[心得] 板橋賞屋及心得分享

看板home-sale作者 (你好！這裡是臭餐廳)時間6年前 (2017/11/23 00:34), 編輯推噓17(17推 0噓 34→)
留言51則, 22人參與, 6年前最新討論串1/1
第一次在本版發文 以下純屬個人心得(有點長) 如有意見相左盼友善討論 若有資訊有誤煩請提點 小弟在板橋居住有20-30年之久 根據小弟觀察及分析 加上近期有去賞435、府中、江翠一帶 預售屋、成屋都賞過 分析幾個重點： 1.人口少子化 ----------------------- 每個人都只有一個屁股 你會去買三個馬桶來坐嗎 人越來越少，買那麼多房子要幹嘛? ----------------------- 2.房稅合一炒房投資客消失 ----------------------- 無自住持有，10年內販售課稅20%↑ 基本上沒住個6年脫手 一點都不划算 ----------------------- 3.供過於求 據新聞資訊報導 建商持有建案(成屋、預售屋)過多 短時間(1-2年內)無法銷掉 有些透過延長完工時間來縮短屋齡 看誰股本大撐的久 ----------------------- 4.實際跌落幅度大 以6~10年約莫20-30坪新板特區為例 高點出現在2013-2015年 之後逐年下滑 剩下小坪數還站在上頭 主要是因為出租容易，總價低 ----------------------- 5.買屋只剩自住，增值空間有限 ----------------------- 以往買屋還可盼望拋售時價位上漲或持平當小賺 若以1000萬為例，未來能否賣上1000萬都是問題 拿去買殖利率股(例:中華電信)每年還可配息約50萬 股票可能都比房產值錢 ----------------------- 6.交通越來越便利(機捷開通) ----------------------- 有同仁直接買在外縣市 用機捷通勤票搭乘 住的房子還比較大比較舒服 ----------------------- 7.實際賞預售屋不如預期 ----------------------- 問過部分建案都需要搭配170-250萬的停車位 少有明廳，多暗廳，而坪數小的壓迫感十足 ----------------------- 8.實際賞成屋不如預期 部分建案在1-2年前有觀察 有跟當時 代銷詢問過每坪單價 當下開玩笑喊一個價位是否能買 被打槍兩邊客套笑笑 這幾天去看，成屋不到半~1年 銷售價位比當初玩笑金額還低 ----------------------- 接著以下是個人心得分享 當初會去看，是因為有成家的打算 才想說比較看看，並做了一些研究 頭期準備約莫150萬以內 坪數設定在20-30坪(不含雨遮) 公設比33%以內 看下來的想法 預售屋風險過高，建議可以直接等成屋 成屋若販售不好，價格下降很快 若根據上述8點提及，不可能買不到成屋 頂多是買不到超棒的成屋 普通好的成屋，個人覺得還有機會 所以建商會急著讓利希望將預售屋售罄 才有本金往下一棟蓋 有些建商當初取得土地時，是用優惠的價錢購入 所以仍有讓利的空間給消費者 廣告一定是打最便宜 但強制配上車位+暗廳明房 我實在不喜歡 讓人有點卻步 但若以生活機能來講 私心投給435這邊的建案 還沒買可等成屋 已經買的恭喜購入 另外這邊分享成屋是否有很多人購買(是否有議價空間) 可以從管委會判斷 或許有些人已經知道了 管委會成立越快，代表該建案越多人購買 因為建商或代銷不會告訴你銷售實際數量 通常多半會膨風一點，讓你心癢癢 但你還是可以自己去推算 因為通常建商建構屋子時會分給地主1/2~1/3不等戶數 以下舉個例子 假設某建案共50戶已經是成屋，他說最近要成立管委會 假定地主持有15戶，那代表該建案其實才賣出10戶 實際上只販售1/5的量而已 總之，管委會越早成立代表越多人購入此處 而總戶數以及地段則可以自行判斷管委會成立時間是否快速 我曾經遇到一個成屋建案，將近1年，管委會才成立 而事實上，對比預售時的價格也是一路跌 我想說 若是買屋時還想考慮是否可投資兼自住 現階段幾乎不太可能實現 但若只是自住，其實只要遇到喜歡的 就可以購入 而打垮蛋白區房市的最大原因 個人認為是房稅合一+機捷開通 最後 好像有看到新聞說 專家預估房市整合期至少還要5-10年 民眾還比較樂觀 認為低點會落在2018-2019年 文長抱歉了~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.115.235.132 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1511368440.A.C85.html
推
11/23 00:36, 6年前 , 1F
房蟲會噓你 你這樣講他們要怎麼騙人接刀啦
11/23 00:36, 1F
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11/23 00:41, 6年前 , 2F
435八拉架
11/23 00:41, 2F
推
11/23 00:44, 6年前 , 3F
我一個多月前看亞東一個很大的新成屋社區，那時候還跟我說
11/23 00:44, 3F
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11/23 00:44, 6年前 , 4F
老闆要守50w/p，結果最近我朋友殺到48w/p+退裝潢費.......
11/23 00:44, 4F
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11/23 00:44, 6年前 , 5F
其實我盡量維持中立-我主要是想說預售屋風險有點高...
11/23 00:44, 5F
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11/23 00:45, 6年前 , 6F
去現場發現要強迫我買車位，我買一個車位可以租50年...
11/23 00:45, 6F
推
11/23 00:46, 6年前 , 7F
好奇現在怎樣的人會買預售啊 緩跌中 等房子蓋好房價只剩8
11/23 00:46, 7F
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11/23 00:46, 6年前 , 8F
折起跳
11/23 00:46, 8F
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11/23 00:49, 6年前 , 9F
其實預售目前主打就是讓利，一般來講20%頭期80%房貸
11/23 00:49, 9F
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11/23 00:50, 6年前 , 10F
而建設公司讓你先付5%，蓋好在付5%，接著5年內無息付10%
11/23 00:50, 10F
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11/23 00:51, 6年前 , 11F
其實還算可以，對於收入有限的人而言，它分成7年讓你攤銷
11/23 00:51, 11F
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11/23 00:52, 6年前 , 12F
就是一個付少錢，延長年限，但提早有屋的概念
11/23 00:52, 12F
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11/23 00:53, 6年前 , 13F
亞東不降不行 價格搞得跟江翠北一樣貴
11/23 00:53, 13F
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11/23 00:54, 6年前 , 14F
亞東如果大家都降，土城就要小心了
11/23 00:54, 14F
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11/23 00:54, 6年前 , 15F
大同莊園二期在送建照了 土城價格戰可能要開打了
11/23 00:54, 15F
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11/23 00:55, 6年前 , 16F
套套會問你 哪個案子 說不出來?
11/23 00:55, 16F
推
11/23 05:47, 6年前 , 17F
某QQ快出來消毒
11/23 05:47, 17F
推
11/23 06:53, 6年前 , 18F
你買板橋 有影響的就房地合一和高總價 至於你有10M買
11/23 06:53, 18F
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11/23 06:53, 6年前 , 19F
股票的話 不考慮買台北市？
11/23 06:53, 19F
推
11/23 07:07, 6年前 , 20F
謝謝分享
11/23 07:07, 20F
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11/23 08:34, 6年前 , 21F
不懂..看空阿你準備投入幹嘛..不時應該放空嗎怎麼會是
11/23 08:34, 21F
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11/23 08:34, 6年前 , 22F
匯市準備融資買進
11/23 08:34, 22F
推
11/23 09:01, 6年前 , 23F
女孩只有一對腳，可是有上百雙鞋子
11/23 09:01, 23F
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11/23 09:02, 6年前 , 24F
是因為你買不起，150萬內自備款頂多讓你買個700萬的套房吧
11/23 09:02, 24F
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11/23 10:11, 6年前 , 25F
150萬自備款真的太少 如果當時銷售的答應了你的出價 最終
11/23 10:11, 25F
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11/23 10:11, 6年前 , 26F
你還是不會買 因為錢不夠
11/23 10:11, 26F
推
11/23 10:54, 6年前 , 27F
謝謝分享，推～
11/23 10:54, 27F
推
11/23 10:55, 6年前 , 28F
那你知道這兩年買版上建議的美元或中華電買在高點，跌幅
11/23 10:55, 28F
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11/23 10:55, 6年前 , 29F
與房子一樣嗎？並沒特別好，這些就是配置一環，不是單一
11/23 10:55, 29F
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11/23 10:55, 6年前 , 30F
商品押注
11/23 10:55, 30F
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11/23 11:32, 6年前 , 31F
殖利率股重點是要會下修，不是買著放
11/23 11:32, 31F
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11/23 11:33, 6年前 , 32F
我投入是想自住，才發現很貴，不是想投資唷
11/23 11:33, 32F
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11/23 11:34, 6年前 , 33F
然後至於我當時會不會買，其實不一定，因為版上一些數字
11/23 11:34, 33F
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11/23 11:35, 6年前 , 34F
是舉例跟期望值，如果有看到喜歡的應該還是有機會購入
11/23 11:35, 34F
推
11/23 11:39, 6年前 , 35F
買1000萬的房子 自備150萬 換成中華電信股票也是150萬而已
11/23 11:39, 35F
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11/23 11:39, 6年前 , 36F
利息只有7.5萬
11/23 11:39, 36F
推
11/23 12:03, 6年前 , 37F
買1000萬的房子跟你開信用交易意思一樣啦 要繳利息的
11/23 12:03, 37F
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11/23 12:07, 6年前 , 38F
房股各有其擁護者，我其實只是想說現階段房子已經不是投
11/23 12:07, 38F
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11/23 12:08, 6年前 , 39F
資品，但自住無訪
11/23 12:08, 39F
推
11/23 12:16, 6年前 , 40F
車位不能這樣說吧如果是鬧區想租未必有 就算有也離家有距離
11/23 12:16, 40F
推
11/23 13:52, 6年前 , 41F
房股有一點很像，股市常發生講長作短，講短作長，房市則
11/23 13:52, 41F
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11/23 13:52, 6年前 , 42F
是自住當投資，投資套牢變自住！常忽略出發點
11/23 13:52, 42F
推
11/23 22:02, 6年前 , 43F
有些人很奇怪，繳150萬頭期，買1000房子，就以為自己
11/23 22:02, 43F
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11/23 22:02, 6年前 , 44F
擁有1000萬，然後自顧自的算起股息了，請看清現實，你
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11/23 22:02, 6年前 , 45F
只有150萬，就算房價再跌30%你還是只有150萬，5%殖利
11/23 22:02, 45F
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11/23 22:02, 6年前 , 46F
率只有7.5萬。
11/23 22:02, 46F
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11/23 22:24, 6年前 , 47F
跟銀行借款也是要利息阿.....借850不用利息嗎
11/23 22:24, 47F
推
11/24 00:39, 6年前 , 48F
現在實價多半有含裝潢家電，建商撐實價。要留意
11/24 00:39, 48F
推
11/24 06:32, 6年前 , 49F
不錯的心得
11/24 06:32, 49F
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11/24 08:55, 6年前 , 50F
推
11/24 08:55, 50F
推
11/26 06:54, 6年前 , 51F
感謝分享
11/26 06:54, 51F
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