新竹竹北近年團購心得分享
看板home-sale作者almostdone (almost done!)時間4年前 (2020/05/09 12:10)推噓98(129推 31噓 54→)留言214則, 155人參與討論串1/1
我來分享這幾年不論在ptt版上或是其他社團，執行約莫揪團5次左右，3次自己人的心得
，但更
多的是檢討。
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成功的其中新竹市有版上比較夯的清大竹慶，竹科悅揚，關新賦居等等
看走眼的則是潤隆（尤其這個利潤...唉），富春居，國泰禾等等。理由不外乎是版上嫌
棄的戶數動線量體規劃建材等等，結果我自己跟許多鄉民，團員被市場狠狠打臉，因為賣
的太好了
以上案子只要稍微第一手轉手大概都有10-80萬利潤（依據停利點，配合的仲介，轉手時
間，案子而定
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竹北市成功的則有新業築之細道，極上惠友，華興重劃區的甜恬圈，滿天星等等
看走眼卻賣超好的則是澤緣水曰，高鐵和發首湛，縣三產品，尤其是寶佳產品等等。這個
我也被狠狠打臉，瘋狂被同夥人怪罪 ...因為我極力堅持不買，理由也是不外乎討論區版
上這些。
以上案子也是轉手大概都有10-100初頭萬利潤（依據停利點，配合的仲介，轉手時間，案
子時間而定）
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關於團購常見問題說明一：
團購好嗎？
大部分配合的都不錯，畢竟幾個月賺幾十萬對我們這些普通人已經是不差的投報率（包括
很多人也選擇有交屋出租，結果還漲更多）
少部分古怪的則是像許多人一樣，覺得我們幾個領頭有賺介紹費而不爽
有一次案例，代銷底價就是800萬，透過我們可以買到780萬，但因為懷疑我們多賺他1-3
萬不等的介紹費（事實是有的有，有的沒有）
可能他覺得給代銷建商賺20萬也比我們賺2萬好，大概跟最近紓困金的相對剝奪感一樣。
遇到這種人我們也不會生氣，其中一個是年薪200多萬的gg員工，當場直接退2萬給他。
最好你不要買，到時候直接出貨賺你50萬就好。
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關於團購常見問題說明二：
為什麼要團購？
很簡單，因為跟所有人一樣，我想買的便宜。
大家都知道代銷或是建商自售也好。蓋接待中心，裝潢實品屋，請人力，打廣告等等，這
些都是費用。
如果團購能減輕他們的銷售物件，縮短銷售時間，他們把省下的成本回饋部分達到雙贏（
至於小建商可能不願意，反正他戶數少，不缺錢又不用給代銷佣金）大家也多少聽過代銷
是花錢是找建商請佣，%數各縣市個案不等
至於介紹費？當然是有沒錯，但是為了要去跟這些代銷經理，建商老闆搏感情談合作讓利
所花的時間，吃飯，上酒店等等，花的錢隨便都幾萬，更不用說花多少時間。
新竹工程師並不是盤子，反而很聰明的。他們一方面沒有這方面人脈，一方面是本業賺那
麼多機會成本根本不合。
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關於團購常見問題說明三：
新竹竹北案子戶數那麼多了，價錢也那麼高了，還能炒房嗎？還能買嗎？
先說很多人都會罵投資客炒房只是投機。
轉紅單是投機沒錯，但現在大部分好建商禁止了，因為會影響後續代銷銷售，他底價了80
0賣780給你，要是你轉790 除非是昌X，椰X一日完銷沒差，其他的話他還賣個毛。
轉手是正常的投資沒錯，因為一手自住客想接，二手消息的投資客也想接，仲介手上的準
客戶也想接。
一個適合自住好案子，一個投報率好的案子，一個租金投報率好的案子，一個大家都想住
的好案子，一個黃金蛋黃區的好案子
這樣是炒房嗎？不，只是市場的供需而已。我們既沒有能力引進商場進駐，星巴克進駐，
政府蓋重大建設，農業轉建地，自辦重劃區，更沒有催眠能力讓一般人非得來接手買這。
說炒房真的太抬舉，說穿了我們只是一般努力存錢，想找好標的投資罷了，一點都沒有能
力「炒」房。
至於現在2020年了，該買還是不買呢？這個問題見仁見智，只能等2021-2024年後回顧才
知道了。
只知道新竹縣市即將推出案子的數量（非戶數）大概超過30案，甚至更多。建商買地的成
本越來越高但也仍瘋狂購買。
我會持續購買，能脫手的盡量賺，沒脫手的放著租。能買到便宜的盡量買，買不到便宜的
用數量去團購談，就是如此單純而已。
--
關於團購常見問題說明四：
我在揪團嗎？
是，也不是。一方面ptt只是小眾人口，另一方面，我也還沒決定標的，況且決定好還要
去談。如果有人有談好的物件， 我很樂意當被揪的那個。如果有人有想要的標的，也可
以私訊討論，但不代表該標的我有興趣。
--
最後，各縣市都有人做在團購，透過各個ptt 仲介 社團等等，像是新竹之前最有名就是
帥過頭。以下兩點簡單提醒團購怎麼防止被騙，或是說怎樣的團購才是好團購
1.去比較代銷底價跟團購價，一問就知道了。
2.如果能在公開前先買，90%會比較低。因為能夠有特權先挑戶別，是代銷給的特權。要
嘛是團購量大，
要嘛是之前的已購客vip，不太可能發生公開反而更便宜的事情。
以上根據個人多年經驗淺見分享，沒有立場，也不代表是答案，謝謝大家
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.45.136.153 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1588997404.A.8FA.html
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發現近期我找的倒只有一個是發哥
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很多人都不知道團購是怎樣，以為是早鳥一群人開賣這樣過去就是了。
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文章應該有在說明二
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我提供在說明了，但現在不是，因為目前沒有我要的物件
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謝謝
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我有好的標的歡迎你
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我有好的標的歡迎你
噓
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第一.我沒有偷渡，因為說明三說了。
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第二.這不是炒房，文章說明四說了。順便嘆息我這輩子都沒有炒房的能力，我也想要地
主砂石場營造廠政府都是我的人阿...
第三.自住客比例我沒細算，但最起碼30%跑不掉，為什麼自住客一定要買貴？
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第四.揪自己親朋好友，揪鄉民一點都不是本事。 如同你去買車，業務員跟你報折價1%，
你不會去mobile 01，不會去找其他朋友，不會去fb，不會去外匯車商跪求更好的菜單？
量多折價是市場的供需，不是我這個一般人能控制的。
即便是房版不鼓勵買房，要噓要不認同我都是尊重你的意見交流，但還是看清楚文章先就
好。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 14:57:07
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謝謝
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謝謝
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 15:05:56
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個人覺得竹風其實蓋得很不錯（不知道網路為什麼會攻擊就是）加上建商有錢，此案也是
重成本打造。 你可以去談談看，不過價錢基本上就是代銷那邊公布的了。
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對一半，因為就算團購也只能吃可能10%的量體。用你的例子來說，高鐵票零售300，我團
體買280，賣300甚至290。你跟我買還便宜一些。
至於零售賣太好，300調價330不是我們有能力控制，我們只是跟著賺而已。 賣不好300調
降270，我們也是跟著虧而已。
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是的
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噓
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噓
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