[分享] 首購族10TIPS

看板home-sale作者sugarbar (SugarBar)時間5年前 (2019/03/03 22:49)推噓34(34推 0噓 7→)

留言41則, 36人參與討論串1/1

Hi 各位好我是為室內設計師最近在整理業主買房到我們手上常遇到的問題不過攤開來看，買房的人在意的好像更多機能、地點和財務面的東西整理後有跟各位交流有什麼不足的和了解的歡迎留言或Email給我，我能把文章寫得更完善一點先謝謝各位批評指教^_^ Email: e2sugar@gmail.com 原文在此 http://tinyurl.com/y234a7ym 依據我調查的資訊要看過100間的物件以上(至少看過50間房子) 才能找到較符合需求，買到心目中的夢想屋。不過網路發達、資訊開放關係購屋前做好功課、有點耐心，要買到好房相信不是能夠發生的事。 1. 寫下房子的使用需求知道目的地之後，接下來就好辦事了。思考一下是要自住還是當房東(或二房東)，畢竟要考慮的要點不盡相同。自住的有人想要和上班的距離超進，走路個10分鐘就到公司，節省下來的通勤時間可以健身、陪伴家人或是自學投資自己，用空間換取時間和便利性。有的人認為回家就是要由喧囂的台北市區回到緩慢步調的淡水住處，兩個人生活回家就要有3房2聽，其中一房就用做更衣室、開放廚房和客廳你可能想住電梯華廈、要有車位，但是公設比卻往往很高；老公寓少了電梯、但是不需要付管理費，種種權衡，是需要仔細評估的。又或者你是想要投資當房東、二房東，想弄個AirBnb來滿足創業和創造現金流的慾望。那要看是在市區、離捷運站走路5分、出門就有便利商店、美食街；市中心老舊的公寓就靠簡單的改造，提高房間的品質和設計感。或是要選用蛋黃區周邊，但有社區大樓公設泳池、花園、KTV包廂，捷運多做2站可以到北市中心也OK。看看哪一些的特質是接近自己理想的模樣，哪幾個條件是必需而且不能退讓的。下面問題清單提給讀者參考，有需要能自行增減、修改 a) 買房是要自己住還是要投資用? b) 喜歡新成屋還中古房？ c) 喜歡熱鬧有管理的社區大樓，還是低公設高CP值的公寓？ d) 總坪數（含公設）大約＿＿＿＿坪 e) 主附建設坪數（室內坪數）＿＿＿坪以上 f) 兩房或三房還是別墅、透天厝 g) 車位（平面、機械或休旅車車位等） h) 樓層（最好頂樓不要） i) 地點（建議以娘家為中心點，或是離上班地點近） j) 學區（倘若有生孩子的計畫） 2. 心底有個具體預算會買貴了東西，通常是下單前心裡沒有個底。高、低預算的都可以看，但在買東西前，心底有個數字，會大大減少讓情緒影響你買貴的機會。 “Have a budget and stick to it,” “Don’t become emotionally attached to a home that is not yours.” 因為當你找到接近你理想中的房子時，通常會試圖多出一點來獲得你心目中的理想房子。但不要被情緒影響自己的決定可以從月收入倒推計算房價，算出每一個月負擔的起的房屋貸款，房貸建議不要超過兩人收入的一半，會讓買房後的壓力減輕一些。買房完後還每一個月的房屋貸款、裝修+加設備/家具貸款和日後房屋維修保養的費用要一起考慮。舉例來說： 2500萬的屋子購屋貸款每月13,000元 + 裝修及家具、設備貸款每月10,000 尋找各種頭期款選項，善用找首購者可以使用的方案；研究各種補助方案中央和地方政府可能都有針對首購族而設的補助方案，記得好好研究一番。仲介費通常是成交價的1-2%，巴菲特：「買個大小適中、負擔得起房子就好！」選擇合適的房貸利率比較房貸利率許多買屋者會只向一家銀行詢問利率，但這常會讓人多花錢。比較至少3家銀行的利率和費用，可以讓你在支付鉅額房貸時，有機會省到錢。買房之外，預售屋、毛胚屋或是中古屋買後記得要加上設計費、施工、家具、廚具、衛浴等設備費一般設計費從3000~8000/坪不等工程造價3萬~10萬/坪不等設備家具費用大約切總預算的30~40%出來看完可能傻眼，沒有那麼多預算那從預算反推回來，25坪(含公設)，有100萬元要來裝修那麼40~50萬切出來買設備，其他用作工程款然後來找設計師和施工單位，用一個總包的費用和設計師談。 3. 擬定5年存錢目標設定好購屋的時間、預算後，除以剩下的月份數就知道每個月要繳多少錢自備款是購屋難度相對高的項目之一假如設定自己30歲買房目標之後，把存入的錢看成是付給未來的自己，節制日常消費，搭大眾運輸工具，減少吃喝玩樂的費用，快樂的存錢，。買屋前5年就展開存錢計劃。但開始存自備款前，先抓出至少半年的生活費用，做為緊急準備金。 5年存錢大計聽來很難實踐，但以前述月薪合計8萬元的雙薪夫妻來說：若每月存下總收入的一半4萬元，放在銀行定存，5年內也能達成225萬元的自備款目標。若是透過報酬率更高的投資工具，年限可以縮短，或是買到總價更高的房子。累積自備款，節流比開源更實際且重要，不建議因此投入不熟的投資工具，操作不當只會得不償失。一般自備款為總價的20%~30% 2018政府也為年輕人擬定購屋福利，10％自備款就能買房善用這一些資源，例如；2000萬的房子200萬自備款可以買下，不過不要自備款低就買了總價過高的房子。 4. 為明日買房釐清接下來的五年要完成的事情。設想未來5年生活需求，結婚生子或換工作，都可能在幾年內發生這時候買房，最好先想像未來5年生活怎麼改變，讓房子配合需求。另外，排出需求的優先順序，才容易取捨。例如，有小孩的話，或許學區就是第一順位，而非交通。看一下當地的安全和犯罪統計資料，以及距離醫院、藥局、雜貨店、運動中心等設施的距離。還有，你可以在平日上下班時間、週末等時間開車逛一逛該區，確定交通、通勤時間、噪音等環境因素。之前和一個房產友人聊天，他分享自己在桃園交流道附近買了一個新房，買下入住之後才發現，到台北市通勤時間上下班大塞車，比原先預想多了半個多小時的通勤時間，買屋之前真的沒有考慮到這一點真的滿不好的。 5. 注意位置、格局、建材檢視廣告包裝和美美的裝修的後面的結構是否健康。 a) 先看格局：注意房屋格局是不是方正，盡量不要部分空間是狹窄的或畸零空間，可以入口之後刷上油漆、貼了壁紙即可使用。 b) 檢查水電、梁柱：可抽馬桶檢查水壓是否正常、注意梁柱是否有壁癌或是裂縫；從電箱觀察管線是否有更新或毀損情況以及開門見窗、樑壓門等風水問題。 c) 可帶工具輔助：攜帶圓形物件，例如：彈珠，檢查屋子是否傾斜；可帶人工尺，方便丈量房屋的寬與高；利用指南針，觀察方位及觀察風向。 d) 詢問公共空間：因有些小套房設計可能額外有規畫公共區域，如洗衣機、曬衣間等，這都要詢問清楚，特別是坪數小的學區宅較有可能。 e) 詢問管理費：評估管理費多寡，建議社區總戶數不超過100戶，以免周邊環境過於複雜。 f) 觀察公告區：留意是否有過多催繳通知，若太多就不大建議，畢竟住戶不繳錢，許多公共區域設施很難維護。 g) 事前網路搜尋：上網搜尋該社區，是否有很多人賣房，可顯示此社區投資客多寡，若超過總戶數10％則不建議，因投資客太多對於社區環境維護較不嚴謹，也會影響居住品質。 h) 考量裝潢、家電：若是新成屋，要考量裝潢費用；若是中古屋，就得詢問前屋主有哪些物品可留下，大型家電費用也要考量進去。 i) 與鄰居、管理員聊聊：了解周圍環境、資訊，像是鄰居生活狀態等。 j) 不同時段看屋：可分白天、晚上；晴天、雨天，特別是下過雨後，觀察房屋是否有漏水、壁癌。當然這些問題，都能在設計師的手上得到很好的解決方案，當然能避免還是能減少後續裝修上額外的開銷。 6. 雇用好房仲、挑選好建商跟對人，才會帶你到想要的地方。為了減少無效的帶看，利用好的網路找房平台，有效分析物件、快速檢視房屋。有效接近自己的目標，事先電話中大致了解後，再約看房。另外，可從其過去建案的風評、口碑、建設品質做參考，優秀的建商在交屋後還會持續服務。例如在北市建商，就有防水保固、設備保固及物業代管等售後服務。 7. 走訪環境，探勘現場鄰居和周邊環境是房屋最大附加價值之一。 a) 附近生活機能例如，前一陣子新莊機場捷運線附近建案很多，但仍然相當荒涼，周邊生活機能不足，也許未來會逐漸改善，那還是需要一些時間過後。 b) 附近中小學的評價購屋後，家中可能增添新成員，周邊中小學校交通、評價，都是購屋族應先行評估考量的重點。 c) 大樓住戶的品質新成屋比較無法觀察住戶品質，但若是中古屋就相當重要，包括社區環境整潔、垃圾處理、樓梯間是否有雜物堆放，管理員態度、晚上點燈率、信箱整潔度…等。另外，向現住戶打聽，可以掌握更直接的資訊。 d) 周邊鄰居也很重要接著必須了解未來居住環境，尤其預售屋的接待中心與建案位置未必相同，花點時間走訪建案現場及周遭環境，可以降低踩到地雷的機率。購屋者需關注幾個環境重點：生活機能是否足夠便利、有無嫌惡設施、社區居民素質、治安優劣等。如有生育計畫，也要將學區列入評估，例如文山區是著名的學校聚集區，居民素質高，其中木柵又靠近熱鬧的政大商圈，治安也佳，近期頗受關注。 e) 房屋結構、水管等問題預售屋、新成屋，比較不需要考慮房屋結構、水管等問題，但若是10年以上中古屋，則需要找專業人士協助評估，特別是老屋水管排放、漏水、壁癌…等問題，在入住前必須要先行處理。好好利用看房子的機會，提早發現可以和房東協商或是注意力轉換到下一個對的物件上。 8. 了解是否有違建(增建) 隱身在房屋中的違建。物件本身有陽台外推或既有違建，現場不太容易看的出來，通常在窗戶旁的空間，例如客廳、房間或是機房。能跟屋主或是房屋仲介申請當戶的建照圖(或結構平面圖)，從圖面上能看出合法的空間的位置和範圍。如果已經有認識的設計師，就邀請設計師陪同看房，幫忙找出房屋的問題點。例如：陽台外推、加蓋? 或是將原本是外的空間納為室內的違建? 還有房屋的使用區分是分在哪一個類別? 原本的露臺是否屬於公設面積、夾層的空間是否為合法的空間? 有漏水、龜裂或是壁癌的問題? 等等問題，早先發現，避免日後糾紛，也可做為與房東談判的籌碼。 9. 選好設計師神隊友決定裝修是否順利。依照你的需求和預算，找到合適你的設計師，設計師可以讓你成為一個更聰明的消費者。 10. 買屋簽約不管交情再好，標準流程不可少。有人問道，建商交到我們的手上，原本說好的浴室磁磚、廚房磁磚現在都還沒有附給我們，已經交屋了。我問: 你們房屋合約裡面有寫道這一項嗎? 對方: 沒有簽約耶，建商是我爸的朋友… 我: 真的只能看你爸和建商的交情了… 對方:嗯嗯，了解，謝謝哦！ a) 確認產權簽約當天的土地及建物謄本建物坪數是否正確土地使用分區確認土地的使用性質，如住宅區或工業區是否有被劃定為公共設施用地是否有限制登記尚未塗銷（如假扣押、假處分）賣方銀行抵押設定金額（作為支付各期價款比例依據） b) 確認契約內容公契移轉價格各期付款方式各項稅費及其他費用屋況說明（具實填寫，由買方本人親簽）是否帶租約? 是否帶車位? 滲漏水瑕疵擔保、附贈物品 c) 交屋時期及方式定清楚 d) 確認簽約人 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.253.41 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1551624565.A.C4A.html

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