[新聞] 從各項房價指標 看景氣是否落底？

看板home-sale作者 (Harry)時間6年前 (2017/11/24 12:04), 編輯推噓18(24推 6噓 60→)
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(請勿轉載非新聞網站之新聞，否則視為廣告文章，內文應含新聞作者及日期) (如連結超過一行，應以 https://goo.gl/ 縮網址) (應自行撰寫20字以上心得，否則逕予刪除處分) (不得張貼超過90日之新聞) 連結：http://magazine.chinatimes.com/moneyweekly/20171124002120-300201 內文： Ｑ：《在下流時代，也要做幸福老人》作者係日本趨勢預測專家三浦展，內容指出，在日 本擁有資產低於二百萬日圓，約新台幣五十四萬元台幣，六十五歲以上的高齡者，被稱之 為「下流老人」，雖然其資產很少，不過反而比擁有較多財富的上流老人要活得更為幸福 ，證明了即便金錢相當重要，但仍舊不能代表一切。 對比台灣當今社會，所謂下流老人問題在少子化趨勢下也逐漸浮出檯面。其次，根據教育 部統計，今年全國有九間學校「零新生」，另外還有九十三間學校、一百三十班「一人班 級」，從而亦有不少社會人士開始探討少子化再加上薪資所得倒退、房價高漲等嚴重議題 。 日前，中央銀行總裁彭淮南表示，台灣房市在九月全體銀行房貸與建築貸款餘額，分別為 六兆五五六四億元、一兆六九五四億元，雙雙續創歷史新高下，已逐漸呈現「soft landing(軟著陸)」發展趨勢。另外，根據內政部所公布房價所得比與貸款負擔率依舊高 懸，而不動產業者則認為房市已觸底。 究竟房市是否觸底，應根據哪些指標較為客觀？請教莊教授的看法。 Ａ：要研判「落底」當然不能僅憑單一指標，以免失之偏頗，因此，必須經由各項相關指 標綜合觀察分析，例如從房價趨勢、房價所得比及房貸負擔率的變動趨勢，再對照實價登 錄相關數據與產業營運實務現況，所得結論當較為客觀。 2014年開徵囤房稅 房價趨勢下滑 首先從房價趨勢來看房市是否落底，以國泰及信義房價指數等預售與中古兩家龍頭指標資 料顯示，2008年全球金融海嘯後，在錢多利率低等利多因素下，房價趨勢一路向上，2010 年第四季，台北市房價指數甚至高達136.75，全國也攀升至131.75水準，當時無論是全國 及六都皆呈現向上盤堅走勢，及至2012、2013年高峰期，除新建案「秒殺」頻頻，房仲千 萬經紀人亦是時有所聞，堪稱近年房市的黃金年代。 由於景氣過熱，政府開始祭出鐵腕，2014年7月1日囤房稅開出第一槍，之後重稅陸續出籠 ，房市景氣隨即顯現打房政策績效，開始急遽反轉，一路下滑，至今未見落底。 房價所得比遠高於國際衡量標準 再從房價所得比來看，由內政部營建署統計數據顯示，不論是全國及六都，自2003年這波 房價起漲點至今，房價所得比皆逐年攀升，所謂房價所得比，依營建署編製定義，房價所 得比＝中位數住宅總價÷家戶年可支配所得中位數。其次，依一般國際衡量標準，介於三 至六倍之間為合理區間，就此而言，今年第二季全國房價所得比9.46倍，而六都當中以台 北市15.64倍最高，即便是最低的台南市7.58倍，也都遠超過國際標準。 按房價所得比係以中位數住宅總價除以家戶年可支配所得中位數，因此，所呈現的倍數較 低，至於一般媒體經常報導要不吃不喝幾年才可以買得起大安區的房子，則係以區域高價 計算所致，並非中位數，才會有偏高的數據，不過這也是高房價的另一種呈現概念。 貸款負擔 南北差異大 如再就房貸負擔角度衡量，依營建署編製定義，貸款負擔率＝中位數住宅總價貸款每月攤 還額÷家戶月可支配所得中位數，亦即一般皆以不超過30％或三分之一為原則，才不會因 購屋而影響日常生活。 當前，全國房貸負擔率38.9％、台北市64.29％、新北市52.19％、桃園34.1％、台中市 39.6％、台南市31.14％、高雄市34.93％，六都當中，除台南市接近標準值外，其他五都 皆超過標準，影響所及，購屋能力普遍偏低，尤其是年輕人在薪資所得倒退下，連帶成家 立業的願景都不知如何規畫。 實價登錄 應回歸實際交易價 現階段不論是國泰或信義房價指數，所顯示數據都是緩和下降，其中又以預售屋跌幅較大 ，中古屋相對較小，此一發展趨勢與實際市況較為接近，但卻和貸款負擔比率相互矛盾， 更何況現階段建商頻頻以讓利促銷去化餘屋，照理說，貸款負擔率應該往下，卻反其道而 行，揆其原因，主要係因實價登錄出現不實交易價所致。 因此，現階段研判景氣變動趨勢時，就應再深入探討並扣除其間所潛藏贈送車位、裝潢、 家電等「讓利」促銷，或刻意提高契約價格，俾便協助買方取得高額貸款等因素之後，再 據以評估實際交易價，方不致陷入人云亦云之價格迷思。 按現階段賣方大都會根據實價登錄價格高約一成開價，買方則是依據實價登錄價格約八折 進行議價，亦即其間仍存在三成落差。 探究實價登錄不實之背後因素，不難發現癥結點在於建商餘屋去化緩慢，深恐大幅讓利曝 光而影響餘屋銷售，此外，買方又可因登錄較高房價，連帶申貸較高貸款，將來出售時也 可墊高房地合一稅稅基。 因此，運用三十個門牌號碼之實價登錄參考數據時，就應先仔細查閱相鄰同等級房價，方 才不致因不實資訊而導致房價所得比與貸款負擔率連帶失準，進而影響到景氣觸底時間之 研判。 因此，當前買賣雙方依規定申報的契價，由於不實交易價格導致實際上房價下跌，卻因實 價登錄所揭露包含不實交易價格而導致貸款負擔率依舊高懸的弔詭現象，最近則又因明年 一月一日即將調整公告地價，而產業界又提不出據理力爭的直接證據，明顯的癥結就在於 遭扭曲的市場價格。因此，一般預期明年一月一日的公告地價不可能大幅調降，如依日前 高雄市及台南市所透露的訊息，較有可能朝持平方向略降，顯示不實交易價格之後遺症已 逐漸浮出檯面，並且回頭直接衝擊產業之正常營運發展。 房價登錄不實 直接衝擊公告地價 另再以桃園市為例，地政局表示，雖有研議調降各區公告地價，惟市價漲幅高達五、六倍 地區，例如新開發區由農地變更為住商用地等，想要大幅調降之機率可就相當不易。 由以上之分析可知，當前房市景氣低迷，房價所得比與貸款負擔率依舊偏高，其所以致此 ，主要係緣於實價登錄未必真實反映實際交易價格，連帶影響公告地價之調降幅度。 如再就近年稅制結構調整，持有成本大幅增加所導致缺乏投資誘因情況下，市場大都已回 到自住與換屋之基本需求，影響所及，不僅景氣落底時間拖延，谷底盤整期亦將隨之拉長 。 【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第900期。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處 來源。】 心得：房價落底了沒? 各自解讀 不過本篇倒是言之有理 給大家參考~ 理性~勿戰 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.248.99.67 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1511496255.A.C56.html
推
11/24 12:33, 6年前 , 1F
漲兩倍 跌兩成 落底還早。誰要現在幫房蟲接刀啊
11/24 12:33, 1F
噓
11/24 12:54, 6年前 , 2F
樓上預言大師開釋了
11/24 12:54, 2F
推
11/24 13:00, 6年前 , 3F
國泰指數：回溫了
11/24 13:00, 3F
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11/24 13:01, 6年前 , 4F
乳酸指數：天天跌
11/24 13:01, 4F
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11/24 13:01, 6年前 , 5F
各自解讀XD
11/24 13:01, 5F
推
11/24 13:02, 6年前 , 6F
一樓還在做夢 牛肉麵 會從 140元 跌到20年前的 70 元嗎？
11/24 13:02, 6F
推
11/24 13:08, 6年前 , 7F
房價上漲的主因是通膨嗎?
11/24 13:08, 7F
推
11/24 13:14, 6年前 , 8F
奇怪總有人會拿物價來類比 真是一點基本的觀念都沒有
11/24 13:14, 8F
→
11/24 13:15, 6年前 , 9F
要類比也是用基金跟股票
11/24 13:15, 9F
推
11/24 13:15, 6年前 , 10F
所以樓上覺得會1折囉，觀念真好XD
11/24 13:15, 10F
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11/24 13:16, 6年前 , 11F
所以觀念不行應該是從閱讀障礙來的
11/24 13:16, 11F
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11/24 13:17, 6年前 , 12F
把房子當作投資物品對嗎，不是生活必需品嗎？
11/24 13:17, 12F
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11/24 13:17, 6年前 , 13F
去讀點書
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11/24 13:18, 6年前 , 14F
你才需要XD 炒房的
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11/24 13:18, 6年前 , 15F
只想用硬凹跟人家辯 真是可憐
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11/24 13:19, 6年前 , 16F
哈哈 說人可憐 加油~
11/24 13:19, 16F
推
11/24 13:20, 6年前 , 17F
無知的力量真令人瞠目結舌
11/24 13:20, 17F
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11/24 13:20, 6年前 , 18F
讀好多書喔 讀來罵人的XD
11/24 13:20, 18F
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11/24 13:21, 6年前 , 19F
惱羞成怒啦 不說啦
11/24 13:21, 19F
推
11/24 13:23, 6年前 , 20F
你慢慢說阿 不是讀很多書
11/24 13:23, 20F
推
11/24 13:43, 6年前 , 21F
幹麼這麼計較 自住沒差啊
11/24 13:43, 21F
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11/24 13:51, 6年前 , 22F
某人不知道有沒有讀書 廢推倒是超多
11/24 13:51, 22F
推
11/24 13:58, 6年前 , 23F
人生花40%的錢在房產..外加吃/水電/生活費和稅
11/24 13:58, 23F
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11/24 13:59, 6年前 , 24F
一輩子真的就買房而已.
11/24 13:59, 24F
推
11/24 14:07, 6年前 , 25F
一樓就是當初實坪n傑之一 現在還在推嗎?
11/24 14:07, 25F
推
11/24 14:13, 6年前 , 26F
房貸是人民的鴉片~
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11/24 14:13, 6年前 , 27F
多吸一點 有益健康
11/24 14:13, 27F
推
11/24 14:16, 6年前 , 28F
11/24 14:16, 28F
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11/24 14:16, 6年前 , 29F
原來食物價格 也會跌 XDD
11/24 14:16, 29F
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11/24 14:17, 6年前 , 30F
日本真是有趣的地方 跟呆灣不一樣
11/24 14:17, 30F
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11/24 14:18, 6年前 , 31F
呆灣物價 只會噴 不會跌 顆顆
11/24 14:18, 31F
推
11/24 14:44, 6年前 , 32F
是民生品還是投資物我不敢說 但上面說國泰指數回溫的
11/24 14:44, 32F
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11/24 14:44, 6年前 , 33F
你跟我活在平行世界嗎? https://goo.gl/vYdYWq
11/24 14:44, 33F
噓
11/24 14:59, 6年前 , 34F
不是投資標的？結果一堆乳酸整天拿股票、基金來跟房市比
11/24 14:59, 34F
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11/24 14:59, 6年前 , 35F
投報率
11/24 14:59, 35F
推
11/24 15:46, 6年前 , 36F
真的平行世界 價跌量穩
11/24 15:46, 36F
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11/24 15:47, 6年前 , 37F
回溫那篇不見
11/24 15:47, 37F
噓
11/24 15:50, 6年前 , 38F
加油喔~ 不買房來 買房版？空空一直鬧笑話
11/24 15:50, 38F
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11/24 15:51, 6年前 , 39F
空空根本只是來嘴砲的其實我也知道啦XD
11/24 15:51, 39F
推
11/24 16:00, 6年前 , 40F
原來不買房不能來房版XDD
11/24 16:00, 40F
噓
11/24 16:10, 6年前 , 41F
一直跑去西斯版叫人不要打砲的概念XD
11/24 16:10, 41F
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11/24 16:40, 6年前 , 42F
說個笑話 空空
11/24 16:40, 42F
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11/24 17:39, 6年前 , 43F
某人論點更好反嗆 不是不給X 是不給你X
11/24 17:39, 43F
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11/24 17:40, 6年前 , 44F
跟人（價位 or else ）才有關係好嗎
11/24 17:40, 44F
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11/24 17:40, 6年前 , 45F
顆顆
11/24 17:40, 45F
推
11/24 18:02, 6年前 , 46F
回歸使用面，房子也是有年限的消耗品，後面剩下的是地價
11/24 18:02, 46F
噓
11/24 18:49, 6年前 , 47F
來房板可以賣老家啦，不一定要買房
11/24 18:49, 47F
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11/24 19:28, 6年前 , 48F
樓上幻想王 愛戰又弱爆
11/24 19:28, 48F
推
11/24 23:24, 6年前 , 49F
我同學家裡好多間 月收租200萬 一直希望房價跌 他們空空來
11/24 23:24, 49F
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11/24 23:24, 6年前 , 50F
這裡會被多多看不起
11/24 23:24, 50F
推
11/25 01:05, 6年前 , 51F
小黑真色
11/25 01:05, 51F
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11/25 01:06, 6年前 , 52F
有看過多多狂喊空的+1 真的是掃房
11/25 01:06, 52F
推
11/25 03:31, 6年前 , 53F
多個知識
11/25 03:31, 53F
推
11/25 04:38, 6年前 , 54F
食物價格會跌是因為泡沫經濟炒房炒到熱翻天，整個物價都飛
11/25 04:38, 54F
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11/25 04:38, 6年前 , 55F
天(雖然薪水也上去了)泡沫一破房價打回原形，物價回歸供需
11/25 04:38, 55F
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11/25 04:38, 6年前 , 56F
法則之外再加上恐懼效應不敢消費投資，只敢存進銀行，於是
11/25 04:38, 56F
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11/25 04:38, 6年前 , 57F
有名的通縮十年就來了。台灣不是只會漲，而是沒有通縮過，
11/25 04:38, 57F
→
11/25 04:38, 6年前 , 58F
泡沫還沒破而已
11/25 04:38, 58F
推
11/25 08:22, 6年前 , 59F
樓上，我陪你等30年
11/25 08:22, 59F
噓
11/25 08:58, 6年前 , 60F
Hall的例子說明了許多房蟲還沒掃完貨也看空，打臉許多空
11/25 08:58, 60F
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11/25 08:58, 6年前 , 61F
空自以為站在居住正義那一方，亂噁心的
11/25 08:58, 61F
推
11/25 10:27, 6年前 , 62F
不一樣 他們是挑好屋買入出租給百業 甚至自己開店 絕不是一
11/25 10:27, 62F
→
11/25 10:27, 6年前 , 63F
般屯房炒作價格的那種房蟲 人家跟補習般約一簽就是三五年
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→
11/25 10:30, 6年前 , 64F
房屋持有年數也都是非常久的 才會一間一間買 他們看空房價
11/25 10:30, 64F
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11/25 10:30, 6年前 , 65F
但不看空經濟 跟居住正義不抵觸
11/25 10:30, 65F
推
11/25 20:51, 6年前 , 66F
自住沒差，加價買，別幫房東賺錢。
11/25 20:51, 66F
→
08/28 12:47, 6年前 , 67F
一折也輪不到你 賴家寶
08/28 12:47, 67F
→
08/29 22:38, 6年前 , 68F
你為什麼放棄治療？
08/29 22:38, 68F
→
08/30 19:33, 6年前 , 69F
為何你沒得醫?
08/30 19:33, 69F
→
09/02 23:53, 6年前 , 70F
我沒病當然不用治療 你生病就記得去吃葯
09/02 23:53, 70F
→
09/03 00:46, 6年前 , 71F
原來是看不懂字 XD
09/03 00:46, 71F
→
09/03 09:07, 6年前 , 72F
原來你中文程度連中二生都比不上！ 魯到家
09/03 09:07, 72F
→
09/03 12:25, 6年前 , 73F
你認識全民公敵新北賴家寶嗎？
09/03 12:25, 73F
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09/04 07:34, 6年前 , 74F
你要不要滾去租屋版 在這版你心靈受創嚴重
09/04 07:34, 74F
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09/04 07:56, 6年前 , 75F
賴家寶與全民為敵 人生極度矛盾 已在崩潰邊緣
09/04 07:56, 75F
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09/04 10:02, 6年前 , 76F
答應我 你一輩子好好活在租屋版 別來這丟人
09/04 10:02, 76F
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09/04 12:06, 6年前 , 77F
答應我 當一輩子媽寶 要乖要聽話 魯一點沒關係 XD
09/04 12:06, 77F
→
09/04 17:50, 6年前 , 78F
QQ你準備好要退出本版了嗎?
09/04 17:50, 78F
→
09/04 22:24, 6年前 , 79F
等你當媽寶板板主 我會去看你der~
09/04 22:24, 79F
→
09/05 06:20, 6年前 , 80F
QQ 你即將被桶囉！ 哈哈哈
09/05 06:20, 80F
→
09/05 16:15, 6年前 , 81F
你是 房板亂源 我會竭盡所能 遏止這股歪風
09/05 16:15, 81F
→
09/06 06:21, 6年前 , 82F
你是租房的魯蛇 我專門讓你現出原形
09/06 06:21, 82F
→
09/06 10:14, 6年前 , 83F
亂源消失前我不會罷手！ 我為居住正義發聲~
09/06 10:14, 83F
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09/06 13:00, 6年前 , 84F
你自己就是亂源啊~先除掉你自己吧!
09/06 13:00, 84F
→
09/06 21:21, 6年前 , 85F
你左酸租屋右嗆多多 顯然已成全民公敵 我替全民向你宣戰!
09/06 21:21, 85F
→
09/07 13:56, 6年前 , 86F
你崩潰了~宣戰? ~你戰力極弱
09/07 13:56, 86F
→
09/09 12:59, 6年前 , 87F
乖乖在桶裡反省 不然你永遠不會進步der 加油~ 哈哈
09/09 12:59, 87F
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09/24 16:04, 6年前 , 88F
租房的小鬼能如此叫囂的只有你了
09/24 16:04, 88F
→
09/24 16:24, 6年前 , 89F
才出桶又要開始嗆 租屋 的囉～本性難改~
09/24 16:24, 89F
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12/15 11:11, 5年前 , 90F
結果是QQ 被桶超久 真是娛樂性十足的藝人
12/15 11:11, 90F
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