[新聞] 2018年第一季台灣房地產趨勢報告：買賣雙方持續拉鋸
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2018年第一季台灣房地產趨勢報告：買賣雙方持續拉鋸
Posted on 2018 年 05 月 27 日 by 王伯達
台灣第一季的房地產數據出現了分化。
住宅成交價格較前一季出現微幅上升，移轉數量則是較去年同期上升。而在商業地產部份
，去年商辦大樓的空置率創下近十年來新低，看起來似乎是一片正面消息。
我在之前的《法拍來了，壞帳也來了，台灣房地產怎麼了》視頻中曾經提過，台灣住宅市
場在經過數年緩跌之後，開始出現了一些不一樣的現象，包括法拍移轉數量開始上升，以
及住宅抵押貸款逾放比也跟著上升的趨勢，到了2018年第一季，這樣的現象似乎沒有停下
來。
而同樣是商業地產，去年的觀光旅館住用率只有64.8％，創下自2009年以來的新低水準，
今年的第一季更是只剩下60.48％，這樣的分化數據該怎麼解讀呢？
先講結論，我認為住宅市場全年持平或緩跌機率較高，速度需要視總體經濟環境而定；觀
光旅館將會進入退場期，這可能是大型地雷；而商辦部分還有幾年好光景，但供給將會在
接下來幾年陸續出籠。
住宅市場：看誰撐得比較久
從價格來看，2018年第一季全台都會區房價指數多數較前一季呈現上漲，然而，買賣移轉
棟數為66,060棟，相較於前一季的69,056棟出現萎縮，但較去年同期的59,715棟成長。目
前預估全年買賣移轉數量可能在27萬棟左右，這個數字雖然較去年成長，但相較於2014年
的房價高點之前，動輒30萬到40萬棟的移轉數量來看還有明顯的距離。
https://i.imgur.com/9KGI9yb.jpg
如果成交量沒有辦法進一步放大，那表示買賣雙方對於價格認知仍有一定差距，接下來要
考驗的就是雙方的財力與意志力了。
我在之前的影片(https://youtu.be/OeVjXSOSKN4)
中曾提過寬限期到期的因素，
讓這幾年的住宅抵押貸款逾放比跟法拍移轉數量開始上升。
今年第一季的法拍移轉數量為1,231件，較去年同期的1,149件出現微幅增加，
雖然整體出現上升趨勢，但總數還在相對低點。
而在住宅抵押貸款逾放比的部份，前三大房貸承作銀行包括土地銀行、台灣銀行與中國信
託，由於前兩家銀行非公開上市公司，所以沒有公佈第一季季報，中國信託今年第一季的
住宅抵押貸款逾放比為0.24％，較去年底的0.23％微幅上升。而在第四名到第十名部份，
則是有三家下降、一家持平、三家上升。
https://i.imgur.com/qwr4pSN.jpg
目前看來買賣雙方還在持續拉鋸，那麼，時間對誰有利？
簡單來說，油價已經突破每桶70美元，美國升息可能加速，我在《金管局出手護港幣，亞
洲金融風暴會否再起?》影片中提到，對於非美貨幣來說，要不就是面臨資金外流問題，
不然就是跟著升息，包括香港、阿根廷、土耳其、馬來西亞、巴西都面臨這個問題，而新
台幣近期對美元開始走弱也是同樣原因，而不論是資金外流或是升息，對於房地產價格來
說都會是個壓力。
這或許是今年520檔期大爆量的原因吧？ 先賣先贏。
觀光旅館：可能是大型地雷
台北的六福皇宮前陣子宣布要結束營業了，但其實台灣觀光旅館業的困境應該早在幾年前
就可以預期。
https://i.imgur.com/iSKhkLy.jpg
2014年那年，也就是台灣房地產價格最高的那一年，許多集團與建商投入旅館經營。從數
字來看這是一個合理決定，畢竟在那之前的五年，外國旅客來台觀光人次增加了快一倍；
而那一年，觀光旅館的住用率來到了72.02％的歷史新高。
所以從數據來看，當時蓋旅館很合理，但當大家都這麼做之後，旅館就變成蛋塔了，如果
你當時看到了未來新增旅館房間數的推估數據，你還會想要開旅館、民宿？或著是投資旅
館業的股票嗎？
現在旅館業面臨了兩個問題，第一個是供給增加太快，第二個就是來台旅客停滯了。若以
2014年為分界點，那之前的五年，台灣的觀光旅館、一般旅館與民宿的總房間數增加了
20%，但來台旅遊人次大幅增加了125％。但從2014年到2017年，房間數又增加了22.52%，
但來台旅遊人次呢？只增加了8.36％。
把這些問題濃縮成一個單一指標，那就是住用率了。
https://i.imgur.com/5JzAf3k.jpg
以觀光旅館為例，今年第一季的住用率只有60.48%，已經跌破2009年次貸風暴之後的低點
，而住用率上一次跌破60％，已經要追溯到2003年的SARS了。這些問題，其實早在2014年
就可以預期，而從下圖也可以看到，從2014年以來，旅館業股票的報酬率是遠低於整體指
數的。
https://i.imgur.com/MHemcHw.jpg
旅館業的問題不是在短時間之內可以解決的，比如說，旅遊人數。來台旅客人數停滯了，
相對來說，台灣人出國旅遊人次則是出現快速成長，也就是說，除了外國人不來台灣之外
，台灣人自己也不留在台灣玩，所以住用率就持續滑落。
需求短時間上不來，那另外的方法就是減少旅館業供應量。一種是旅館業自行淘汰，另一
種方式就是轉型為其他用途，但不論是哪一個可能都需要一段時間，所以對於旅館業來說
，未來幾年很可能都還看不到隧道的出口。
商辦市場：榮景還有一兩年
旅館轉型為其他用途的這個方向其實是可能的。
因為過去這幾年旅館供應量之所以會大幅增加，其中一項原因就是部份的舊商辦大樓被改
建為商務旅館。諷刺的是，當大家一窩蜂作商務旅館後，卻面臨了十五年來最低的住用率
，反而前些年被拿來改建的商辦市場，卻在這幾年變得相當搶手。
去年台北市商辦的租賃去化量為4.1萬坪，創下10年新高，而空置率則為近十年新低。一
方面是目前仍處在全球景氣的相對高點，所以商辦需求相對穩定，另一個原因就是前述的
供給問題了。
然而反應在租金卻沒有明顯上漲，最近年度大多維持在1％到2％的調升幅度。其中一個很
重要的原因就在於商辦大樓供給將陸續出籠，今年預估新增的供給量達5.53萬坪，已超越
去年總去化量。房東考慮到承租戶可能會選擇到搬遷到更新穎的商辦大樓，因此也不太敢
大幅調升租金。
而這幾年仿造WeWork共享空間模式的後進者非常多，這種二房東的經營模式可能會讓空置
率被低估。
因為就算這些共享空間沒有再進一步把空間租出去，它在第一手業主的帳上還是算滿租的
狀態。而以這些共享空間的定價來看，我其實蠻懷疑它們究竟能夠存活多久？因為它們要
面對的通常是對較成本敏感的新創業者或自雇者，而這些人是否會為了週邊服務而付出那
麼貴的租金成本，這可能要找時間去實地看看才會知道了。
所以我認為，從幾個不同層面來看，隨著商辦供給增加，以及全球資金緊縮，商辦空置率
很可能在接下來幾年就會開始上升。
也因此，對於房地產在第一季分化的數據，首先，我認為是不同的市場區隔所致；其次，
則是買賣雙方仍在拉鋸，但從整體大環境來看，我認為時間對於買方來說還是相對有利的
，這就是我對台灣房地產市場目前的看法。
心得：
1. 沒啥大事 應該都差不多是已經知道的事了
不過台灣今年以來資金外流的速度相當快...
升息？不升？金龍哥就看你了
2. 今年520爆量推案 不過銷得掉多少就比較有趣了 可以持續關注
3. 商辦短至中期還有市場 歸功於經濟環境大好(?)
4. 不急著進場的話就再觀望 目前時間依然是站在買方這邊
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