[心得] 房仲業者網站實價登錄統計為何失真

看板home-sale作者subworld時間7年前 (2017/07/07 01:32)推噓12(12推 0噓 27→)

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自己一直懷疑是否房仲業主網站算的成交行情為公正，所以有去撈內政部的實價登錄資料庫( https://goo.gl/ygSs0L ) 來自己算房價成交行情，發現以下差異以下表格是信義房屋和我自己拉實價登錄計算出來的差異，我舉桃園區蘆竹區為例子( 我目前住這裡啦),然後我在算時有把有備註特殊交易的物件拿掉(舉例:親友間的交易..)、也把農業住宅拿掉。跟信義房屋桃園蘆竹區的行情統計( https://goo.gl/pM6MHk ) 相比信義房屋每坪單價信義房屋成交數我算的每坪單價我算的成交數 2016Q2 20.7 353 21.1 387 2016Q3 20.1 304 20.3 311 2016Q4 20.5 350 19.8 384 2017Q1 21.2 350 20.3 712 看起來房仲業者沒有納入全部的內政部實價登入的資料，誤差可以高達一坪0.9萬。即使是這樣，問題來了!? 從以上資料看起來似乎房價沒什麼跌，這跟市場的氣氛似乎有所不同啊，房價不是在跌嗎? 我分析的結果是房價的確在跌，只是以上的表看不出來罷了。關鍵在於新屋成交的比例會影響平均房價。因為我們知道較新的房子在計算每坪單價時，會把車位排外計算，會使的每坪單價會比中古屋高。而且我們知道說現在很多地方市場的氣氛是新屋已經不在撐，在降價求售了，中古屋礙於歷史價格，還在撐不降價，所以新屋成交的比例變多了。我們來看不論新舊屋每坪單價都是把車位含進來計算的結果我算的每坪單價(含車位) 我算的成交數平均屋齡(年) 2016Q2 19.9 387 7.80 2016Q3 19.6 311 9.85 2016Q4 19.0 384 9.83 2017Q1 19.1 712 7.83 從這個表來看平均房價是在下跌的，近四季從19.9->19.1(4%↓)。而看這個表的同時，也要去注意平均屋齡的影響，來看2016Q4和2017Q1來講，房價差不多，但是屋齡差了兩年假設每年屋齡折舊以2%計算，簡單來看我們可以看為2017Q1比2016Q4跌了2%/4=0.5%。結論: 因著新舊屋計算每坪單價的方式不同以及新舊物成交比例每個季度的不同，有時候我們只看房仲提供的統計資料或者是實價登入的每坪單價是很難去得知是否房價的漲跌(房價統計失真了)。所以說我們應該看的是一律把車位加進來算平均房價，而且也要同時參考平均屋齡，才能還原真正的房價漲跌。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.118.252 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1499362349.A.303.html ※ 編輯: subworld (42.73.118.252), 07/07/2017 01:33:04

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