq
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或者說看起來比鄰近其他社區便宜 ... XD
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對我忘記寫他有中空樓板了 XD
鴻柏就很玄妙 沒找到有人說過什麼明顯的負評 不管是品質上或者服務上
你看連坤山都還有上謙的外牆可以嘴 ...
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對 XDDDD 畢竟增加預算也是後來才決定的 ...
但凡過必留下痕跡，把筆記寫一寫囉~
原本的價格帶和物件類型是現在一級戰區，留下來供各位參考一下 @@
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其實沒有爆非常多，甚至考慮實價登錄追不上的現況
自備款比2000萬左右中古屋還要低 ...
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不方便說，版上文章不多但講名字應該大多人都知道
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隔音的話跟板心到板心沒關，這項上限就是3.6米
樓板厚度以後為了符合法規和省成本大家都會做15公分起跳
(因為有新隔音標準所以下限是12，但12~15規定嚴用料比較貴 XD)
但也不是單靠厚度啦 純灌漿天花板不夠
隔音兩種做法，一個中空樓板，一個實心樓板加緩衝材，都很多人用
不過最重要的還是樓上鄰居啦 XDDDDD
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差有點多 XDDDD 坤山大概只有君峰可以拿來和中悅比總價 ...
接下來很長一段時間你要買相對新(上謙以後)的坤山案子的話
最便宜的應該都是沐慕 ...
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我覺得看樓層 一笈快完工了所以不能賣太未來的價格
就只是在這個位子開這個價格大家期待會再高一點而已
接待中心給的資料是沒什麼明顯看到會覺得花惹發的東西
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能夠走路很快到高鐵站值單價多好幾萬 XDD
但反過來想沒有高鐵需求就可以花比較少了
自住客還是要考慮一下自己需求
(像對我來說高速公路交流道比高鐵重要太多倍，沐慕這點100分)
一笈這些抗性我覺得可大可小啦
但他的規劃就給人「好像少了一點東西」的感覺
若覺得價格ok的話一笈紙面上沒有什麼大問題
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我有提2000的好像是椰林昂和源源？
前者只有四房 (但2000應該不可能) 後者只有三房
2000要好一點建商四房，若你不介意3+1的話是有一些選擇
我有寫的這些裡面PAGE ONE可以2000內3+1
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喔你好你好 XD
那是現在的暫時狀況啦 銀行鑑價還沒跟上中古屋實際行情的關係
你買到的價格跟我知道的一樣 沒有問題~
※ 編輯: WrathWizard (1.171.24.234 臺灣), 08/23/2020 17:02:37
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