[請益] 關於持分農地與建築物問題

看板home-sale作者 (大俠)時間3年前 (2020/08/12 01:19), 3年前編輯推噓13(13推 0噓 51→)
留言64則, 12人參與, 3年前最新討論串1/1
本版首po還請見諒 如題先闡述一下背景 家族先人（我阿公的爸爸那一代）過去在目前居住的地方開墾，後來地主答應將土地授予 給先人，但過戶並未成功，在土地上開枝散葉的後代們自民國83年與地主進行法律訴訟， 最終該片土地仍歸地主所有，地主對於後續處理也較為消極（因為該地主家庭人數眾多， 一直繼承後的結果就是各自有持分但眾人懶得處理），因此家族也在這居住至今，並形成 家戶中有親緣關係的村落，這塊農地上蓋了許多房子（幾乎佔了70%農地），屋齡大概都3 0年左右，直至約莫兩個月前，才知道這塊土地原先由地主兩房大房A方與二房B方共同持 分，後來A方將其持分轉賣給另一人C C似乎想把這塊土地處理掉，在兩個月前來村子裡和各住戶溝通，大致上表明他想將此土 地以每坪一萬元（此地為農地）優先售予該地居民，即本家族後代，且他表示有辦法說服 二房B方和他一起將整塊土地賣給我方，但此時內部出現不同意見，大致分為不願購買派 與願意購買派 不願購買派之主張：繼續居住，土地所有方無權強迫拆屋還地 願意購買方主張：這是個契機，可以結束長久以來的土地糾紛，每坪一萬元已經是很低的 價格 目前內部開會得出的結果走向是，本地有三戶不願意購買，其餘住戶必須將他們的部分一 併購入，此時家父便有一想法，這也是我想請益的問題 家父認為，其他人不認購的部分他想購買，目前想認購約兩百坪（本身家裡屋子與前後大 約一百坪）的共同持分當作投資，他認為該農地極便宜，未來轉成建地被建商收購或都市 計畫可以有豐厚的資本公積，而且過戶完後可以由共同持分進行再分割。 但我思考後認為儘管有上述優點，缺點部分也不少 1.土地稅眾人要幫這三戶繳 2.共同持分處分土地會收到他人限制 3.農地轉建地似乎並非如此容易 4.過戶之後分割，究竟誰認領哪一區塊不易有共識 5.土地流動性較差，等都市計畫曠日廢時且土地持分不易處分這樣風險很大 因此想問板上大大幾個問題 1.反對購買派真的能主張在此建屋已久無權被地主強制拆屋嗎？（目前覺得不合理且查無 能支持此論點之法條） 2.買多餘部分作為投資是否為明智之舉 （所列出之優點部分是否成立，缺點部分是否可以解決以及是否存在更多我所列出之外之 隱憂） 3.這幾年來農地上有這麼多建物是否已違法 4.農地變建地google結果似乎可行但很多人說農地即為農地很難轉作為建地 5.若購買後持分者達成共識進行劃分，是否就代表能順利土地分割呢 再麻煩大家了，最近做了很多功課但還是有些部分不是很確定想來詢問一下 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 39.10.4.166 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1597166398.A.C20.html ※ 編輯: a21215540 (39.10.4.166 臺灣), 08/12/2020 01:21:48 ※ 編輯: a21215540 (39.10.4.166 臺灣), 08/12/2020 01:23:13
推
08/12 01:28, 3年前 , 1F
基本上人口老化，現有重劃區都炒不完了，別幻想變更
08/12 01:28, 1F
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08/12 01:28, 3年前 , 2F
建地了
08/12 01:28, 2F
※ 編輯: a21215540 (111.243.37.129 臺灣), 08/12/2020 01:34:38
推
08/12 01:40, 3年前 , 3F
蠻好奇是哪個縣市的
08/12 01:40, 3F
回jc大位於桃園，假日會塞爆的觀光小城交流道附近哈哈
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08/12 02:09, 3年前 , 4F
老實說若是偏離都市區的地你沒門路沒背景無法你說變
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08/12 02:09, 3年前 , 5F
建地就變 農地蓋農舍有地坪大小限制跟取得年份的限制
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08/12 02:09, 3年前 , 6F
如果現
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08/12 02:09, 3年前 , 7F
在買下持分有夠過戶你又要等上好幾年才能蓋 （變合法
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08/12 02:09, 3年前 , 8F
） 地主拆屋有可能賠償地上建物的錢但不多 建議你花
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08/12 02:09, 3年前 , 9F
點錢諮詢專業律師或代書吧
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08/12 02:31, 3年前 , 10F
兩百坪太小了 要找建商合作或被收購的過程價格都不會
08/12 02:31, 10F
家父似乎認為建商未來收購會將整塊土地買斷，因此將兩百坪作為投資的一部分，但就我 所知部分有意願買的住戶也是期盼這個機會，但一部分沒買那麼多的住戶只是盼能有個安 歇住所，彼此取向不同確實有可能造成建商未來收購的麻煩QAQ
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08/12 02:31, 3年前 , 11F
是你想得那麼美好 除非是非常好的地段 那就當我沒說
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08/12 02:31, 3年前 , 12F
而且B地主繼承人如果不缺這錢 你也只能買c的份 只
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08/12 02:31, 3年前 , 13F
要遇到共同持有就是麻煩 要就你家自己吃下c所有持分
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謝謝sa大提供寶貴資訊，目前的狀況是C和B繼承人已經談好，確定有意願將整塊共三筆土 地賣給本地居民
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08/12 02:31, 3年前 , 14F
如果要共有分割雙方無法取得共識就是由法院裁決 （最
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08/12 02:31, 3年前 , 15F
近才處理家裡類似的事）
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※ 編輯: a21215540 (114.43.41.113 臺灣), 08/12/2020 06:56:56
推
08/12 08:45, 3年前 , 16F
我記得農地不用繳地價稅，另外農地的房子說不定沒有登記
08/12 08:45, 16F
推
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沒登記沒紀錄會有地上權嗎?
謝謝f大回覆，我記得是有登記且有房屋所有權的，目前我們認為C願意以這低廉價格賣主 因是不想一拖再拖，因為眾人居住在此地已30年左右，叫大家搬離有困難，所以認為他應 該是想能處理就處理掉，乾脆就把地賣給我們這樣 08/12 08: 48
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08/12 08:50, 3年前 , 18F
農地轉建地這種田橋般夢幻的事輪不到一般人，別肖想了
08/12 08:50, 18F
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08/12 08:50, 3年前 , 19F
如果有一絲變更的機會，C絕對不會賣你
08/12 08:50, 19F
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08/12 11:47, 3年前 , 20F
他的農舍應該是舊規定 但現在已經動不了
08/12 11:47, 20F
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08/12 11:48, 3年前 , 21F
地主也是有機會勝訴拆除地上物
08/12 11:48, 21F
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, , 22F
問題是你們的地上物是什麼狀態
08/12 11:48 謝謝sa大回覆與建議，房屋我要再去確認是否於民國69年前所蓋，印象中應該沒那麼早， 至於地上物狀態真的頗雜，自用住宅、車庫、與菜園
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08/12 11:49, 3年前 , 23F
不然最少他也可跟你們請求租金
08/12 11:49, 23F
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08/12 11:50, 3年前 , 24F
你錢夠多當然可以自己改成建地啊 就錢嘛
08/12 11:50, 24F
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08/12 11:50, 3年前 , 25F
實際你還是找律師吧 你要先確定你地上權的狀態
08/12 11:50, 25F
推
08/12 11:54, 3年前 , 26F
農地違建過戶首先就是看土增稅要多少？可接受過戶後也
08/12 11:54, 26F
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08/12 11:54, 3年前 , 27F
不見得可分割，要看土地所在處
08/12 11:54, 27F
感謝sh大回覆，我網路查詢的部分以為分割是非常可行的，就我所查政府似乎因為很多家 戶繼承問題變得持分零碎不想資源閒置所以對於分割管得比較少，而且聽說若持有人想分 割若喬不攏可以向法院申請強制分割，甚至可以變價分配這樣
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08/12 11:55, 3年前 , 28F
他農地還不一定是違建 以前農舍沒那麼嚴格
08/12 11:55, 28F
※ 編輯: a21215540 (39.12.73.30 臺灣), 08/12/2020 12:14:11 ※ 編輯: a21215540 (39.12.73.30 臺灣), 08/12/2020 12:25:37 ※ 編輯: a21215540 (39.12.73.30 臺灣), 08/12/2020 12:32:19 ※ 編輯: a21215540 (39.12.73.30 臺灣), 08/12/2020 12:39:18 ※ 編輯: a21215540 (39.12.73.30 臺灣), 08/12/2020 12:41:19 ※ 編輯: a21215540 (39.12.73.30 臺灣), 08/12/2020 12:41:46
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08/12 13:28, 3年前 , 29F
對了 記得自己另外請代書幫你們看要買的地乾淨嗎 不
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08/12 13:28, 3年前 , 30F
要對方找的 因為我家有一塊原本有收到政府的通知說因
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08/12 13:28, 3年前 , 31F
不利耕作可變更建地 後來跟人家買賣的時候 土地不能
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08/12 13:28, 3年前 , 32F
變更 還有那塊地的建物權？坪（有點忘了正確叫啥）被
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08/12 13:28, 3年前 , 33F
親戚蓋走 導致那塊地上不能蓋建物 唯一要恢復的話要
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08/12 13:28, 3年前 , 34F
去拆那棟佔用了我們土地的坪在別處的建物 早期這種
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08/12 13:28, 3年前 , 35F
土地長輩沒處理乾淨就真的很多麻煩看「問題
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08/12 13:29, 3年前 , 36F
跟問題
08/12 13:29, 36F
推
08/12 16:58, 3年前 , 37F
農地的分割，有最小面積的限制
08/12 16:58, 37F
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08/12 16:59, 3年前 , 38F
還有套繪的問題
08/12 16:59, 38F
推
08/12 20:10, 3年前 , 39F
想處理的話 可以先將各戶所佔用坪數先行購買且做共有
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08/12 20:10, 3年前 , 40F
物分割為1/1 不願意承購戶所占用地為共同共有（不包含
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08/12 20:10, 3年前 , 41F
該3戶）後續再去做拆屋還地的訴訟會比較快
08/12 20:10, 41F
推
08/12 23:18, 3年前 , 42F
會不會是農建地？
08/12 23:18, 42F
推
08/12 23:27, 3年前 , 43F
1.只是反對派單純想法，不過你們也要花大錢請律師就是了
08/12 23:27, 43F
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08/12 23:28, 3年前 , 44F
另可以跟他們請求地租拿來抵稅金。只是地租便宜
08/12 23:28, 44F
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08/12 23:31, 3年前 , 45F
2.短期投資難說問法律先，長期投資穩贏的(房地不崩前提)
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08/12 23:31, 3年前 , 46F
律師
08/12 23:31, 46F
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08/12 23:31, 3年前 , 47F
當然這200萬要是閒錢啦
08/12 23:31, 47F
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08/12 23:33, 3年前 , 48F
長期投資是可以擺到傳給你y
08/12 23:33, 48F
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08/12 23:34, 3年前 , 49F
3.先去查查這農地有沒有人套繪
08/12 23:34, 49F
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08/12 23:36, 3年前 , 50F
5.有共識當然分割就順利了
08/12 23:36, 50F
推
08/12 23:39, 3年前 , 51F
第一次聽到農地一萬的，b跟c是佛菩薩來的
08/12 23:39, 51F
推
08/13 00:44, 3年前 , 52F
現在農地一萬都買到山邊旱地去了，還是那種鐵塔旁的
08/13 00:44, 52F
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08/13 00:46, 3年前 , 53F
而且你們的地應該有臨路，簡直不可思意
08/13 00:46, 53F
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08/13 00:48, 3年前 , 54F
最近在看宜蘭農地，臨路的基本都超狹長，面寬10-20，長300
08/13 00:48, 54F
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08/13 00:49, 3年前 , 55F
還是要賣1萬-3萬。你的地面寬多少，其實頗重要。
08/13 00:49, 55F
推
08/13 08:08, 3年前 , 56F
先確定1.有無房屋稅籍2.建物登記3.使用執照4.建築執
08/13 08:08, 56F
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08/13 08:08, 3年前 , 57F
照 以上至少要有3.4才有機會是合法建物，至於2不可能
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08/13 08:08, 3年前 , 58F
有。1.違建都要繳稅不等於合法
08/13 08:08, 58F
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08/13 08:10, 3年前 , 59F
第一次聽到農地一萬的應該是沒去過真正農業縣市吧 台
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08/13 08:10, 3年前 , 60F
灣不大 多走走，真正的農地都是用分在交易的
08/13 08:10, 60F
推
08/13 08:22, 3年前 , 61F
農地 持分 有建物 土地法34-1，先找到有能力的代書比
08/13 08:22, 61F
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08/13 08:22, 3年前 , 62F
較實際。能處理共有物或是土地法34-1強制執行的代書
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08/13 08:22, 3年前 , 63F
不多，話說地主要求拆屋還地也不是辦不到
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08/13 08:53, 3年前 , 64F
實價登錄打開 一萬很多
08/13 08:53, 64F
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