[心得] 新竹畢業文（給新手參考）

看板home-sale作者amppp (冰滴咖啡香)時間4年前 (2020/04/13 23:12)推噓44(44推 0噓 26→)

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文長，給第一次買房的朋友們參考小弟買完房子畢業已經快9個月了！2020年1月初入住，買房還是看6分運氣、4分準備看到很多版友分享心得，看房時間都不一定，快則一年、慢則數年，我跟老婆決定看房到買到房子約三個月，從看房新手到買到房子畢業，而這一切都是因為一頓飯開始….早餐，竹北日式飯糰吃完，老婆就想去附近的「華興重劃區」看看.... ＃第一間新加坡式建築...一樓停車、室內約29坪三房，開價850萬（信X房屋）作為看房新手，先找一個老手教一下比較妥當，就找了信X房屋的「高手」房仲真的教我們許多東西，貸款、看房注意、合約等等，超多東西....也教會我們實登價格如何計算的，而小弟背景是數學＋機械，也開啟程式工程師與精算師的技能，導公式算價格難不倒... => 最後我們出了斡旋，但依據實登出價710萬，但沒成交，其實我不知道是否我們的出價，賣家不滿意，還是「仲介不滿意」。後記，在買完現在房子後一週，這位房仲有再聯絡，或許是他的專任約快到期之類的...再回頭找我們。心得：走完一遍買房斡旋流程之後，我們學到 1. 計算自己可以輕鬆買的房子價格上限 2. 如何收集資訊評估價格 3. 貸款、稅務與額外費用計算 4. 跟仲介的交手方式....等等，也算是完成第一round。注意：「第一次買房練習，價格不要被仲介牽著走，得失心不要太重。」完成第一round之後，我們才開始統整自己的買房條件，＃買房條件統整：我工作地點在竹科（但不是科技業工程師）、我老婆是竹北工作，上班通勤時間不要太長，不超過25分鐘，價格依據各類房型與地點有其上限，超過即退出找下一間。考慮地點：竹北中正、華興、縣府、法院特區、成瀧/水瀧、縣三新豐、芎林（後來才知道有重劃區）考慮房型：透天、新成屋三房（需車位）、低價約10-15年的中古屋（依據實登）周圍設施：全聯、超商（一公里內可接受）、公園、開車路線方便到大型賣場價格：竹北：買哪裏都塞車，居住品質不一 1. 新成屋三房，低於1100很難有好物件。 2. 透天價格高，因為坪數大總價高，但單價未必高、可能高CP值。 3. 新加坡式建案有低公設比好處，因結構比較差，所以樓層少戶數少，價格較低地區分析：中正、華興：安靜、但上班非常塞車，離舊竹北市區近，吃東西很多。縣府、法院特區：安靜、價格很高、塞車，大樓與透天各半、周圍設施較齊全。成瀧/水瀧、縣三：附近有工廠、很塞車，但價格高低不一高鐵特區：沒看過，價格超高以上地點看過一輪之後，遇到有些房仲的服務真的很好，只是沒有好的物件，所以沒下手。此時，老婆做美甲的老闆娘提到，有看過芎林綠獅重劃區嗎？重劃區都是透天，價格有高有低。芎林第一間透天：首次跟代銷交手，差點下手，即時收手～這個建案有地下室停車，公設10坪起，臨路戶坪數約65坪，價格約1250，內庭戶約60坪，價格900-1150，看什麼時候買的，”管理費”約2400元/月，每日12小時管理員，代銷也是炒房客，看我們第一次買房，狂推銷他自己的物件「國賓大院」.... 再把這附近看一遍之後，清楚知道這附近的歷史價格與目前地價等等資訊。＃透天：需要詢問問題有： 1.內庭戶或臨路戶？ 2.前院停車（客廳在一樓）、一樓停車（客廳在二樓）或地下室（高公共用電） 3.格局是否怪、是否有陽台、露台 4.建地類型（都市/非都市？、甲乙丙建？），關係建築成本與貸款成數 5.建蔽率、容積率、是否有退縮、防水規格、用電、瓦斯、地下管道 6.貸款？附近房市是否熱絡可以問問銀行..直接打電話去問貸款問題等等＃買房最後買到某建案最後一間內庭透天，尋找過程也是曲折，也有運氣，原以為已完銷，但幾經詢問得知還有最後一間，當下預約看房，看房隔天下訂，成交價格很漂亮，完全落於預算內，付完2成訂金約48小時內走完，就開始找貸款。除了房屋價格外，還需要付代書費用與一些規費約15萬，但因為新竹縣有減稅緣故，少付3萬，全部約12萬。最後買到五樓透天60坪＋5坪露台，4房2.5衛，室內約50坪＋一樓雙車位面寬6米、4個陽台合計約4坪。＃裝潢與傢俱花費約88萬，裝潢二樓客餐廳/廚房與三樓主臥，冷氣約13萬（東元頂級雲端冷暖2.8 +國際頂級PX冷暖5.0+6.3），分別在一間客房、主臥室與客廳。冰箱（國際C610-NHGS）約35K，IKEA傢俱約10萬，宜得利傢俱/窗簾約12萬（3個大型落地窗與2個中型落地窗、整組櫥櫃、餐桌、咖啡桌、客房床架等等）。 65'電視（三星65RU7400）約36K，三星17公斤貝殼手洗洗衣機17.2K，喜悅沙發41K、喜悅床墊（Queen size＋King size）約11K+36K，訂做全柚木床組28K，裝潢250K，熱水器（2x林內1600強排）與多組燈飾、水電、另加5個網路內部走線約80K，還有許多細項。很多傢俱都在巨城百貨購買，所以領到VIP卡，免費停車100hrs/month. 買房除了看房子價格外，還需要準備稅金手續費（15-20萬左右）、簡易裝潢+家電約 100-120萬，這都是買房前要事先準備的費用，粗估150萬比較保險。以上希望可以幫到第一次買房的板友。 __________________分隔__________________________ 許多人來信詢問建案與開價、成交價。這些問題就不要再問了，因為相同建案與價格是無法複製的，我只是分享我看房的心得，給買房新手一個guideline 新竹新重劃區、竹北新重劃區的透天，臨路抓1500、內庭戶1300起比較保險。外圍區域可能1300左右，以上透天參考坪數約65坪。 PS: 勿追高，超過自己可以承受範圍。價格計算：以1100萬為例，貸款8成，一個月約31000的貸款。用戶收入的1/3估計，買1100萬的房子，至少戶收入約95000左右才比較輕鬆，頭期約220萬，加上額外約125萬的前期裝潢傢俱與15萬稅金等，故需要360萬，加上一些預備金，建議有400萬以上的頭期準備金才比較好看房子，透天可能要500以上比較保險。前期裝潢傢俱因為差價很大，要自己評估修改。該買在哪裡？這個問題見仁見智，有些人打死不買芎林，有些人非蛋黃不買有些人只想轉手賺一筆，這些都會影響最後選擇，自己想清楚什麼是自己要的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.229.41.152 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1586790732.A.182.html

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kuraki156

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