[閒聊] 天母石牌地區房價討論

看板home-sale作者時間6年前 (2018/06/11 14:31), 6年前編輯推噓37(39推 2噓 16→)
留言57則, 44人參與, 5年前最新討論串1/1
小弟目前在明德店做了一陣子房仲，雖然才到職一年也有賣出13間房子的經驗，因為看到 八卦版有篇文章 [問卦] 房子買在明德算是好的點嗎？ https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1528688825.A.BF2.html?from=moptt 綜合一年的買賣經驗與行情分析，以下是我對石牌明德區的小小見解，歡迎討論 一、買明德石牌唭哩岸需要多少預算呢? 明德石牌唭哩岸實質上是個共同生活圈，會建議綜合來考量 當然越往北投越便宜，多一個捷運站行情約會降個0.5成-1成 不過還是要看案件總價與單價區間如下： 10年內電梯3房 至少4000萬 (7x萬/坪-8x萬/坪) 20年內電梯3房 至少3000萬(6x萬/坪-7x萬/坪) 40年內電梯3房 至少2000萬(5x萬/坪-6x萬/坪) 公寓幾乎都是38-45年 (公寓主流坪數為26-30坪) 2、3樓至少1300萬(4x萬/坪-5x萬/坪) 4、5樓至少1000萬(3x萬/坪-4x萬/坪) 為甚麼會提到「至少呢」，隨著街道的規劃，細部區域的行情也會有落差 像是石牌捷運站2號出口的「昇陽璞園建設系列的大樓」光是10年的昇陽麗緹小坪數單價 也能賣到86萬/坪呢!! 至於價格為甚麼沒有想像中的低？因為此區的供給遠遠小於需求，價格自然就會相對高， 除非願意買公寓4、5樓，價格上就能彈性許多 https://i.imgur.com/MWLDb6X.jpg
二、石牌地區優勢與購買客群雛形 (一)地區特色 1.雙醫院醫療系統 2.台北市門牌 3.石牌國中小學區 4.離城不離塵 (上行義路泡溫泉、去天母逛SOGO、去士林逛夜市、去新北投抓寶可夢) 5.電梯大樓戶數單純 (除了石牌捷運站2號出口的大樓，幾乎物件都是20-40戶，很適合喜歡單純數戶的客戶) 6.幾乎沒什麼套房物件 (如果要買套房物件需要去有硫磺的新北投找找了) (二)買方客群分析 (以我成交北投區11間為例) 1.在地客戶(爸媽買給小孩)*2 2.在地客戶(外地搬回石牌) *1 3.在地客戶(小屋換大屋)*1 4.在地客戶(石牌國中/小學區)*2 5.在地客戶(租房改買房) *1 6.外地客戶(雙醫院醫療需求)*1 7.外地客戶(工作因素)*1 8.外地客戶(置產)*1 (三)賣屋原因分析 (以我成交北投區11間為例) 1.公寓換石牌以外的電梯物件*9 (少數換石牌當地，幾乎都是換到淡水、蘆洲、林口、八里) 2.空房用不到*1 3.需要用錢*1 綜觀以上，我的經驗與目前正在帶看的買方是客群幾乎都是內需(當地人買當地的房子)， 因為物件真的太少，有錢都不一定能買到喜歡的房子。 三、自稱天母人? 至於住明德、石牌都會自稱天母人呢？因為以磺溪為界右邊為士林區，左邊為北投區，一 溪之隔，其實差不遠，所以少數住在榮總(石牌路二段、天母西路、行義路)會自稱天母人 https://i.imgur.com/X4NUgsO.jpg
小結： 其實最常碰到的買方就是說「我的預算一千萬，想買公寓2、3樓，最好3房2廳2衛，格局 方正、有前後陽台進出」只是上述的條件通常預算就確實買不到了(除非買15-20坪的公寓 ，只是這類產品非當地主流)，後續許多買方就會轉往復興崗、忠義、竹圍看屋了，甚至 繼續租房子下去。 每次接案件最常和屋主提到的就是「買您這間四樓1500萬的公寓，客戶若貸7成，頭期款 至少準備450萬+上100萬的裝潢費用，後續若貸款20年，一個月要還近6萬塊，月收入要12 萬(年收入破百)，有這樣的收入幾乎是企業主管級了，才有辦法買您這個公寓」 雖然許多人都說房仲又要來議價，但現實卻是如此，只希望這些一手持有的爸爸媽媽們， 可以手下留情，賺少一點點，給這些還買得起的客戶們一點機會QQ 放張個人DM，歡迎一同討論，如果有不法拜託告知一聲趕緊撤下來XD https://i.imgur.com/j5nGvkS.jpg
- - - - - - - - - - - - - - - - - - 6/11 21:45 文章有更新，將客群與屋主賣屋動機分析更清楚一點
推
06/11 14:51, 6年前 , 1F
補血先推，居然不知道這版風氣大都仇仲？
06/11 14:51, 1F
能做房仲一年有兩種人1.抗壓性極高 2.神經大條，我想我是後面那種XD
推
06/11 14:52, 6年前 , 2F
有勇氣給推，等等應該會有人來壓力測試了XD
06/11 14:52, 2F
還行還行
推
06/11 14:56, 6年前 , 3F
先補血
06/11 14:56, 3F
感謝18cm
推
06/11 14:56, 6年前 , 4F
加油！老蘭雅人找附近1000出頭的物件找得很痛苦…辛苦
06/11 14:56, 4F
→
06/11 14:56, 6年前 , 5F
了！
06/11 14:56, 5F
1000真的很不容易，每次接待1000萬預算的買方都有點心酸，因為只能看到央北、關渡， 連北投都非常難買...
噓
06/11 14:56, 6年前 , 6F
不開發在這邊發廢文，壓力測試
06/11 14:56, 6F
謝謝學長
推
06/11 15:29, 6年前 , 7F
希望能有北投物件分析分享
06/11 15:29, 7F
北投我還不夠熟悉，不好意思
推
06/11 15:29, 6年前 , 8F
大推用心
06/11 15:29, 8F
謝謝！
推
06/11 15:55, 6年前 , 9F
天母都崩盤了 自稱天母有比較高貴嗎? XD
06/11 15:55, 9F
天母人都有種身為天母人的驕傲 哈哈
推
06/11 16:00, 6年前 , 10F
上面一堆被害妄想症 大直宅男是有被仇膩? 感謝原po分享
06/11 16:00, 10F
謝謝！
推
06/11 16:02, 6年前 , 11F
這板就這樣 說買房會被酸 結果買房心得文下面都是恭喜
06/11 16:02, 11F
→
06/11 16:03, 6年前 , 12F
說會仇仲 結果還不是一堆房仲在版上活蹦亂跳 呵呵
06/11 16:03, 12F
我在此板也獲益良多！
推
06/11 16:09, 6年前 , 13F
振興醫院、奎山一帶覺得環境不錯。
06/11 16:09, 13F
我也在這個板獲益良多
推
06/11 16:17, 6年前 , 14F
給你推一下~至少有勇氣~如果松山區沒找到喜歡房子
06/11 16:17, 14F
→
06/11 16:17, 6年前 , 15F
自己本身也會開始考慮找天母石牌這一區塊房子
06/11 16:17, 15F
希望有機會為您服務，但要有個心理準備，房價不會差太多喔......
推
06/11 16:23, 6年前 , 16F
阿寫得就很有誠意 誰會沒事去仇他...
06/11 16:23, 16F
謝謝！
推
06/11 16:49, 6年前 , 17F
寫的不錯，推
06/11 16:49, 17F
謝謝！
推
06/11 17:15, 6年前 , 18F
推
06/11 17:15, 18F
謝謝！
推
06/11 18:13, 6年前 , 19F
難怪房仲都不理我了，1000買石牌公寓被冷落
06/11 18:13, 19F
不是被冷落，是真的沒物件
推
06/11 18:17, 6年前 , 20F
推
06/11 18:17, 20F
謝謝！
推
06/11 19:33, 6年前 , 21F
推 原來如此…在地客群需求量這麼大
06/11 19:33, 21F
內需市場大，說實在有些物件還比大安區貴
推
06/11 20:19, 6年前 , 22F
石牌真的頗貴~在地性很強也有機能~
06/11 20:19, 22F
真的！
推
06/11 20:35, 6年前 , 23F
謝謝分享心得
06/11 20:35, 23F
謝謝！
推
06/11 21:51, 6年前 , 24F
好貴。。。
06/11 21:51, 24F
當地人才能理解的行情
推
06/11 21:54, 6年前 , 25F
推幫說話
06/11 21:54, 25F
謝謝！
推
06/11 22:38, 6年前 , 26F
本魯在北投上班 幫推
06/11 22:38, 26F
謝謝！
推
06/11 22:59, 6年前 , 27F
原來一千萬買得到台北 以為連想都不用想呢
06/11 22:59, 27F
→
06/11 23:00, 6年前 , 28F
不過在石牌生活過幾年 那裏真的是很好的地方
06/11 23:00, 28F
只是這邊公寓都40年起跳，需要能接受屋齡 ※ 編輯: chengmachi (223.136.251.222), 06/12/2018 00:31:44
推
06/12 00:32, 6年前 , 29F
有套房啊 米高美 租人不到2w租金跟房價脫勾在台北算很特別內
06/12 00:32, 29F
→
06/12 00:32, 6年前 , 30F
需型市場
06/12 00:32, 30F
→
06/12 00:33, 6年前 , 31F
40年華廈可以賣60幾萬 就是物以稀為貴
06/12 00:33, 31F
米高美為複合式夾層，實質不算套房物件，可以算是0+2房
推
06/12 01:39, 6年前 , 32F
石牌人推一個 確實滿符合實際情形
06/12 01:39, 32F
推
06/12 02:19, 6年前 , 33F
賣掉的都被洗出台北了，還有洗到八里去的…暈倒
06/12 02:19, 33F
→
06/12 02:38, 6年前 , 34F
靠地主跟醫院在撐吧 沒未來發展性 房價還是撐著下不來
06/12 02:38, 34F
推
06/12 06:32, 6年前 , 35F
雙醫院醫療系統，我覺得很重要，以後我養老會考慮近醫院，
06/12 06:32, 35F
→
06/12 06:32, 6年前 , 36F
希望未來買得起。
06/12 06:32, 36F
我也是QQ
推
06/12 10:22, 6年前 , 37F
住40年石牌推一個
06/12 10:22, 37F
謝謝！
推
06/12 11:47, 6年前 , 38F
到兒童樂園10分鐘，有小孩超方便
06/12 11:47, 38F
海盜船hen好玩
推
06/12 11:52, 6年前 , 39F
在地人推一個 看幾年了 石牌房價真是鐵板一塊 都不動的
06/12 11:52, 39F
推
06/12 11:52, 6年前 , 40F
石牌真的不錯
06/12 11:52, 40F
石牌現況就是價穩
推
06/12 12:30, 6年前 , 41F
推熱血房種分享，石牌真的硬梆梆啊，榮華特區也很可怕~~
06/12 12:30, 41F
這邊20年華廈價差極大
推
06/12 13:09, 6年前 , 42F
有租屋的分析嗎XD
06/12 13:09, 42F
目前沒有，我家也是租公寓五樓在自強市場附近，一個月2.2萬
推
06/12 14:16, 6年前 , 43F
如有1500萬的案件，請私。謝謝
06/12 14:16, 43F
好的
→
06/12 15:40, 6年前 , 44F
寫得蠻好的 朋友一千萬買忠義40年舊公寓 至少還保有北
06/12 15:40, 44F
→
06/12 15:40, 6年前 , 45F
市門牌啦 他兩個小孩補助2500領到五歲
06/12 15:40, 45F
→
06/12 15:41, 6年前 , 46F
以前住石牌 連租房子都要用搶的 不誇張
06/12 15:41, 46F
租房子也超級難！我五月租到也花了兩個月
→
06/12 15:59, 6年前 , 47F
少賺50萬, 月繳貸款6萬, 是提早9個月還完嗎? 買房子
06/12 15:59, 47F
→
06/12 16:00, 6年前 , 48F
就是置產, 現在還貸款, 以後還是自己的財產
06/12 16:00, 48F
→
06/12 16:00, 6年前 , 49F
不然花6萬爽爽租屋啊
06/12 16:00, 49F
六萬可以租得滿好了！
噓
06/12 17:46, 6年前 , 50F
石牌跟天母沒關係，出天母東西路、中北六七段 稱天母
06/12 17:46, 50F
→
06/12 17:46, 6年前 , 51F
有點太會攀
06/12 17:46, 51F
我遇到不少自稱QQ
→
06/12 19:30, 6年前 , 52F
在石牌唸過書 從那時就注意到房子物件稀少
06/12 19:30, 52F
真的很缺案件！ 06/12/2018 20:36:17
推
, , 53F
真的蠻喜歡那邊機能，但買不起Q.Q
推
06/12 20:37, 6年前 , 54F
只能往忠義或三蘆看
06/12 20:37, 54F
真的......
推
06/13 00:35, 6年前 , 55F
從小長大的推一個，這邊鄰居真的都一路住到老…
06/13 00:35, 55F
大部分賣不是繼承就是換房
推
06/13 01:17, 6年前 , 56F
曾在石牌工作推一個
06/13 01:17, 56F
謝謝！ ※ 編輯: chengmachi (223.140.88.114), 06/18/2018 11:51:17
推
07/09 20:31, 5年前 , 57F
我也住自強市場這邊,一有物件馬上在地的婆婆媽媽搶走
07/09 20:31, 57F
‣ 更多 chengmachi 的文章
文章代碼(AID): #1R7XSn1i (home-sale)